Vì đâu chung cư dưới 3 tỷ ở TP. HCM dần 'bốc hơi' khỏi thị trường?

Tại TP. HCM có đến 90% rổ hàng mới là chung cư cao cấp với mức giá trung bình lên đến 80 triệu đồng/m2.

Chật vật mua nhà dưới 3 tỷ ở TP. HCM

Hơn 4 tháng qua, vợ chồng anh Hoàng Nam (sống tại quận 4) đã đi khắp các khu vực từ phía Đông đến phía Nam TP. HCM nhưng vẫn chưa tìm được dự án nào mở bán căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá dưới 3 tỷ đồng.

Theo anh Nam, khu Đông hiện là nơi có nguồn cung dồi dào nhất, với khoảng 10 dự án sơ cấp. Tuy nhiên, giá bán tại đây dao động từ 58 triệu đồng/m2. Với căn hộ diện tích 58m2, sau khi tính thêm các khoản thuế và phí, giá thấp nhất cũng vượt ngưỡng 3,5 tỷ đồng.

Tại khu Nam, anh tìm thấy khoảng 5 dự án đang mở bán với mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2. Một căn hộ diện tích 60m2 ở đây có giá trên 3,3 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế và phí. Đáng chú ý, dự án sơ cấp duy nhất tại khu vực này có giá dưới 50 triệu đồng/m2 là một chung cư cũ vừa được tái khởi động sau hơn 10 năm bị bỏ hoang. Tuy nhiên, mức giá chào bán cũng lên tới 42 triệu đồng/m2 và căn nhỏ nhất tại đây có diện tích 85m2, đồng nghĩa với giá trị căn hộ vượt quá 3,5 tỷ đồng.

>> Lộ diện liên danh nhận chuyển nhượng lô đất hơn 7.500m2 tại KĐT Tây Hồ Tây

Ngay cả khu Tây, vốn được biết đến là "thủ phủ" của các căn hộ vừa túi tiền, hiện cũng thiết lập mặt bằng giá trên 3 tỷ đồng cho mỗi căn 2 phòng ngủ. Với căn diện tích 60m2, mức giá thấp nhất được ghi nhận là 3,3 tỷ đồng.

Anh Nam chia sẻ: "Ở TP. HCM, giờ tìm được căn hộ giá 3 tỷ đồng đã khó, chưa nói đến những sản phẩm giá thấp hơn".

Thời điểm trước năm 2018, TP. HCM ghi nhận có nhiều dự án căn hộ với mức giá 1,5 tỷ đồng như Đạt Gia, 4S Linh Đông, Sài Gòn Avenue, 9View, Fuji Home, Muzuki... Đây là thời kỳ các căn hộ bình dân còn khá phổ biến, phù hợp với đa số người mua nhà.

Từ giai đoạn 2018 đến 2020, căn hộ tầm giá 1,5 tỷ đồng dần biến mất khỏi thị trường. Thay vào đó, các dự án như Safira, DLuso, Vinhomes Grand Park, Urban City, Akari City ra mắt với mức giá trung bình từ 2 tỷ đồng trở lên, đánh dấu sự thay đổi trong phân khúc căn hộ sơ cấp.

Từ 2020 đến 2023, tình hình càng trở nên khó khăn hơn khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như tuyệt chủng. Những dự án mới như Akari giai đoạn 2, Privia, MT East Mark, Khải Hoàn Prime... đều có mức giá tiệm cận 3 tỷ đồng.

Đặc biệt, từ đầu năm 2024, các sản phẩm mới như Eaton Park, Elysian, The Opus One... ra mắt với giá bán trên 70 triệu đồng/m2, tương đương mức giá khởi điểm từ 3,5 tỷ đồng cho mỗi căn hộ.

Bên cạnh đó, giá bán tại nhiều dự án đã mở bán trước đây cũng có sự điều chỉnh tăng đáng kể. Ví dụ, một dự án chung cư tại Bình Tân, đầu quý II, các căn 2 phòng ngủ được chào bán với giá từ 2,9-3,1 tỷ đồng, nhưng hiện nay đã tăng lên khoảng 3,5 tỷ đồng. Tại quận 8, dự án sắp mở bán giai đoạn mới từng có giá 55 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 68 triệu đồng/m2. Riêng khu Đông, tầm tài chính 3 tỷ đồng hiện gần như không còn lựa chọn nào, khiến thị trường trở nên ngày càng khan hiếm sản phẩm phù hợp với người mua ở thực.

Khu Đông TP. HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn chưa được cải thiện, khiến các dự án trung cấp ngày càng khan hiếm. Điều này đã đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường trong quý 3/2024 lên mức 80,2 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục thống trị thị trường, với 90% nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM được định giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Đặc biệt, khu Đông - nơi chiếm 65% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm tại TP. HCM - đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Nhiều dự án từng bị đình trệ nay đã tái khởi động với mức giá dự kiến cao hơn gấp 2-3 lần so với giá mở bán trước đó. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại khu vực này cũng có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.

Với sự tăng giá không ngừng này, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng gần như đã biến mất khỏi thị trường. Tương tự, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023, trong khi căn hộ dưới 1 tỷ đồng đã trở thành dĩ vãng từ năm 2020.

