Xu hướng đầu tư về tỉnh tìm 'bệ đỡ' dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản

Đầu tư khu đô thị mới tại các tỉnh thành phố không phải là xu hướng mới trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên gần đây, bên cạnh việc các địa phương mời gọi thu hút đầu tư thì nhiều doanh nghiệp cũng cũng tận dụng được các quỹ đất ở xa phát triển dự án thu về dòng tiền tích cực.

• Kỳ vọng tăng trưởng thị trường bất động sản năm 2024
• Các luật mới sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Nhiều địa phương thu hút đầu tư vào khu đô thị

Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại các thành phố lớn là thách thức đối với tốc độ hấp thụ bất động sản. Từ thực tế trên, nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển này, trong các năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường tỉnh lẻ để triển khai các dự án quy mô lớn, giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, sản phẩm đa dạng hơn với nhiều diện tích khác nhau. Thậm chí trong xu hướng dịch chuyển này nhiều địa phương cũng đã lên kế hoạch kêu gọi đầu tư vào các khu đô thị.

Trong tháng một vừa qua, UBND tỉnh Nghệ An đã chấp thuận cho liên danh Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Bắc Trung Bộ và Công ty cổ phần bất động sản Hưng Phát Phú Quốc là nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị tại huyện Thanh Chương. Dự án này có tổng chi phí thực hiện gần 900 tỉ đồng.

Không chỉ Nghệ An, việc mời gọi đầu tư các khu đô thị còn đang được thực hiện tại nhiều địa phương khác. Cuối năm 2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thanh Hóa cũng đã mời đầu tư dự án khu đô thị tại thị trấn Tân Phong với tổng vốn đầu tư hơn 2.890 tỉ đồng. Thành phố Hải Phòng mới đây cũng đã mời thầu dự án Khu Đô thị mới tại huyện Kiến Thuỵ với vốn đầu tư hơn 500 tỉ. Cuối năm 2023, tỉnh Quảng Bình đã mời gọi đầu tư dự án Khu đô thị phía Tây Bắc đường Lê Lợi, thành phố Đồng Hới với đầu tư khoảng 207 tỉ đồng…

Cách đây một tháng, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Giang đã công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án khu 2 thuộc Khu đô thị tại huyện Yên Dũng và thành phố Bắc Giang với tổng mức đầu tư gần 3.800 tỉ đồng. Theo đó, nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco.

Trong làn sóng mời gọi đầu tư của các địa phương, nhiều doanh nghiệp cũng chủ động đề xuất triển khai các khu đô thị tại một số tỉnh đề tìm cơ hội thanh khoản. Gần đây, Công ty Cổ phần Vinhomes cũng đang muốn phát triển một khu đô thị quy mô lớn tại thành phố Vinh, Nghệ An. Cuối tháng một vừa qua, Vinhomes có công văn gửi tỉnh uỷ và UBND tỉnh Nghệ An về việc đề xuất về việc này.

Tại đại hội đồng cổ đông năm 2023, lãnh đạo Taseco cho biết công ty này xác định không chạy theo số lượng quỹ đất, mà tập trung thực hiện các dự án phù hợp với nhu cầu của khách hàng tại các địa phương.

Trước đây, Taseco chủ yếu hoạt động kinh doanh và phát triển dự án ở thị trường Hà Nội. Song để mở rộng cơ hội kinh doanh, Taseco đã mở rộng hoạt động sang các tỉnh thành giàu tiềm năng. Tại Quảng Ninh, năm 2017, công ty này đã hoàn thành dự án khu đô thị kết hợp công viên cây xanh Green Park tại thành phố Móng Cái và lượng hàng đưa ra cũng được hấp thụ ngay trong năm.

Tại Hà Nam, Taseco đang đầu tư dự án khu đô thị mới phía Nam trung tâm hành chính thị xã Duy Tiên với tổng mức đầu tư 4.764 tỉ đồng. Tại Thái Nguyên công ty này cùng đang đầu tư khu đô thị Nam Sông Cầu với tổng mức đầu tư gần 3.700 tỉ đồng. Bên cạnh đó, Taseco đang phát triển khu đô thị mới thuộc dự án số 4 khu đô thị trung tâm thành phố Thanh Hóa với tổng mức đầu tư 2.733 tỉ đồng.

