TS Vũ Đình Ánh: 1m2 đất có đơn giá 100 triệu, nhưng không có nghĩa 10m2 là 1 tỷ đồng

Tại Hội thảo "Định giá đất: Đúng và đủ" do Báo Thanh Niên tổ chức, Chuyên gia Kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất bỏ quên tiền sử dụng đất cũng như nhiều chi phí khác trong phương pháp định giá đất.

Hiện nay, Dự thảo nghị định quy định về giá đất đang được Bộ TN-MT lấy ý kiến. Theo các chuyên gia, bên cạnh những nội dung đã sửa đổi thì Dự thảo sửa đổi nghị định quy định về giá đất đang lấy ý kiến vẫn tồn tại nhiều quy định chưa hợp lý. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm...

Phát biểu tại Hội thảo, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, Chính phủ đang giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường một việc quá khó. Khi Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan soạn thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 nhưng phần định giá lại không thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường mà thuộc Bộ Tài chính. Các công ty về thẩm định giá cũng do Bộ Tài chính cấp phép. Đúng ra quy định về các phương pháp định giá đất này nên do Bộ Tài chính thực hiện. 

Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, thặng dư hiểu đơn giản là lấy giá bán trừ đi giá mua để xác định lợi nhuận. Trong lĩnh vực BĐS, thặng dư là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. Không hiểu vì lý do gì khi xây dựng Nghị định 12 Bộ TN&MT lại "bỏ quên" hai loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn".

"Nghị định quy định giá đất là vấn đề rộng lớn, liên quan đến định giá tài sản và liên quan đến đặc thù về đất đai. Không hiểu sao Bộ Tài nguyên - Môi trường lại trừ đi chi phí sử dụng đất, trừ chi phí lãi vay? Cách làm này cho thấy, chúng ta đang hiểu thặng dư chưa chuẩn theo kinh tế thị trường. Thặng dư khác với thu nhập, lợi nhuận. Trong khi chúng ta xử lý thặng dư theo cách hiểu lúc thì thu nhập, lúc thì lợi nhuận trước thuế hay lợi nhuận sau thuế là chưa ổn", ông Ánh dẫn đề.

Theo TS Vũ Đình Ánh, chúng ta đang sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Ví dụ, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300.000 đồng/m2, một ngày đẹp trời được chuyển thành đất ở thì giá lên 3 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 300 triệu/m2.

Vị chuyên gia cho rằng: "Như vậy, chúng ta đang định giá theo giá trị sử dụng của mảnh đất đó chứ không phải là giá trị. Vì thế, phải trả lại định giá đất theo đúng giá trị của nó chứ không phải giá trị sử dụng".

"Tương tự, tại sao nghĩ ra chi phí này lại được mà chi phí kia lại không được? Về nguyên tắc, lợi nhuận hay thặng dư là tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí. Tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực kỳ lớn của doanh nghiệp phát triển dự án mà lại bỏ ra là bỏ đi đâu? Hay trong định giá có phương pháp chi phí. Giá cả phải hình thành từ chi phí. Việc đưa quy định lợi nhuận định mức là không ổn về mặt kinh doanh. Bởi thực tế giá là vượt xa chi phí. Điển hình là hàng hiệu được bán giá rất cao. Người ta cũng có thể bán giá dưới chi phí, chấp nhận lỗ trong một thời gian...", ông Ánh nhấn mạnh. 

Đối với nghị định quy định về giá đất, ông Ánh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lùi thời điểm ban hành, có thể vào giữa tháng 7/2024, để có thêm thời gian tiếp thu ý kiến. 

Cũng tại Hội thảo, Chuyên gia Vũ Đình Ánh đưa ra một ví dụ khác, 1m2 ở Nguyễn Đình Chiểu - TP. HCM (nơi diễn ra hội thảo) giả sử là 100 triệu đồng, thì điều đó không có nghĩa là người sở hữu 10m2 thì định giá 1 tỷ còn người sở hữu 100m2 thì sẽ 10 tỷ đồng.

"Khi trở thành một mảnh đất, thì không thể đơn thuần là cứ nhân đơn giá với diện tích để ra giá đất. Vậy, chúng ta đang muốn tính đơn giá hay muốn tính giá đất, chưa kể mục đích? Tất cả những cái này chúng ta phải xử lý bằng mặt khoa học", ông Ánh khẳng định.

Cũng theo vị chuyên gia kinh tế, định giá đất phải đảm bảo tính khách quan, không được để xung đột lợi ích trong quá trình định giá. 

"Ai định giá? Kết quả định giá ai chịu trách nhiệm? Người dùng kết quả định giá vào việc gì... là những điều mà cơ quan quản lý cần quan tâm hơn trong việc định giá đất, thay vì đi sâu vào xác định chi tiết các loại chi phí có được tính vào giá đất hay không", TS Ánh cho hay. 

Ông Ánh còn cho rằng các loại chi phí sẽ thuộc vấn đề kỹ thuật, và sẽ thuộc trách nhiệm của các công ty định giá. Không nên chỉ sử dụng 1 phương pháp định giá, mà nên kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, để từ đó xác định xem mức chênh lệch bao nhiêu là hợp lý và bao nhiêu là không chấp nhận được, để cuối cùng đưa ra một giá đất đúng.

"Đừng sa vào kỹ thuật. Tôi rất mong muốn cơ quan quản lý thiết kế ra một cơ chế định giá, tiếp nhận kết quả và chịu trách nhiệm về quyết định chấp nhận định giá đó. Định giá đất phải chuyên nghiệp, khách quan và trung thực. Điều đó sẽ tránh được nhiều vấn đề, hệ lụy có nghĩa về mặt kinh tế lẫn chính trị, xã hội", vị chuyên gia khuyến nghị.