Tỉnh Khánh Hòa bị kiện vì áp dụng luật đã hết hiệu lực tại khu đô thị ở Nha Trang

TAND tỉnh Khánh Hòa đã thụ lý vụ “Khiếu kiện quyết định hành chính về việc tiền sử dụng đất” và đề nghị tòa án hủy quyết định 2282 của UBND tỉnh Khánh Hòa mà nguyên đơn khởi kiện là chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II (gọi tắt dự án KĐTM Lê Hồng Phong II, ở TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa).

Tỉnh áp dụng luật đã hết hiệu lực

Dự án KĐTM Lê Hồng Phong II có diện tích khoảng 100ha, được UBND tỉnh Khánh Hòa ra quyết định giao đất lần đầu cho Công ty CP Bất động sản Hà Quang (gọi tắt Hà Quang Land) vào tháng 4/2004. Sau đó, tỉnh này phê duyệt một số dự án tiếp giáp dẫn tới việc khu đất trên bị chồng lấn ranh giới và thay đổi diện tích. Đến năm 2015, UBND tỉnh Khánh Hòa hủy bỏ quyết định nói trên để ban hành quyết định mới, giao lại hơn 51ha đất cho Hà Quang Land thực hiện dự án KĐTM Lê Hồng Phong II.

Hiện chủ đầu tư KĐTM Lê Hồng Phong II đã làm hạ tầng, quy hoạch hệ thống giao thông rộng rãi và hàng nghìn người đã chọn nơi đây để an cư lạc nghiệp. Nhưng người dân đang đối mặt với lo lắng sau nhiều năm chờ đợi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phía chủ đầu tư cũng liên tục kiến nghị cấp thẩm quyền giải quyết những vướng mắc tại về việc phê duyệt giá đất để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính, người dân được cấp sổ đỏ. Nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa lại xác định khu đô thị trên chưa được quy định về giá đất cụ thể, kéo theo các vấn đề liên quan “bế tắc” trong thời gian dài.

Phải đến ngày 29/8/2024, UBND tỉnh Khánh Hòa mới có quyết định 2282 về phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng, tiền thuê đất phải nộp đối với dự án KĐTM Lê Hồng Phong II. Cụ thể, giá đất ở đô thị là nhà liền kề, nhà biệt thự có giá 6.397.236 đồng/m2, nhà chung cư là 12.468.657 đồng/m2; giá thuê đất trả tiền hàng năm đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp - đất thương mại, dịch vụ là 6.416.565 đồng/m2. Sau đó, Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ra các thông báo 11456, 11596, 11573, yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hơn 1.245 tỷ đồng tiền thuê đất và sử dụng đất cho dự án.

Doanh nghiệp đã khiếu nại về các vấn đề liên quan tới việc xác định giá đất dự án KĐTM Lê Hồng Phong II nhưng không được UBND tỉnh Khánh Hòa giải quyết. Vì thế, ngày 24/9/2024, Hà Quang Land đã có đơn khởi kiện UBND tỉnh Khánh Hòa. Theo đơn khởi kiện của Hà Quang Land, việc xác định giá đất theo quyết định 2282 của UBND tỉnh Khánh Hòa vi phạm nguyên tắc áp dụng pháp luật. Quyết định 2282 dựa vào phương pháp thặng dư xác định giá đất dự án có căn cứ vào quy định tại Nghị định 12 của Chính phủ về bổ sung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trong khi đó, quá trình xác định giá đất cho dự án KĐTM Lê Hồng Phong II được thực hiện vào thời điểm Điều 37 của Nghị định 71 quy định về giá đất đã có hiệu lực pháp luật từ ngày 27/6/2024. Điều này cũng được hiểu, các quy định tại Nghị định 12 và một số Nghị định trước đó về nội dung “hướng dẫn trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” đã hết hiệu lực pháp luật từ ngày 27/6/2024. Địa phương áp dụng pháp luật không đúng nguyên tắc nên kéo theo việc xác định giá đất dự án KĐTM Lê Hồng Phong II cũng không đúng. Theo Hà Quang Land, nếu áp dụng Điều 37 của Nghị định 71 thì giá đất dự án sẽ sát với giá trị thật của thị trường.

Hà Quang Land cũng cho rằng, Quyết định 2282 được áp dụng sẽ khiến nhà đầu tư chịu về gánh nặng tài chính, đứng trước nguy cơ phá sản do không có nguồn lực chi trả. Bất cập này còn ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường đầu tư tại địa phương do tạo ra sự bất công giữa các dự án có điều kiện pháp lý tương tự. Đơn cử như dự án Khu đô thị VCN - Phước Hải (vốn được tách ra từ dự án Lê Hồng Phong II - PV), có thời điểm ban hành quyết định giao đất chênh nhau khoảng 6 tháng nhưng được xác định giá đất thấp hơn 5 lần. Vì vậy, Hà Quang Land đề nghị TAND tỉnh Khánh Hòa tuyên hủy Quyết định 2282 của UBND tỉnh Khánh Hòa và thông báo 11456, 11596, 11573 của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa về nội dung nộp tiền sử dụng đất, đơn giá thuê đất, tiền thuê đất.

Tạm đình chỉ thi hành quyết định hành chính về giá đất

Liên quan đến vụ việc này, TAND tỉnh Khánh Hòa đã thụ lý vụ án và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; tạm đình chỉ việc thi hành nhiều quyết định về giá đất, thông báo thuế đất tại dự án KĐTM Lê Hồng Phong II từ ngày 11/10/2024. Trong khi đó, ngày 11/11, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân đã ký văn bản gửi TAND tỉnh Khánh Hòa đề nghị được vắng mặt trong các buổi làm việc và dự phiên tòa vì lý do công tác. Đồng thời, UBND tỉnh Khánh Hòa cử 1 chuyên viên, 1 công chức Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) tỉnh tham dự.

Trong văn bản này, ông Nguyễn Tấn Tuân giải thích rằng: Giá đất đối với dự án Lê Hồng Phong II không thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71 do kết quả thẩm định giá đất của đơn vị tư vấn đã hoàn thành trước ngày 27/6/2024. Thời gian họp thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Khánh Hòa kéo dài, hồ sơ đất đai của dự án Lê Hồng Phong II được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Vì thế, việc UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2282 là đúng theo quy định. Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng, việc Hà Quang Land yêu cầu hủy Quyết định số 2282 là không có căn cứ, đề nghị tòa bác yêu cầu khởi kiện.

Vào ngày 23/7 vừa qua, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng có công văn xin ý kiến của Bộ TN-MT về xác định giá đất dự án KĐTM Lê Hồng Phong II, xin được áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại Nghị định 12. Đến ngày 22/8, UBND tỉnh Khánh Hòa tiếp tục có công văn gửi Bộ TN-MT về việc giải quyết các hồ sơ phương án xác định giá đất cụ thể tiếp nhận theo Nghị định 12. Tại các thời điểm trên, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư phải tuân theo Điều 37, Nghị định 71. Nhưng trong lúc Bộ TN-MT chưa có văn bản hướng dẫn, ngày 29/8, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định 2282 xác định giá đất cụ thể của dự án này căn cứ theo Nghị định 12.