Thị trường bất động sản 'lưỡng lự' về cuối năm

Thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 được ghi nhận với lượng thanh khoản thấp và nguồn cung rất hạn chế. Nhìn tới 6 tháng cuối năm, liên tiếp sự điều chỉnh về chính sách thuế, tín dụng ở lĩnh vực này khiến cho thị trường rơi vào trạng thái “lưỡng lự”. Nhưng bất kể các yếu tố trên, chỉ số giá nhà đất, căn hộ vẫn duy trì đà tăng mạnh, theo các báo cáo nghiên cứu thị trường.

• Vay mua nhà đang chịu sức ép ngày một lớn

Có thể thấy những diễn biến thực tế từ đầu năm cộng với những động thái mới của các chính sách hướng đến việc kiểm soát tài chính bất động sản khiến cho động lực tăng tốc của thị trường là không nhiều. Các đơn vị nghiên cứu đã đưa ra báo cáo bán niên cho thị trường này nhưng tình hình chung vẫn e ngại về những thay đổi và chưa đưa ra được xu hướng rõ ràng nào ngoài việc giá sẽ tiếp tục tăng.

Giá tăng nhưng thanh khoản yếu

Khát vốn, tắc pháp lý, thanh khoản thấp, tín dụng hạn chế… là những bất lợi thị trường địa ốc phải đối mặt từ đầu năm nay và có thể sẽ kéo dài đến cuối năm. Trong nửa đầu năm 2022, xu hướng đi ngang, thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong khi vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục kéo dài, làm nghẽn nguồn cung. Thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh theo hai luồng tâm lý, hoài nghi giữa cơ hội (tiềm năng sinh lời) và nguy cơ (rủi ro tiềm ẩn), khiến cho thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm.

Nếu những tháng đầu năm 2022, thị trường tưởng chừng như lấy lại bước đà cho một chu kỳ bùng nổ mới, thì đến đầu quí 2, hoạt động giao dịch không còn nhộn nhịp như trước. Thay vào đó là tình trạng người bán nhiều, người mua ít, do giá bán được neo quá cao, dẫn đến thanh khoản giảm.

Giám đốc một công ty môi giới bất động sản cho biết, trong nửa đầu năm nay, sức mua căn hộ sụt mạnh, có dự án kế hoạch mở bán vào cuối quí 2, nhưng lượng khách đặt giữ chỗ quá ít nên phải dời sang quí 3. Thị trường bất động sản những tháng gần đây có sự chững lại thấy rõ. Nhiều nhà đầu tư “ôm hàng” đến kỳ không “ra hàng” được, các môi giới bất động sản liên tục đăng tin bài nhưng thực tế không có giao dịch hoặc giao dịch rất hạn chế.

Dù thị trường đang gặp bất lợi về thanh khoản nhưng xu hướng tăng giá vẫn được duy trì. chuyên trang Batdongsan.com.vn công bố báo cáo 6 tháng đầu năm cho thấy kết quả thống kê cho thấy chỉ số giá đất đã tăng 86% trong vòng hai năm qua. Trong khi giá vàng và chứng khoán chỉ tăng lần lượt 44% và 57%.

Cụ thể, trong hơn 2 năm, từ tháng 1-2020 đến tháng 6-2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm. Trong tháng 6-2022, chỉ số giá đất tăng 86% so với tháng 1-2020.

Trong khi đó, báo cáo nghiên cứu thị trường từ Đất Xanh Services cho biết trong quí 2, giá nhà đất vẫn trong xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM do thiếu nguồn cung trầm trọng.

Tại Hà Nội, giá bình quân căn hộ vẫn trong xu hướng tăng, hiện ở ngưỡng 49 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quí 1. Dự báo, trong quí tiếp theo, con số này có thể tiếp tục tăng thêm khoảng 9-15%. Với TPHCM, giá bán căn hộ trung bình trong quí 2 đã vọt lên ngưỡng 65 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quí 1. Giá bán phân khúc này được dự báo tăng khoảng 5-10%/năm trong thời gian tới.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh, nhận định việc tiêu thụ căn hộ lao dốc không tránh khỏi ảnh hưởng từ giá bán của rổ hàng mới đang rất cao với mong muốn tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này làm giảm cơ hội kiếm lời của nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ mua đi bán lại, dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng so với những năm trước.

Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam phân tích, thanh khoản căn hộ sụt giảm do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022. Giá tăng nhưng thanh khoản chưa tăng tương xứng. Theo ông Tuấn, nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư nếu giá neo ở mức quá cao sẽ khiến thanh khoản gặp khó, từ đó nên có sự chuẩn bị trong điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn để tránh đầu tự thua lỗ, mắc kẹt dòng tiền.

Thị trường tiếp tục “dò xét”

Hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đã đưa ra báo cáo bán niên ghi nhận về tình hình giao dịch thực tế của thị trường. Nhưng trong bối cảnh hiện nay với nhiều chính sách điều chỉnh cùng những giải pháp cho bài toán kinh tế vĩ mô thì thị trường bất động sản vẫn phải “dò xét” và chưa rõ xu hướng.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những yếu tố rủi ro có thể xảy ra nên tạm thời “án binh bất động” do lo ngại việc tín dụng bị siết quá đà sẽ tác động mạnh đến thị trường. Khi các dự án mở bán, không ít người được ngân hàng cho vay 70-80% giá trị bất động sản, việc tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này sẽ hạn chế nhà đầu tư phụ thuộc vốn tín dụng và các nhóm đầu cơ.

Câu chuyện siết hay “chuẩn hóa” tín dụng bất động sản cũng khiến cho tâm lý các nhà đầu tư trở nên dao động hơn. Trước diễn biến này, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm rất khó để dự đoán sẽ diễn biến ra sao bởi tùy thuộc rất lớn vào việc dòng tiền ngân hàng sẽ được điều tiết như thế nào vào lĩnh vực này.

Diễn biến dòng vốn chưa rõ ràng, trong khi đó hạn mức tín dụng (room) được nới thêm cho lĩnh vực bất động sản bao nhiêu vẫn là yếu tố khiến cho thị trường giảm tốc và nghe ngóng. Ngay cả chuyện room được nới thì thời gian qua lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã rục rịch tăng. Nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay có thể tăng theo và tác động không nhỏ đến tâm lý của người có nhu cầu về vốn.

Theo dự báo của các chuyên gia VCSC, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nửa cuối năm nay sẽ cao hơn so với nửa đầu năm. Trong năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ đi ngang, ở mức 11,2%, cao hơn so với dự báo 10,8% ở năm 2022. Còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023 (dự báo năm 2022 là 5,7%).

Nhóm phân tích SSI Research cũng cho rằng, áp lực tăng lãi suất huy động sẽ rơi về cuối năm, đặc biệt là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 37% về 34% sẽ có hiệu lực từ ngày 1-10.Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong thời gian gần đây càng khiến người mua bất động sản chần chừ.

Tiếp đó sẽ là vấn đề về giá, việc thị trường bị kiểm soát tín dụng thì giá căn hộ có được kéo giảm? Thực tế hiện nay thị trường căn hộ TPHCM đang đứng trước những khó khăn về thanh khoản khi nguồn cung vừa eo hẹp lại thiếu sự đa dạng, giá bán ngày một cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người. Nếu giai đoạn 2012-2014, căn hộ trung – cao cấp chỉ có giá 35-40 triệu/m², thì từ năm 2019 đến nay có giá trung bình từ 55-80 triệu/m².

Về những điều chỉnh chính sách kiểm soát thị trường gần đây, cũng có nhiều ý kiến trái chiều về xu hướng giá. Chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Việt Nam, cho rằng chi phí đầu vào của các dự án sơ cấp không có khoản mục nào có thể giảm được, đặc biệt là chi phí mua đất và tiền sử dụng đất. Khi chi phí đầu vào cho một dự án tăng thì giá nhà không thể giảm được, nếu giảm có thể chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ muốn cắt lỗ.

“Bỏ qua các thị trường mới nổi, tôi sẽ nhìn nhận vấn đề ở các thị trường bền vững thì nhu cầu luôn cao, các nhà đầu tư trong các thị trường này cũng là dài hơi chứ không phải theo sóng. Bên cạnh đó yếu tố pháp lý tạo ra dự án không nhanh và nhiều như trước đây khiến cho nguồn cung cũng không còn ồ ạt và giá sẽ không có lý do để giảm”, ông Lâm cho hay.

Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng, sẽ giúp người có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Trên lý thuyết là vậy, còn diễn biến trên thực tế thì cơ hội để họ sở hữu nhà với mức giá giảm là rất thấp bởi lãi suất đã bị đẩy lên.