Ngày 24/03, UBND TPHCM ban hành Quyết định số 49/2025 quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn thành phố.
Theo đó, đối với các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để xác định thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; căn cứ vào quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng để xác định tỷ lệ lấp đầy khi ước tính doanh thu phát triển của dự án theo từng phân khúc.
Cụ thể, thời điểm bắt đầu bán hàng kể từ năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ phần trăm (%) bán hàng được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích tầng hầm.
Đối với thời gian bán hàng và tỷ lệ bán hàng, dự án nhà ở cao tầng có quy mô dưới 50,000m2 sàn xây dựng có thời gian bán hàng trong 2 năm, tỷ lệ bán hàng năm đầu tiên là 40% và năm thứ hai 60%. Thời gian xây dựng cũng trong 2 năm.
Dự án đầu tư nhà phố liên kế, biệt thự có quy mô dưới 100 căn và dự án phân lô, bán nền dưới 200 nền thì tỷ lệ bán hàng 100% trong vòng 1 năm. Thời gian xây dựng 1 năm.
Còn với những dự án quy mô lớn thì có thời gian bán hàng lâu hơn từ 3-6 năm (thời gian xây dựng từ 3-6 năm) và không được phép bán hàng trong năm đầu tiên gồm nhà ở cao tầng quy mô từ 150,000m2 sàn xây dựng trở lên; dự án nhà phố liên kế, biệt thự có nhiều hơn 1,000 sản phẩm.
Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp có thời điểm bắt đầu bán hàng khi kết thúc tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.
Về thời gian và tỷ lệ bán hàng, đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp có diện tích dưới 75ha, thời gian bán hàng là 3 năm, với năm thứ 2 và 3 mỗi năm là 30%, còn lại 40% vào năm thứ 4. Các dự án có quy mô lớn hơn từ 75ha đến trên 500ha, có thời gian bán hàng dao động từ 4-6 năm và đều không được phép bán hàng trong năm đầu tiên.
Với dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy cho mục đích văn phòng là 75% và cho mục đích thương mại là 70%. Tỷ lệ bán hàng (cho thuê) của diện tích thương phẩm đối với dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng và được chia thành 3 khu vực.
Các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu phát triển trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
Lợi nhuận nhà đầu tư bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng
Đối với quy định về chi phí kinh doanh, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính của các loại dự án.
Cụ thể, các chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng sẽ được tính 2% trên tổng doanh thu đối với tất cả các phân khúc gồm nhà ở cao tầng; nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; văn phòng, thương mại, dịch vụ.
Chi phí quản lý, vận hành được áp dụng bằng 15% trên tổng doanh thu cho thuê đối với dự án nhà ở cao tầng; dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ. Còn với dự án khu nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền được áp dụng bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê.
Với chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh sẽ được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất cho tất cả các phân khúc nói trên.
Riêng các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh và các chi phí khác tại báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
