Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam: Thử bắt mạch chẩn bệnh

16:00 25/02/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

“Nếu các nhà quản lý không đưa ra những giải pháp hữu hiệu, thị trường tiếp tục vận hành theo cách cũ thì không nhà đầu tư nào muốn xây dựng các dự án thuộc phân khúc trung và thấp cấp và vấn đề bất cân xứng cung - cầu vẫn tiếp tục tồn tại dai dẳng”, chuyên gia Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn(*), trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.

• Bất động sản mở rộng kênh bán hàng với AI, livestream, thực tế ảo
• Bộ Xây dựng nghiên cứu mô hình giao dịch bất động sản như chứng khoán

Nhìn vào thực trạng bất cân xứng cung - cầu

KTSG: Thị trường bất động sản nhà ở, chung cư năm 2024 được cho là có dấu hiệu phục hồi và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2025, nhưng nguồn cung chủ yếu vẫn là phân khúc chung cư cao cấp. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này? Với xu hướng phục hồi như vậy, các vấn đề đang tồn tại của thị trường bất động sản nhà ở, chung cư có từng bước được tháo gỡ hay không?

- Ông Đinh Minh Tuấn: Sự phục hồi của thị trường bất động sản, tại cả Hà Nội và TPHCM trong năm 2024 và nhiều khả năng cả trong năm 2025 nằm ở phân khúc hạng sang, cao cấp. Nguyên nhân chính đến từ tâm lý tin tưởng của nhà đầu tư đã quay trở lại, được hỗ trợ bởi chính sách kinh tế vĩ mô khiến mặt bằng lãi suất giảm hơn, tín dụng cho bất động sản được ưu ái trở lại.

Dữ liệu thực tế của năm 2024 cho thấy, có những dự án có giá khoảng 50 triệu/mét vuông nhưng rất khó bán. Trong khi đó, một số dự án khác, dù giá bán rơi vào khoảng 130-140 triệu/mét vuông tại TPHCM và trên 90 triệu/mét vuông tại Hà Nội nhưng nguồn cung ít, lại bán rất tốt.

Xu hướng này sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo bởi ba lý do căn bản sau đây:

(1) Quỹ đất tại Hà Nội và TPHCM để phát triển các dự án mới không còn nhiều, trong khi thủ tục tiến hành phức tạp, để hoàn thành một dự án phải mất 2-3 năm, làm phát sinh nhiều chi phí khác. Vậy nên, chủ đầu tư nếu có đất cũng không muốn rót vốn vào các dự án trung và thấp cấp vì biên lợi nhuận không cao. Từ nhiều năm nay, trên thị trường Hà Nội và TPHCM, cực kỳ khó tìm các dự án với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/mét vuông.

Tuy nhiên, dữ liệu tìm kiếm trên các trang web môi giới về bất động sản cho thấy, khoảng 60% lượng tìm kiếm chung cư ở mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn hộ, tức là vào khoảng 40-50 triệu đồng/mét vuông. Như vậy, thị trường bất động sản có sự phục hồi nhưng vẫn bất cân xứng cung - cầu, chỉ phục vụ nhóm nhỏ nhà đầu tư mà chưa đáp ứng được nhu cầu của nhóm còn lại là những người mua với nhu cầu ở thực, bài toán cung - cầu vẫn chưa có lời giải;

(2) Hạ tầng liên quan trực tiếp tới đời sống dân sinh như cơ quan, văn phòng, công sở, khu công nghiệp, trường học, bệnh viện... vẫn đang tập trung nhiều ở nội đô. 60-70% hạ tầng tiện ích quan trọng nằm trong vành đai 2 tại Hà Nội và vành đai 2,5 tại TPHCM. Đã vậy, hạ tầng kết nối giữa nội đô TPHCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Vũng Tàu, Long An đều chưa tốt, chẳng hạn, phải mất 1,5 tiếng đồng hồ nếu muốn đi từ TPHCM tới Bình Dương. Điều này khiến cho dù các hạ tầng tiện ích đã có sự chuyển dịch nhất định sang các đô thị ven TPHCM nhưng sự dịch chuyển dân cư chưa tương xứng. Ví dụ, tại Bình Dương nguồn cung căn hộ mức giá 35-40 triệu/mét vuông lên tới 18.000 căn trong năm 2024 nhưng giao dịch tương đối chậm.

Việt Nam chưa có các chính sách cho người mua nhà lần đầu, không có sự khác biệt giữa người mua nhà lần đầu và người mua nhà lần thứ 2. Nhiều quốc gia trên thế giới đều thiết kế các chính sách ưu tiên như mức chiết khấu cao hay mức lãi suất thấp hơn cho người mua nhà lần đầu, nghĩa là những người mua có nhu cầu ở thực.

