Thị trường bất động sản ở TP.HCM năm 2025 sẽ như thế nào?

Năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM trải qua thời kỳ khó khăn và chỉ một số phân khúc như căn hộ chung cư có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Dự báo năm 2025, một số vướng mắc pháp lý được tháo gỡ sẽ góp phân thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

Nguồn cung hạn chế

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam, thời gian qua, giá bất động sản chung cư tại thị trường TP.HCM vẫn tăng do mức độ hấp thụ sản phẩm đang hồi phục trong khi nguồn cung còn hạn chế. Thành phố có tốc độ đô thị hóa rất cao nhưng mức độ hoàn thiện về hạ tầng chưa theo kịp, nhiều công trình hoàn thành chậm hơn dự kiến.

Theo thống kê của CBRE, hàng năm, TP.HCM có tốc độ tăng giá bất động sản khoảng 8%, trong đó giá chung cư tăng 4-5% với giá trung bình hiện tạo rơi vào khoảng gần 70 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung căn hộ ra thị trường, hai năm nay thị trường TP.HCM có sự sụt giảm về nguồn cung căn hộ. Riêng trong quý III/2024, TP.HCM chỉ có 127 sản phẩm (quý thấp nhất 10 năm trở lại đây) nhưng số lượng giao dịch thành công đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các giao dịch chủ yếu bán ở hàng tồn, các dự án cũ.

"Cuối năm thị trường TP.HCM nguồn cung vẫn ở mức khá thấp cho thấy thị trường vẫn còn đối diện với nhiều áp lực. Để có sự đổi mới thì chúng ta phải cần một giai đoạn nữa. Thứ nhất là những điều luật thay đổi được thực thi, thứ hai là những trở lực về pháp lý, về tài chính trên thị trường dần được giải tỏa. Có một tín hiệu tích cực là trong quý IV có rất nhiều dự án vướng mắc về pháp lý được giải tỏa. Dự kiến quý 1 năm sau sẽ có nhiều dự án được chào bán trên thị trường" - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Thị trường bất động sản TP có tình trạng “cung nhiều - cầu ít” chủ yếu ở loại hình nhà ở có giá bình dân. Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn Khu vực miền Nam, thời gian qua, loại hình chung cư có lượng quan tâm cao (đạt mức 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%) vào quý IV/2024 so với quý 1/2022.

Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút giới trẻ. Cùng với đó, tỷ lệ muốn mua chung cư rất cao đối với nhóm người độc thân và gia đình có con dưới 1 tuổi. 56% người được khảo sát muốn mua chung cư dưới 2 tỷ đồng nhưng tỷ lệ sản phẩm giá này trên nguồn cung chỉ có khoảng 17% và phải đánh đổi về vị trí, tiện ích hoặc niên hạn sử dụng chung cư.

"Có hai động lực khiến thị trường cao tầng có sức hút hơn các phân khúc khác. Có 76 % người trẻ cho rằng họ sẽ đầu tư vào mua chung cư, tập trung vào nhu cầu thực, đây là tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Thứ hai là phân khúc cần tìm kiếm nhiều nhất lại đang có nguồn cung ít ra ngoài thị trường là nhà dưới 2,5 tỷ. Đây là phân khúc chiếm phần lớn số lượng để tìm kiếm bất động sản. Tuy nhiên nguồn cung ra ngoài thị trường ở phân khúc này khá ít" - Ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.

Thị trường năm 2025 sẽ ra sao ?

Theo các chuyên gia, từ cuối năm 2025, Chính phủ và các cơ quan ban ngành có giải tỏa các vướng mắc pháp lý đã phần nào thúc đẩy gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Khi nguồn cung được cải thiện, giá nhà sẽ tăng chậm lại, tạo cơ hội cho người dân sở hữu căn nhà.

Dự báo của CBRE, giai đoạn 2025-2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ từng bước được cải thiện. Năm 2025, TP.HCM sẽ đón nhận thêm 8.000 - 9.000 sản phẩm và năm 2026 TP sẽ có thêm khoảng 11.000 căn hộ.

Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, khu vực trung tâm TP vẫn có mức độ quan tâm, giá bán ngày một tốt hơn nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

Đối với vùng ven, các tuyến metro và đường giao thông mới sẽ góp phần thay đổi hạ tầng đô thị, tạo đà tăng trưởng tốt. Chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn, còn đất nền sẽ phục hồi sau một thời gian, sớm nhất cũng phải đến cuối năm 2025.

"Dòng tiền bắt đầu tìm kiếm cơ hội đối với thị trường miền Nam, trong đó nhu cầu tìm kiếm đối với thị trường miền Nam đã tăng lên khoảng 28 %. Đối với thị trường TP.HCM mới chỉ có hai phân khúc bắt đầu có dấu hiệu quay trở lại sớm là phân khúc chung cư và nhà riêng. Dự báo đến quý 2 của năm sau, thị trường có thể phục hồi dần trở lại từ chung cư, nhà riêng đến nhà phố, đất nền" - Ông Tuấn dự báo.

Ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, năm 2024, số dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và một số dự án cũ được tái khởi động nhờ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý.

Tính đến cuối năm nay, TPHCM đã tháo gỡ khó khăn cho 34/64 dự án bất động sản. Trong đó, 12 dự án được tháo gỡ vướng mắc hoặc không còn kiến nghị; 17 dự án cần chờ ý kiến kết luận, xử lý của các cơ quan kiếm tra, thanh tra. Ngoài ra, có 30 dự án cần tiếp tục theo dõi, xử lý. Từ đầu năm đến ngày 15/12, thành phố có 17 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư và 4 dự án nhà ở được cấp phép xây dựng.

"22 dự án đang tiếp tục được UBND TP chỉ đạo các sở ngành tiếp tục tháo gỡ để triển khai thực hiện. Đây là cú hích để thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Năm 2023 tăng trưởng âm nhưng đến nay đã có dấu hiệu tăng dương trở lại. Dự báo đầu năm 2025 thị trường sẽ có hồi phục, nhưng còn chậm, nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung vào lượng giao dịch" - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân nói.

Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiểm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao. Các chính sách mới về đất đai, nhà ở, kinh đoanh bất động sản, tín dụng có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ tác động tích cực đến thị trường trong thời gian tới. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do có sự điều tiết của bảng giá đất mới tại Thành phố.

Thời gian tới, Thành phố sẽ tiếp tục rà soát, điều chinh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phù hợp với tình hình thực tế; cải tiến, rút ngắn thủ tục đầu tư, đồng thời nghiên cứu giải pháp về thuế nhằm đàm bảo sự công băng trong tiếp cận nhà ở.