Thế trận của mặt bằng cho thuê: Kẻ hồi sinh ì ạch, người “thế ngôi” nhưng vẫn đối mặt nguy cơ khó lường

Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, sự chuyển biến của bất động sản cho thuê: Mặt bằng nhà phố và mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại) đang cho thấy những gam màu trái ngược.

Mới đây, chúng tôi dạo quanh khu vực đông dân nhất Tp.HCM để tìm hiểu về thị trường nhà phố cho thuê. Nếu lấy mốc so sánh từ thời điểm tháng 8/2023 thì hiện sức cầu mặt bằng nhà phố tại Tp.Thủ Đức đã có sự hồi sinh, song khá chậm. Đáng nói, một số mặt bằng treo biển gần cả năm nhưng chưa có dấu hiệu của khách vào thuê.

Một mặt bằng trên đường Lê Văn Việt, Tp.Thủ Đức có giá thuê 40 triệu đồng/tháng vào tháng 12/2023. Sau khi khách thuê trả ra vì kinh doanh ế ẩm, chủ nhà đăng tin thuê với giá 42 triệu đồng/tháng. Sau gần 1 năm treo biển, căn nhà vẫn chưa ai thuê. Dù “ế” lâu ngày, mặt bằng này không hạ giá thuê.

Tại các tuyến đường trung tâm quận 1, quận 3 (Tp.HCM), mặt bằng nhà phố để trống vẫn khá nhiều. Song, so với cách đây một năm, tình trạng trả mặt bằng hàng loạt đã dần hạ nhiệt. Ở một số cung đường sầm uất, các tấm biển “cho thuê nhà” được hạ xuống, thay vào đó là hoạt động sửa chữa và khai trương cửa hàng mới. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, sự phục hồi sức thuê vẫn khá ì ạch.

Xu hướng dịch chuyển mặt bằng từ khu trung tâm vào ven trung tâm để giảm bớt chi phí vẫn tiếp tục diễn ra. Đây cũng là lý do các mặt bằng khu ven giảm tỉ lệ trống, trong khi các quận trung tâm Tp.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng cho thuê khó khăn.

Từ thế thượng phong cung ít, cầu nhiều và giá thuê leo thang suốt thập niên, đến nay mặt bằng nhà phố cho thuê Tp.HCM chịu cảnh cảnh “thất thế”. Tình trạng này được dự báo còn tiếp tục diễn ra đến hết năm 2024, trong bối cảnh nhu cầu thị trường đã có sự thay đổi nhất định. Thậm chí, một số dự báo cho rằng, nhà phố kinh doanh sẽ khó lấy lại “phong độ” như giai đoạn trước năm 2019.

Theo quan sát, sau khoảng thời gian khăng khăng giữ giá và khó cho thuê, một số chủ mặt bằng đã bắt đầu “xuống nước” bằng cách hạ giá thuê từ 10-20% hoặc tìm cách thương lượng với bên thuê.

Anh H, môi giới cho thuê mặt bằng tại Tp.HCM cho biết, một chủ nhà cho thuê mặt bằng diện tích 60m2 tại đường Phan Đăng Lưu, Q.Phú Nhuận (Tp.HCM) với giá 33 triệu đồng/tháng. Vài lần môi giới dẫn khách đến xem và thương lượng giá xuống 29 đến 30 triệu đồng/tháng nhưng chủ nhà quyết không giảm.

Sau 7 tháng rao thuê nhưng vẫn trống, chủ nhà chấp nhận hạ giá xuống 30 triệu đồng/tháng nhưng với điều kiện khách phải cọc tiền nhà 4 tháng thay vì 3 tháng như trước đây. Đồng thời, chủ nhà chỉ cho bên thuê kí hợp đồng trong vòng 1 năm thay vì 2 năm như các mặt bằng khác. Theo anh H, vì các điều kiện khắt khe hơn khi hạ giá thuê, mặt bằng này hiện vẫn chưa tìm được khách.

Một trường hợp khác, chủ nhà chấp nhận giá thương lượng của bên thuê nhưng chỉ hỗ trợ 6 tháng ban đầu. Sau thời điểm đó khách thuê phải trả giá cao hơn. “Do giằng co về thời gian thuê và có thêm lựa chọn khác, khách hàng đã quyết định thuê chỗ khác dù khá ưng mặt bằng này”, anh H cho biết.

Ở diễn biến khác, một số chủ mặt bằng đã hạ giá thuê trên dưới 20% so với thời điểm đầu năm 2022 nhưng vẫn không dễ tìm khách. Một mặt bằng rộng hơn 100m2 trên đường Võ Văn Ngân (Tp.Thủ Đức), đã hạ tiêu chuẩn về giá từ 85 triệu đồng/tháng xuống còn 70 triệu đồng/tháng nhưng hơn 5 tháng đăng tin thuê vẫn chưa thể “chốt cọc”.