Hạ tầng kết nối của Hà Nội tốt hơn của TPHCM nhưng đô thị này đối diện với vấn đề di cư cơ học. Khi xuất hiện những khu chung cư thương mại xung quanh Hà Nội, người dân sống ở nội đô chưa dịch chuyển ra nhiều thì người dân các tỉnh lân cận lại dịch chuyển vào. Vì vậy, sức ép với vùng đô thị lõi vẫn không được giảm thiểu;

(3) Việt Nam chưa có các chính sách cho người mua nhà lần đầu, không có sự khác biệt giữa người mua nhà lần đầu và người mua nhà lần thứ 2. Nhiều quốc gia trên thế giới đều thiết kế các chính sách ưu tiên như mức chiết khấu cao hay mức lãi suất thấp hơn cho người mua nhà lần đầu, nghĩa là những người mua có nhu cầu ở thực.

Với tất cả vướng mắc như trên, nếu các nhà quản lý không đưa ra những giải pháp hữu hiệu, thị trường tiếp tục vận hành theo cách cũ thì không nhà đầu tư nào muốn xây dựng các dự án thuộc phân khúc trung và thấp cấp và vấn đề bất cân xứng cung - cầu vẫn tiếp tục tồn tại dai dẳng.

KTSG: Đành rằng nhu cầu an cư là chính đáng và cần được ủng hộ. Dù vậy, kỳ vọng sở hữu nhà tại Việt Nam đang ngày càng trẻ hóa, tập trung vào các khu đô thị lớn đã có mặt bằng giá cao, không thể kéo xuống bằng các giải pháp phi thị trường... Vấn đề tâm lý này cần được nhìn nhận như thế nào và làm sao để giảm thiểu những hệ lụy không tốt với thị trường bất động sản?

- Người Việt Nam nói riêng và người dân châu Á nói chung có kỳ vọng sở hữu bất động sản cao hơn mức trung bình của thế giới. Chuyện có nhà, có xe trở thành thước đo thành công của một cá nhân, đặc biệt là nam giới. Tâm lý nếu không mua sớm thì về sau giá càng cao, khả năng sở hữu nhà ở càng khó, một mặt khiến nhu cầu sở hữu nhà ở của người trẻ cao, mặt khác tạo nên tâm lý lựa chọn đầu tư vào nhà đất như một kênh an toàn, lợi nhuận tốt. Chính vì vậy, ở các quốc gia như Trung Quốc, Việt Nam, Singapore, Malaysia..., bất cân xứng cung - cầu luôn tồn tại và mức độ nghiêm trọng phụ thuộc nhiều vào chính sách quản lý, điều hành, điều chỉnh từ phía cơ quan hữu quan.

Nhu cầu đầu tư bất động sản tại Việt Nam còn gia tăng bởi thị trường tài chính của chúng ta chưa phát triển, kênh chứng khoán chưa hấp dẫn, đầu tư vào vàng chịu nhiều rủi ro và không được khuyến khích... Thực tế thị trường chứng minh, cứ mua nhà đất là sẽ có lãi, chẳng hạn, theo số liệu tôi vừa khảo sát, trong giai đoạn 2021-2025, giá chung cư ở quận 2, TPHCM đã tăng khoảng 78-80%, mức tăng ở quận 9, TPHCM cũng lên tới 56%.

Vài năm gần đây, phân khúc nhà ở cho thuê cũng được chú trọng hơn, song chỉ tại TPHCM mới bắt đầu xuất hiện các đơn vị môi giới chuyên tập trung vào mảng cho thuê căn hộ vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở trong thời gian công tác của người dân. Hà Nội chưa có thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa.

Ở một số quốc gia có quỹ đất dồi dào, mức tăng giá của bất động sản không quá cao, các nhà phát triển bất động sản có thể tập trung hơn vào thị trường nhà ở cho thuê, ưu tiên cho người trẻ trải nghiệm trước khi mua. Bên cạnh đó, các gói cho vay mua nhà có thời gian lên tới 40-50 năm với mức lãi suất tương đối hợp lý, người vay có thể lựa chọn mức lãi cố định cho toàn gói vay hoặc mức lãi suất điều chỉnh theo lãi suất cơ bản của ngân hàng trung ương.

Vài năm gần đây, phân khúc nhà ở cho thuê cũng được chú trọng hơn, song chỉ tại TPHCM mới bắt đầu xuất hiện các đơn vị môi giới chuyên tập trung vào mảng cho thuê căn hộ vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở trong thời gian công tác của người dân. Hà Nội chưa có thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa. Với tình hình thị trường như vậy, ở Việt Nam, có thể nói, ai ai cũng muốn mua nhà tại các đô thị lớn.

Nghĩ thêm về một giải pháp đồng bộ

KTSG: Để giải bài toán bất cân xứng cung - cầu trên thị trường bất động sản, theo ông, các nhà quản lý nên có cách tiếp cận và các biện pháp cụ thể như thế nào? Thời gian qua, nhiều chuyên gia đã đề xuất việc đánh thuế bất động sản thứ 2, quan điểm của ông như thế nào?

- Cần một giải pháp đồng bộ, vừa phải tăng được nguồn cung nhà vừa túi tiền trên thị trường, vừa phải kích thích dịch chuyển dân cư ra vùng ven các đô thị lớn hoặc sang các đô thị vệ tinh, vừa phải giảm bớt áp lực đầu tư, đầu cơ bất động sản khiến nguồn cung càng khan hiếm, giá bán bị đẩy lên cao, đồng thời có chính sách hỗ trợ để người có nhu cầu ở thực mua được nhà.