“Bệ đỡ” cho dòng tiền

Trong bối cảnh không còn quỹ đất sạch tại TPHCM và Hà Nội để phát triển dự án, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn về các địa phương để phát triển kinh doanh. Theo dõi các doanh nghiệp bất động sản đã lên sàn chứng khoán cho thấy, nhiều doanh nghiệp có tham gia đầu tư khu đô thị tại các tỉnh (ngoài Hà Nội và TPHCM) có kết quả kinh doanh khả quan trong năm vừa qua.

Theo báo cáo mà Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm công bố công khai, trong quí 4 năm 2023, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu gần 747 tỉ đồng, tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ năm trước và chiếm tới 82% doanh thu cả năm 2023. Lãi sau thuế đạt 363 tỉ đồng, gấp gần 280 lần so với quí 4 năm 2022 – lợi nhuận tăng mạnh do dự án khu đô thị Bãi Muối tại thành phố Hạ Long đã bán thu đủ tiền của dự án.

Với kết quả đột biến của quí 4, lũy kế năm 2023, doanh thu và lợi nhuận của Đô thị Từ Liêm lần lượt đạt 914 tỉ và 367 tỉ, tăng 134% và 244% so với năm 2022.

Một công ty bất động sản khác cũng có kết quả hoạt động tốt nhờ các dự án ở tỉnh là Mekong Group. Năm 2023, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu 806 tỉ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước, lãi sau thuế 142 tỉ đồng, gần gấp đôi so với năm 2022. Mekong Group ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh do bán các sản phẩm thuộc dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 (La Celia City), tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

CNT Group cũng là một doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán có lợi nhuận tăng trong năm 2023. Cụ thể, theo báo cáo được công ty này công bố trong năm 2023 đạt doanh thu 364 tỉ đồng, lãi trước thuế gần 254 tỉ đồng, tăng 12% so với năm 2022. Công ty này đạt lợi nhuận tăng do có doanh thu đối với các khoản tiền thu theo tiến độ thanh toán của khách hàng mua sản phẩm bất động sản tại dự án khu đô thị mới Hà Tiên.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hệ thống các đô thị Việt Nam phát triển nhanh chóng về số lượng, uớc tính mỗi năm khu vực đô thị có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân.

Hiện nay, việc phát triển theo những đô thị có quy mô lớn và đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của người dân là xu thế tất yếu. Mô hình đô thị mới đã xuất hiện trên thế giới từ lâu, nhằm tạo ra các khu vực định cư mới khi điều kiện của các đô thị cũ đã không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Theo ông Hà, có 2 yếu tố quan trọng góp phần quyết định sự thành công và khả năng thu hút cư dân của một khu đô thị mới.

Thứ nhất là vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác, giải quyết tâm lý ngại đi xa bằng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt.

Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và chuyên môn phát triển khu đô thị có tỷ lệ lấp đầy nhanh.

Thực tế, Hà Nội là địa phương sớm hình thành, phát triển các khu đô thị – hiện có khoảng 350 khu đô thị. Song các chuyên gia cho biết, phát triển khu đô thị mới của Hà Nội còn thiên về lợi nhuận nên mật độ xây dựng cao, số lượng căn hộ trên một đơn nguyên quá lớn. Bên cạnh đó, việc lựa chọn chủ đầu tư các khu đô thị không có năng lực cũng góp phần làm cho Hà Nội có nhiều khu đô thị bỏ hoang.

Do đó, các tỉnh đi sau Hà Nội, TPHCM trong phát triển các khu đô thị cần lựa chọn những chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án. Tránh tình trạng lựa chọn những chủ đầu tư năng lực kém, chậm triển khai dự án, tạo thành những khu đô thị hoang gây lãng phí quỹ đất, xấu bộ mặt đô thị.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group ủng hộ xu hướng đầu tư tại các tỉnh của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm ngày càng hẹp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên quan tâm hơn đến bất động sản ở những khu vực có liên kết vùng, thủ phủ công nghiệp. Ví dụ như ở phía Nam là TPHCM – Bình Thuận – Vũng Tàu, TPHCM – Bình Dương – Đồng Nai. Còn ở phía Bắc là Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang…

Ở góc độ phát triển, trong bối cảnh thị trường khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư. Vì vậy, trong báo cáo mới đây, các chuyên gia của Savills Việt Nam khuyến nghị khi phát triển các dự án tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển. Dự án nên ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch