Trông chờ quy định tách thửa mới

Sau khi lấy ý kiến người dân, dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa sẽ được trình UBND TP HCM

Allen Davenport

Thạc sĩ – Chuyên gia giáo dục đến từ Cambridge University Press & Assessment

2 bài viết

UBND TP HCM ban hành Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, có hiệu lực từ đầu năm 2018, nhằm bịt kẽ hở, chặn tình trạng "đầu nậu núp bóng chủ đất" để phân lô bán nền. Thế nhưng, việc thực hiện quyết định này trong thực tiễn đã bộc lộ nhiều bất cập.

Người dân bị hạn chế quyền lợi

Hàng ngàn hộ dân gặp ách tắc khi tách thửa vì khu đất nằm trong "quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới". Ngoài ra, quy định về trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông cũng ảnh hưởng đến quyền lợi người dân.

Chị Võ Mộng Thu Trang (phường Tam Bình, TP Thủ Đức) cho hay mẹ chị có một mảnh đất, muốn chia thành 3 mảnh nhỏ cho 3 người con nhưng nhiều năm qua, cơ quan chức năng mới giải quyết thủ tục tách 1 mảnh. Phần còn lại chưa tách được là bởi ở phía trong không có đường tiếp giáp, muốn tách thửa thì phải mở lối đi chung. Gia đình chị Trang vì thế đã phải rút hồ sơ về.

Cũng ở TP Thủ Đức, bà Vũ Thị Thanh Hà (phường Linh Đông) có mảnh đất diện tích 150 m2, phía trước đã có đường hiện hữu khoảng 5 m nhưng do đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới nên không tách thửa được. Gia đình bà quyết định xây nhà để cho thuê, kiếm thêm thu nhập song chỉ được cấp phép xây dựng tạm và phải cam kết tháo dỡ khi có yêu cầu.

Theo Nghị quyết 80/2018 của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) TP HCM, toàn thành phố đến năm 2020 có 118.000 ha đất phi nông nghiệp nhưng chỉ thực hiện được 96.634 ha

Nằm trong khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới nên người dân ở tổ 18, ấp 3, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn cũng gặp khó khăn khi tách thửa, xin cấp phép xây dựng. Nhiều mảnh đất do ông bà, cha mẹ để lại không thể chuyển mục đích sử dụng vì lý do trên. Người dân kiến nghị UBND TP HCM xem xét điều chỉnh quy hoạch khu vực này để tạo điều kiện thuận lợi trong việc chỉnh trang, xây nhà ở và bảo đảm các quyền lợi sử dụng đất theo quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, UBND TP HCM cũng nhận được nhiều kiến nghị của cử tri về việc xem xét lại quy định liên quan diện tích chia, tách thửa đất. Nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc chia đất cho con cháu vì yêu cầu diện tích quá lớn so với thực tế.

Liên quan vấn đề này, Thanh tra TP HCM đã được giao rà soát, đánh giá nội dung phản ánh, khiếu nại liên quan các khu vực quy hoạch có chức năng xây dựng mới.

Sớm hoàn chỉnh quyết định thay thế

Ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng Phòng Quản lý sau quy hoạch - Pháp chế (Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM), cho hay Quyết định 60/2017 đang trong quá trình thực hiện thì Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách - hợp thửa đất theo từng loại và diện tích tối thiểu.

Trong khi đó, theo Quyết định 60/2017, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM hướng dẫn các quận, huyện lập điều kiện, bản vẽ khi tách thửa có hình thành đường giao thông. Điều này trái với Nghị định 148/2020 nên Sở Quy hoạch Kiến trúc kiến nghị UBND TP HCM rà soát lại Quyết định 60/2017 và điều chỉnh cho phù hợp.

"UBND TP HCM đã tạm ngưng hướng dẫn nội bộ này. Đồng thời, giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM phối hợp đơn vị liên quan rà soát lại Quyết định 60/2017 để bổ sung, sửa đổi điều kiện tách thửa liên quan hình thành đường giao thông. Các nội dung tách thửa khác không hình thành đường giao thông vẫn thực hiện bình thường" - ông Huỳnh Trịnh Phong cho hay.

Ông Võ Công Lực, Trưởng Phòng Quản lý đất Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết qua tiếp xúc cử tri và phản ánh của báo chí, sở thấy cần thiết sửa đổi và cần cẩn trọng trong quy định về việc tách thửa. Lãnh đạo UBND TP HCM đã chủ trì cuộc họp, lắng nghe các ý kiến đóng góp của sở, ngành, địa phương về vấn đề này. Dự thảo thay thế Quyết định 60/2017 đã được hoàn thiện, sắp tới sẽ đưa ra lấy ý kiến người dân và tổ chức hội nghị phản biện xã hội trước khi hoàn chỉnh, trình UBND TP HCM.

Trước đó, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường đã chủ trì nhiều cuộc họp liên quan Quyết định 60/2017. Tại các cuộc họp, Phó Chủ tịch Bùi Xuân Cường chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu, đề xuất UBND TP HCM về điều kiện tách - hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách thửa, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. 

Linh hoạt giải pháp cho đất nông nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng một số quy định tại Quyết định 60/2017 chưa phù hợp với quy định về phân loại đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 và các quy định tại Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. HoREA kiến nghị UBND TP HCM xem xét sửa đổi, bổ sung Quyết định 60/2017 theo hướng quy định rõ trường hợp không được và được tách thửa, điều kiện tách thửa theo từng loại đất.

HoREA nêu thực tế nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó cho phép tách thửa.