Thị trường nhà đất bước vào giai đoạn phân phối tài sản qua M&A

Trong bối cảnh việc kinh doanh không thuận lợi, các kênh huy động vốn gặp khó khăn thì việc tìm kiếm dòng tiền từ mua bán sáp nhập (M&A) được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn. Càng về cuối năm, các thương vụ chuyển nhượng dự án diễn ra nhanh hơn bởi các doanh nghiệp chịu sức ép về đích tài chính. Trong xu hướng này khối ngoại đang cho thấy vị thế của bên dẫn dắt cuộc chơi.

• Tín hiệu khởi sắc quay trở lại với thị trường M&A
• Nợ xấu bất động sản tăng khiến việc thanh lý tài sản căng thẳng

Sóng M&A từ khối ngoại ngày càng dồn dập hơn

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, số lượng nhà đầu tư ngoại quan tâm tới dự án tại Việt Nam đang tăng mạnh. Hiện khối nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 92% trong bên mua của các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam. Có thể thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn “lộ đáy” rõ hơn và khối ngoại nhận diện được cơ hội tăng trưởng nhanh tại đây.

Hồi giữa tháng 7, Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) cũng cho biết, đã thông qua công ty con Gamuda Land ký thoả thuận mua lại toàn bộ cổ phần của ba cá nhân trong Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá trị hơn 7.200 tỉ đồng. Tâm Lực hiện đang sở hữu một một dự án duy nhất thuộc khu đất rộng 3,68 hecta tại thành phố Thủ Đức.

Mới đây, Keppel Corporation cũng thông báo về dự định mua lại 65% cổ phần tại một công ty nắm giữ dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội thông qua công ty VN Prime Vietnam (công ty con của Keppel Land). Khu bán lẻ này thuộc một dự án phức hợp đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Theo ước tính của phía Keppel, thương vụ này có giá trị xấp xỉ 70 triệu đô la Mỹ và sẽ tùy chỉnh dựa vào đàm phán giữa hai bên.

Trước đó không lâu, nhóm Keppel cũng đã công bố mua lại 49% vốn tại hai dự án ở thành phố thủ Đức, gồm Emeria (6 hecta) và Clarita (5,8 hecta) thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.

Đó có thể là một số thương vụ có quy mô lớn được thăm dò và triển khai trong 7 tháng đầu năm. Tuy vậy, càng về cuối năm hoạt động M&A bất động sản càng sôi động hơn khi thị trường địa ốc vẫn chưa hết khó khăn. Chỉ trong vòng một tháng trở lại đây những thương vụ mới cũng đã dồn dập xuất hiện và mở rộng hơn với nhiều loại hình bất động sản.

Gần đây nhất, công ty Địa ốc First Real chính thức công bố trở thành cổ đông lớn của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng (gọi tắt là Bạch Đằng Complex) với tỷ lệ sở hữu 22%. Theo đó, First Real đã hoàn tất nhận chuyển nhượng thỏa thuận gần 10 triệu cổ phiếu Bạch Đằng Complex với giá trị giao dịch 200 tỉ đồng.

Mới đây, HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) đã có quyết định thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn đang nắm giữ tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang (hơn 176 tỉ đồng). Chủ tịch HĐQT Hải Phát, ông Đỗ Quý Hải được ủy quyền chủ động tìm, quyết định đối tác mua hoặc nhận chuyển nhượng vốn góp, cũng như phương thức, thời điểm, giá trị giao dịch. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có thông tin về bên nhận chuyển nhượng.

Đại hội cổ đông hồi tháng trước của công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản F.I.T (F.I.T Land) đã chính thức thông qua việc thoái toàn bộ vốn tại Công ty Bất động sản Cap Padaran Mũi Dinh. Đến ngày 9-9, các thủ tục giao dịch chuyển giao chính thức hoàn tất (bên nhận chuyển nhượng không được tiết lộ). Điều này đồng nghĩa với việc Tập đoàn F.I.T chính thức rút khỏi dự án Cap Padaran Mũi Dinh tại Ninh Thuận.

Không chỉ bất động sản nhà ở hay nghỉ dưỡng, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng dự kiến sẽ ngày càng sôi động. Theo báo cáo tổng quan thị trường M&A bất động sản Đông Nam Á và Việt Nam do EY Parthenon công bố, trong 7 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A liên quan đến doanh nghiệp và tài sản trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng Việt Nam đạt khoảng 1,4 tỉ đô la mỹ. Trong đó có 16 thương vụ liên quan đến M&A các khu công nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài chiếm 92%, chủ yếu đến từ Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc.