Theo phân loại của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện được xem là căn hộ bình dân tại TP. HCM.

Mặc dù căn hộ mới tầm tiền này đã dần biến mất, đến nay, nó vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng nhu cầu tài chính.

Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills, phân khúc bình dân này hiện chỉ còn khoảng 15% nguồn cung. Trong 3 năm tới nhiều nhất cũng chỉ chiếm khoảng 5% và có nguy cơ biến mất khỏi thị trường.

Vì đâu chung cư dưới 3 tỷ dần 'bốc hơi' khỏi thị trường?

Theo lý giải của ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, đa phần tại các thành phố lớn như TP. HCM, quỹ đất “sạch” đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại ngày càng hạn chế khiến cho giá đất ngày càng tăng cao.

“TP. HCM đã áp dụng bảng giá đất mới đến 31/12/2025 và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ năm 2026, khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn. Cùng với những biến động vĩ mô đã làm cho chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn”, ông Tiến nhận định.

Chung quan điểm, chuyên gia Phan Đình Phúc - CEO chuyên trang phân tích bất động sản Seenee nhận định rằng giá căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang dần trở thành "hàng hiếm" tại TP. HCM.

Theo ông Phúc, đà tăng giá của chung cư được thúc đẩy bởi những thay đổi từ luật cũng như sự biến động của bảng giá đất.

Từ ngày 1/8, để được cấp phép xây dựng, các chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và đây cũng là nguyên nhân khiến lượng dự án được phê duyệt sụt giảm đi đáng kể.

Cũng theo vị chuyên gia này, nguồn hàng sơ cấp ngày càng khan hiếm do áp lực tài chính giai đoạn 2021-2023 và chi phí đầu tư cao, các chủ đầu tư không bán ra nhiều.

Do đó, những dự án hoàn tất pháp lý đưa ra thị trường đều không dưới 50 triệu đồng mỗi m2 và nguồn cung trong thời gian tới cũng sẽ khó kiếm được dự án dưới 60 triệu đồng/m2.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam - ông David Jackson nhận định, thời điểm trước năm 2019, các dự án có giá khoảng 40 triệu đồng/m2 đã được xem là tiệm cận ở mức trung - cao cấp. Tuy nhiên hiện nay, 50 triệu đồng/m2 mới chỉ được xem là mức "sàn" của trung cấp.

Một loạt các chi phí liên quan đến đất đai, phát triển dự án liên tục tăng sau khi loạt luật mới liên quan đến BĐS có hiệu lực. Đơn cử như bảng giá đất làm tăng tiền thuê hay tiền sử dụng đất, từ đó tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, quy định mới về việc phải có quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan Nhà nước phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể gây phát sinh thêm chi phí.

Giữa bối cảnh hàng loạt các chi phí đầu tư xây dựng ngày càng gia tăng, chủ đầu tư buộc phải cân bằng giữa bài toán chi phí và lợi nhuận, khiến cho nguồn cung nhà ở thương mại với mức giá phải chăng sẽ ngày càng khan hiếm, giá nhà cũng vì thế khó hạ nhiệt trong thời gian ngắn hạn.

Thị trường TP. HCM vẫn “đón sóng” phục hồi, cơ hội mới cho các nhà đầu tư

Bất chấp giá neo cao nhưng thị trường BĐS tại TP. HCM hiện đang cho thấy nhiều dấu hội phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ.

Một trong những "điểm sáng" trên bản đồ thị trường BĐS tại TP. HCM chính là khu Đông của TP.

Một loạt các dự án mới chào hàng thành công như Masteri Grand View (hơn 2.500 lượt đặt mua sớm) và Eaton Park (hơn 1.300 lượt đặt mua) đã tạo nên một cú hích đáng kể cho thị trường trong thời gian vừa qua.

Các dự án đồng loạt mở bán vào tháng 12/2024 cùng với việc loạt dự án từng "đắp chiếu" được tái khởi động trở lại đã cho thấy những tác động tích cực của các luật mới liên quan đến thị trường BĐS, từ đó củng cố niềm tin của người mua nhà cũng như các nhà đầu tư vào diễn biến tích cực của thị trường.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, dự kiến trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến có thể đạt gấp đôi so với năm 2024 với khoảng 12.000 căn, đánh dấu sự phục hồi ngoạn mục của thị trường căn hộ tại TP. HCM.

Cũng theo nhận định của vị chuyên gia này, thị trường cao tầng tại TP. HCM trong giai đoạn 2024-2025 sẽ nhận được 3 trợ lực thúc đẩy tăng trưởng đến từ: Cơ sở hạ tầng được chú trọng phát triển; loạt luật mới sửa đổi khơi thông về mặt pháp lý và nhu cầu nhà ở từ tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam.

"Thị trường TP. HCM ở thời điểm hiện tại có thể xem là thời điểm tốt để cân nhắc đầu tư. Các chủ đầu tư ngày càng linh hoạt với chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các dự án chất lượng", ông Trần Minh Tiến nhận định.

>> Bất động sản hạng sang 'lên ngôi': Vì đâu mức giá đắt đỏ nhưng vẫn 'hút khách'?