Như vậy, trước hết, cần biện pháp tận dụng được các nguồn lực nhằm gia tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền. Chẳng hạn, các nhà phát triển bất động sản nếu đã có một dự án hạng sang, cao cấp ở trung tâm các đô thị để theo đuổi mục tiêu lợi nhuận thì sẽ được khuyến khích và hỗ trợ về thủ tục, chi phí... để xây dựng thêm một dự án tầm trung khác ở vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh, cách trung tâm chừng 20-30 ki lô mét. Với các dự án phân khúc này, nhà quản lý có thể đưa ra quy trình xử lý dự án rút gọn, ưu tiên hơn, để chủ đầu tư có thể quay vòng vốn nhanh, giảm chi phí vốn nhằm giảm giá thành mà vẫn đảm bảo lợi nhuận hợp lý.

Thứ hai, hạ tầng tiện ích cần được dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và các đô thị vệ tinh, song song với đó là phát triển hạ tầng kết nối và các dự án bất động sản thương mại tầm trung, phù hợp kỳ vọng và năng lực tài chính của luồng dịch chuyển dân cư đi theo các hạ tầng tiện ích.

Thứ ba, cần xây dựng các chính sách ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn, người mua nhà lần đầu có thể được chiết khấu 5%, được vay với lãi suất thấp hơn người mua nhà lần thứ 2 khoảng 1%/năm, có các gói vay dài hạn lên tới 30-40 năm... Ở đây phải có sự phối hợp chính sách giữa nhà quản lý với các ngân hàng thương mại để các ngân hàng này giảm kỳ vọng lợi nhuận, ủng hộ chủ trương chính sách đúng đắn của Nhà nước.

Cuối cùng, phải có giải pháp hạn chế đầu tư, đầu cơ bất động sản mà việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là một trong những biện pháp được gợi ý. Tuy nhiên, tại Việt Nam, muốn làm được việc này, cần phải định danh lại nhà ở, tránh tình trạng đánh thuế bất cân xứng, người sở hữu nhiều nhà ở giá trị thấp phải chịu thuế còn người sở hữu nhà ở giá trị cao lại không bị đánh thuế vì đó là ngôi nhà đầu tiên.

Ngoài ra, có thể có chính sách áp lãi suất cao hơn cho người vay mua ngôi nhà thứ 2, bù đắp cho phần đã ưu đãi cho người vay mua nhà lần đầu, duy trì room tín dụng bất động sản phù hợp và đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng thương mại. Hoặc một giải pháp đang được nêu ra là áp thuế giao dịch cao hơn với các bất động sản được sở hữu trong thời gian ngắn. Để các giải pháp này không kéo theo các hệ lụy xấu, đẩy mặt bằng giá bất động sản cao hơn, thị trường sơ cấp phải đảm bảo được nguồn cung hợp lý để người mua nhà lần đầu có thể mua trực tiếp từ nhà phát triển bất động sản.

KTSG: Khi các nguồn lực dồn vào thị trường bất động sản, dù để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của người dân, các thị trường sản xuất, tiêu dùng khác chắc chắn sẽ chịu thua thiệt. Chúng ta cần nhìn nhận và xử lý hệ quả này như thế nào, thưa ông?

- Khi đã quyết định dồn lực giải quyết vấn đề đang nóng trong xã hội là nhu cầu nhà ở, chúng ta buộc phải chấp nhận giảm bớt mức độ ưu tiên cho các lĩnh vực khác. Vấn đề là chúng ta giữ được mức cân bằng như thế nào, để tối ưu được lợi ích và hạn chế tối đa các hệ luỵ tiêu cực. Từ góc độ ngành, như tôi đã đề cập ở trên, nếu giảm lãi suất cho người mua nhà lần đầu thì có thể tăng lãi suất với người mua nhà đầu tư, đảm bảo room tín dụng bất động sản duy trì ở mức hợp lý và không cản trở việc tiếp cận tín dụng của các ngành sản xuất.

Hay việc dịch chuyển hạ tầng tiện ích song hành với xây dựng dự án bất động sản tại vùng ven đô thị và đô thị vệ tinh có thể đi kèm với ưu đãi cho các đơn vị sản xuất dịch chuyển như ưu đãi về tiền thuê đất, ưu đãi thuế doanh nghiệp trong một thời gian nhất định.

Ở bất cứ quốc gia nào bất động sản cũng là một trong những ngành có vai trò đầu tàu, kéo theo sự phát triển các các ngành khác như công nghiệp chế biến - chế tạo, xây dựng, tài chính - ngân hàng, du lịch, lưu trú... Một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ tác động tích cực, bền vững đến các ngành liên quan và đến tăng trưởng kinh tế nói chung. Vậy nên, giải quyết bất cân xứng cung - cầu vẫn tránh tạo ra các điểm nghẽn hay các ưu đãi quá mức làm méo mó thị trường, để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, đúng quy luật.

(*) Thuộc Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam