Thủ đoạn 'tổ lái đất' đang làm lũng đoạn thị trường bất động sản

Các "tổ lái đất" bằng nhiều thủ đoạn tinh vi của mình đã lèo lái giá đất cao bất thường để trục lợi. Hành vi trên đã gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của cơ quan nhà nước, khiến cho thị trường bất động sản (BĐS), đẩy giá đất trở nên “hỗn loạn”, dư luận bức xúc.

Thủ đoạn tinh vi của "tổ lái đất"

Thời gian vừa qua xảy ra tình trạng một số cá nhân tham gia đấu giá đất trả giá rất cao nhưng rồi dừng lại khiến phiên đấu giá không thành công. Mới đây nhất là các vụ đấu giá đất ở Thanh Oai và Sóc Sơn (Hà Nội) cuối tháng 11/2024.

Từ các vụ việc trên, dư luận đặt câu hỏi về động cơ, mục đích của các đối tượng trên và giải pháp xử lý triệt để vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, trong các vụ việc gần đây sự bất thường lại ở chỗ một số đối tượng bỏ giá đấu giá rất cao rồi dừng lại, khiến phiên đấu giá bị hủy bỏ.

Xét góc độ ý thức chủ quan đây là hành vi cố ý, có chủ định, có kế hoạch rõ ràng, lên kế hoạch từ đầu. Chắc chắn, phải có “lợi ích” các đối tượng mới liều làm như thế, chứ không ngẫu nhiên họ chấp nhận mất tiền đặt trước.

Hiện nay, tại nhiều khu vực xảy ra tình trạng sốt đất ảo, tăng giá đất phi lý. Các đối tượng này bằng nhiều thủ đoạn tinh vi của mình đã lèo lái giá đất cao bất thường để trục lợi.

Hành vi trên đã gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của cơ quan nhà nước, khiến cho thị trường, giá đất trở nên “hỗn loạn”. Trong khi đó, người dân có nhu cầu mua đất với giá trị thực thì không thể tiếp cận để mua, hoặc phải chấp nhận mua lại giá cao của cò đất, dân "tổ lái đất".

Lô đất đấu giá tại huyện Sóc Sơn được trả giá đến 30 tỷ đồng/m2

Thực tế, đã có không ít vụ việc bỏ cọc không bị xử lý hình sự, khiến cho các đối tượng vững tin và càng lộng hành hơn.

Dưới góc độ pháp luật, nếu không chứng minh được hành vi lập khống hồ sơ, thông đồng để dìm giá, nâng giá thì không thể quy trách nhiệm hình sự. Trong khi đó, mức xử phạt hành chính được quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP chỉ từ 7-10 triệu đồng là chưa đủ sức răn đe.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho rằng, thông thường việc bỏ cọc đấu giá đất cũng chỉ là giao dịch dân sự. Người tham gia đấu giá chấp nhận thiệt hại do liên quan đến tiềm lực tài chính hoặc có thể không còn nhu cầu mua nữa. Như vậy, việc bỏ cọc, không tham gia đấu giá là xuất phát từ ý muốn cá nhân.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Tuy nhiên, cần xem xét trách nhiệm hình sự khi có dấu hiệu thông đồng, bàn bạc nhằm mục đích nâng giá hoặc dìm giá tài sản đấu giá nhằm thu lợi bất chính. Trong vụ việc tại Sóc Sơn, các đối tượng đã bàn bạc nhau chỉ mua lô đất ở mức giá 30 triệu đồng/m2. Nếu giá vượt qua mức trên, sẽ "phá" để không ai mua được lô đất đã nhắm tới khiến phiên đấu giá không thành công. Thực tế, những diễn biến tại phiên đấu giá đã đúng với kế hoạch của nhóm "tổ lái đất". Phiên đấu giá đã bị hủy do một số đối tượng đã trả giá đến 30 tỷ đồng/m2 rồi xin dừng. Do đó, việc xử lý hình sự với hành vi trên là phù hợp.

Cần yêu cầu ký quỹ khi đấu giá

Để ngăn ngừa các đối tượng lợi dụng kẽ hở pháp luật để "thổi giá", "phá" các phiên đấu giá, Luật sư Hùng cho rằng, cơ quan chức năng cần xem xét một số giải pháp như:

- Buộc người tham gia đấu giá phải chứng minh tài chính, nộp tiền ký quỹ để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp tham gia đấu giá chỉ được phép bỏ giá trong hạn mức tiền mình nộp ký quỹ. Đơn vị đấu giá có quyền trích luôn số tiền này cho mỗi lần đấu giá thành công.

- Nâng số tiền cọc lên mức 10-20% giá đấu giá ban đầu.

- Quy định phạt, bồi thường thiệt hại tương ứng từ 30-50% giá trị mà người đấu giá trúng bỏ cọc.

- Lập hồ sơ, cập nhật thông tin để cấm người bỏ cọc này được tham gia bất kỳ cuộc đấu giá tài sản nào khác.

Phiên đấu giá đất tại Sóc Sơn ngày 29/11 có ô đất được trả 30 tỷ đồng/m2

Ngoài ra, cơ quan chức năng có thể ban hành một Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán – TAND Tối cao hoặc Thông tư liên tịch của Bộ Công an, VKSND Tối cao, TAND Tối cao để hướng dẫn chi tiết, đưa các hành vi sai phạm liên quan đến hoạt động đấu giá đất.

Ngoài ra, trong các vụ việc "phá" đấu giá đất, cơ quan tố tụng cũng có thể bổ sung, áp dụng pháp luật theo hướng mở rộng của tội danh “Chống người thi hành công vụ” theo điều 330 Bộ luật Hình sự. Bởi đây là những thủ đoạn gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của cơ quan nhà nước, ảnh hưởng đến việc tổ chức đấu giá đất. Thiệt hại của nhà nước là rất lớn, cả về uy tín, kinh tế khi bỏ ra nhiều chi phí tổ chức đấu giá mà không thành, đồng thời gây ảnh hưởng, hoang mang trong dư luận.