Vinahud (VHD) xây tài sản bằng núi nợ: Trồng cây ngọt nhưng ăn quả đắng

Vinahud (VHD) không phải là "đại gia" bất động sản khi có quy mô vốn điều lệ chỉ 380 tỷ đồng. Nhờ đi vay nợ nên tổng tài sản nhanh chóng phình to, đạt 5.000 tỷ.

Mối quan hệ ba bên

Sáng ngày 5/9, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (Mã VHD - UPCoM) đã tổ chức ĐHCĐ bất thường năm 2024, với điểm nhấn là việc trình cổ đông phương án chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng - pháp nhân đang sở hữu dự án Làng hoa Tiền Phong (quy mô gần 3.900 tỷ đồng), huyện Mê Linh, TP. Hà Nội.

Tại chủ đề này, mối quan hệ giữa ba bên gồm: CTCP Tập đoàn R&H, Vinahud và CTCP VNC Construction xuất hiện khiến không ít nhà đầu tư hoài nghi.

Xoay quanh pháp nhân "Mê Linh Thịnh Vương" (gọi tắt là MLTV), được biết CTCP Tập đoàn R&H là đơn vị từng nắm 100% vốn MLTV trước khi chuyển nhượng toàn bộ cho Vinahud vào tháng 4/2023. Số tiền Vinahud đã chi ra là 950 tỷ đồng (1).

Chỉ sau 1,5 năm thực hiện thương vụ, đến lượt Vinahud muốn "lướt" MLTV dù ban lãnh đạo công ty từng rất kỳ vọng vào việc thâu tóm MLTV để triển khai dự án Làng hoa Tiền Phong. Cái tên được chọn lần này là CTCP VNC Construction.

Đến thời điểm hiện tại, ngoài tư cách là đối tác làm ăn, sợi dây liên kết giữa ba doanh nghiệp CTCP Tập đoàn R&H, Vinahud và CTCP VNC Construction vẫn là dấu hỏi. Tuy nhiên, tại Đại hội bất thường ngày 5/9, lãnh đạo Vinahud nhấn mạnh rằng VNC Construction và công ty hiện hoạt động độc lập về nhân sự và cổ đông. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng MLTV không phải giao dịch nội bộ.

Trong khi đó, R&H Group là một trong những đối tác phát triển các dự án của Vinahud nhiều năm qua, đồng thời cũng là doanh nghiệp liên quan đến Chủ tịch HĐQT Trương Quang Minh. Theo số liệu tại BCTC quý II/2024, doanh nghiệp này cũng vừa phát sinh khoản cho Vinahud vay gần 303 tỷ đồng.

>> Vinahud và mối quan hệ 3 bên: Vòng luân chuyển khối nợ nghìn tỷ?

Gỡ nút thắt (1): Vinahud lấy tiền đâu để nhận chuyển nhượng MLTV?

Tính đến cuối tháng 6/2024, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) đang là chủ nợ lớn nhất của Vinahud, với dư nợ gốc lên tới gần 2.000 tỷ đồng - gấp 14,3 lần vốn chủ sở hữu của VHD. Toàn nợ này bắt đầu phát sinh từ đầu năm 2023 và đến năm 2030 thì đáo hạn, trong đó:

- 1.110 tỷ đồng để thanh toán phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends nhằm sở hữu quyền phát triển dự án Khu du lịch Grand Mercure Hội An - có diện tích hơn 7ha, tổng vốn đầu tư gần 2.800 tỷ đồng (phường Điện Dương, Thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam).

- 760 tỷ đồng còn lại để thanh toán tiền mua phần vốn góp tại Mê Linh Thịnh Vượng nhằm sở hữu một phần quyền phát triển dự án Làng hoa Tiền Phong, tổng mức đầu tư dự kiến 3.864,5 tỷ đồng.

Ở hai thương vụ này, hiện Vinahud đã rót 1.570 tỷ đồng cho dự án tai Quảng Nam, tương đương gần 100% giá trị tồn kho. Trong khi đó, tại ĐHCĐ thường niên hồi tháng 6/2024, công ty thông tin, dự án Làng hoa Tiền Phong vẫn chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Chưa đầy ba tháng sau cam kết "sẽ đưa dự án vào kinh doanh trong năm 2025", Vinahud đã cấp tập tìm đối tác để sang nhượng MLTV.

Vay hàng nghìn tỷ đồng từ TPBank, Vinahud đang tham gia vào "canh bạc" khiến tình hình tài chính đi xuống nghiêm trọng. Chưa rõ lãi lỗ từ việc bán 100% MLTV ra sao, tuy nhiên, con số này có thể không đủ bù đắp cho hàng trăm tỷ đồng lỗ sau thuế trong 5 quý gần nhất.

Mặt khác, chỉ sau 6 tháng, chi phía lãi vay của VHD đã tăng 2,14 lần lên 104,5 tỷ đồng. Trong khi đó, tiền lãi vay đã trả trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ chỉ vỏn vẹn 5,3 tỷ.

Gỡ nút thắt (2) và (3): Vì sao biết "trái đắng" nhưng Vinahud vẫn trồng cây?

Cần nhấn mạnh, Vinahud không phải là "đại gia" bất động sản khi có quy mô vốn điều lệ chỉ 380 tỷ đồng. Nhờ đi vay nợ nên tổng tài sản nhanh chóng phình to, đạt 5.000 tỷ.

Trước khi "ẵm" dự án gần 3.900 tỷ đồng của MLTV hồi đầu quý II/2023, Vinahud vẫn còn là một doanh nghiệp bất động sản kinh doanh có lãi. Quý I năm đó, VHD lãi sau thuế 0,6 tỷ đồng. Xa hơn, năm 2021 công ty lãi 13,7 tỷ đồng - gấp 24 lần năm 2020. Sang năm 2022, doanh nghiệp báo lãi gấp đôi năm trước đó, đạt 26 tỷ đồng.

Sau khi nhận chuyển nhượng MLTV, Vinahud bất ngờ chuyển lỗ khủng ngay trong quý II/2023 với mức lỗ 55,3 tỷ đồng. Những quý sau đó, doanh nghiệp tiếp tục báo lỗ từ 50-80 tỷ đồng/quý. Nguyên nhân lỗ một phần đến từ việc biên lãi gộp thu hẹp mạnh, phần quan trọng hơn bởi nợ vay phình to dẫn đến gánh nặng chi phí lãi vay khổng lồ (2). Từ khoản lãi 26 tỷ đồng năm 2022, công ty kết thúc năm 2023 với mức lỗ kỷ lục gần 164 tỷ đồng.

Đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2024 là 18,8 tỷ, chỉ sau nửa năm, doanh nghiệp bất động sản này đã lỗ thêm 107 tỷ đồng (3).

Nhận "món hời" từ Tập đoàn R&H cách đây 1,5 năm, Vinahud đã ngấm đòn nợ vay ngay lập tức. Dù kỳ hạn vay tại TPBank kéo dài đến năm 2030, tuy nhiên doanh nghiệp vẫn quyết tâm thoái vốn MLTV khi tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đã tăng lên mức gần 19 lần. Phải chăng, công ty không chịu được gánh nặng trả lãi hay còn do một nguyên nhân nào khác?

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin trong bài viết tiếp theo.

>> Nợ vay gấp 19 lần vốn chủ, Vinahud (VHD) muốn 'lướt' dự án gần 4.000 tỷ để xoay tiền?