Nổi bật trong số này phải kể đến thương vụ ESR Group Limited – một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á – Thái Bình Dương, chi 450 triệu đô la để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial). Đây cũng là thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản và cũng là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, Frasers Property Vietnam cũng đã hợp tác với Gelex Group để triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỉ đồng (tương đương 250 triệu đô la).

Nhìn nhận về bức tranh M&A trong thời gian qua, ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc điều hành Khối Nghiên cứu thị trường và tư vấn FiinGroup cho biết, thị trường đã có sự thay đổi. Trong năm 2022, phần lớn các thương vụ đến từ các tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam chiếm tỷ lệ tương đối lớn. Tuy nhiên bắt đầu sang năm 2023, do khó khăn của các doanh nghiệp Việt nên các doanh nghiệp nước ngoài vươn lên trong hoạt động M&A, đặc biệt những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn.

“Họ xác định hiện là thời điểm khó khăn nhưng lại là cơ hội cho việc mở rộng kinh doanh ở Việt Nam. Vì vậy, số lượng giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong thời gian 6 tháng vừa qua. Trong đó, hai lĩnh vực “hút” giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam là lĩnh vực bất động sản và ngân hàng “, ông Đồng cho hay.

Sức ép phân phối tài sản giá thấp

Thời gian gần đây, nhiều thương vụ đang được đánh tiếng là đang tìm đối tác chuyển nhượng hay đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Điều kiện thị trường hiện tại có thể đang tương đối lý tưởng để khối ngoại thâu tóm được dự án dễ hơn và với mức giá “mềm” hơn.

Về nguồn lực, nhà đầu tư nước ngoài nắm lợi thế hơn nhiều về tiềm lực tài chính khi tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam. Thông thường, các tổ chức này được hậu thuẫn bởi các ông lớn ở nhiều quốc gia mà họ có được nguồn vốn giá rẻ hơn so với nhà đầu tư trong nước.

Ở chiều ngược lại, biến cố ở thị trường trái phiếu khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam từ nửa cuối năm 2022 đến nay đối mặt với tình trạng bất ổn về dòng tiền. Ngoài việc không bán được hàng, các nhà đầu tư bất động sản trong nước còn có mối lo lớn hơn là giải quyết bài toán nợ đến hạn.

Chưa kể, lãi suất ở thị trường Việt Nam có một giai đoạn tăng mạnh trước khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành các chính sách hạ nhiệt tạm thời. Bối cảnh này cũng khiến nhiều doanh nghiệp trong nước chịu sức ép và dễ thỏa hiệp hơn với những điều kiện thương thảo. Bởi vấn đề trước mắt của họ vẫn đang là dòng tiền để duy trì hoạt động cho đến khi thị trường chính thức bước vào chu kỳ phục hồi.

Giám đốc đầu tư của một tập đoàn phát triển bất động sản tích hợp lớn trong nước cho biết, tiêu chí tìm dự án ở các chủ đầu tư trong và ngoài nước giống nhau, tức đã có quy hoạch, còn thời hạn đầu tư và đóng tiền sử dụng đất xong. Cùng một tiêu chí cho nên lợi thế cạnh tranh về giá là điều không thể cho các nhà đầu tư trong nước, đó là lý do tại sao phần lớn các thương vụ M&A trong năm nay đến từ nhà đầu tư ngoại.

Việc vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên những lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm dễ với giá rẻ. Song, theo giới phân tích, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua, trong giai đọan các điều luật đang lấy ý kiến sửa đổi thì dòng tiền đang có xu hướng hợp tác đầu tư hơn là “mua đứt bán đoạn”. Vì vậy dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài mang đến nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực. Dòng vốn M&A dự án nếu hoàn tất và ký kết trong thời gian tới kỳ vọng sẽ là cú hích cho đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) dự báo, thời gian tới, hoạt động M&A sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ sau khi hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quí 2 đã tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quí 3 và rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên trong quí cuối năm nay.

“Tuy nhiên số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quí 4 thậm chí kéo dài sang quí 2-2024. Khi M&A đạt được thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được tái khởi động. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn để quay lại thực hiện các dự án còn giữ lại”, VARs nhận định.