Theo lời môi giới, “cung nhiều, cầu ít” khiến chủ mặt bằng tìm cách hạ giá để có khách thuê. Dẫu vậy, giai đoạn “xuống nước” này dường như quá muộn khi người thuê có nhiều sự lựa chọn tốt hơn trong bối cảnh kinh tế chưa hoàn toàn phục hồi. Một số chủ mặt bằng vì “nặng gánh” vay ngân hàng đã tìm cách “chốt nhanh” nhưng không dễ. Chưa kể, việc hỗ trợ của chủ mặt bằng không đáng kể và hầu hết ngắn hạn khiến bên thuê chưa thấy được thiện chí.

Thực tế, giá thuê mặt bằng Tp.HCM đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước năm 2019 nhưng không phân bổ đồng đều ở các khu vực, tuyến đường. Một số tuyến đường tại Tp.HCM như Hoàng Diệu 2 (Tp.Thủ Đức); đường Gia Trí, Ung Văn Khiêm, Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh)… có tỉ lệ thuê mặt bằng lấp đầy cao, từ 90-100%. Giá thuê chưa từng đi xuống kể từ dịch Covid-19 đợt 1 đến nay.

Theo môi giới, giá thuê mặt bằng tại các khu vực này chỉ tăng chậm chứ không giảm giá. Thậm chí, rất hiếm chuyện chủ nhà “chịu ngồi” với môi giới hay bên thuê để thương lượng lại mức giá đưa ra ban đầu.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Tp.HCM cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê, đồng thời khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới.

“Chủ nhà không còn ở thế thượng phong. Khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng. Đó là mở cửa hàng ở trung tâm thương mại hoặc mở rộng tiếp thị, bán hàng trực tuyến", bà Trang nói.

Dẫu vậy, trong dài hạn bà Trang vẫn lạc quan cho rằng, thị trường nhà phố cho thuê sẽ có nhiều tín hiệu tích cực khi kinh tế trên đà phục hồi.

Cũng từng "ngã ngựa" như mặt bằng nhà phố cho thuê, nhưng phân khúc bán lẻ tại trung tâm thương mại lấy lại "phong độ" nhanh hơn. Đến nay, thế trận đổi dòng, mặt bằng nhà phố đang dần mất đi thế cạnh tranh với các trung tâm thương mại.

Trung tâm thương mại quy mô lớn (mega mall hay đại siêu thị) đang ngày càng được phát triển phổ biến tại Việt Nam với nhiều dự án ghi nhận hoạt động hiệu quả. Thị phần được chia sẻ giữa nhiều ông lớn có kinh nghiệm cả trong và ngoài nước như Vincom, AEON, Central Retail,...

Báo cáo từ Savills chỉ ra, trong 7 tháng đầu năm 2024, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 8,7%. Các thị trường tiêu thụ không chỉ tập trung tại Hà Nội và TP.HCM mà đã mở rộng ra các tỉnh thành vùng lân cận với mật độ dân số cao.

Các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ trong 6 tháng năm 2024 đạt quy mô trung bình 256m2, tăng 26% theo năm khi các chuỗi thương hiệu như Muji, Poseidon, Uniqlo mở rộng.

Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B với 30%; thiết bị gia dụng và nội thất 15% và giải trí chiếm 11%. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Tp.HCM tăng 10% theo năm lên 557 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng năm 2024.

Tại Tp.HCM, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng phát triển và tài sản tăng sẽ góp phần mở rộng thị phần bán lẻ hiện đại. Theo Oxford Economics, chi tiêu tiêu dùng tại Tp.HCM được dự báo sẽ tăng 8,4% vào năm 2025. Bán lẻ hiện đại tại Tp.HCM sẽ chiếm 50% thị phần các kênh bán lẻ vào năm 2025.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao dịch vụ Cho thuê Thương mại Savills Việt Nam cho rằng, mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM nói riêng và ở Việt Nam nói chung đang là một phân khúc đầu tư rất là hiệu quả và có công suất hoạt động cao.

“Tại cả 2 thị trường Tp.HCM và Hà Nội, mỗi thành phố khoảng 1,5 triệu m2 diện tích bán lẻ cho thuê luôn duy trì công suất hoạt động trên 90% trong nhiều năm qua, chứng tỏ mô hình trung tâm thương mại quy mô lớn vẫn đang giữ sức hút”, bà An cho hay.

Bên cạnh những tiềm năm phát triển hấp dẫn này, có nhiều yếu tố quan trọng các nhà phát triển cần chú ý để các trung tâm thương mại vững chãi trong môi trường bán lẻ đang còn gặp nhiều biến động hiện nay.

Theo bà An,  trở ngại lớn nhất trong việc phát triển, vận hành các trung tâm thương mại quy mô lớn đó là chiến lược và tầm nhìn của hoạt động lâu dài. Điều này xuất phát không chỉ nằm từ kế hoạch phát triển ban đầu mà còn nằm ở chiến lược marketing, chiến lược cho thuê,... để có được đường đi dài hạn.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, mặc dù ngành bán lẻ hoạt động sôi động trong nửa đầu năm 2024 với doanh thu các nhóm ngành đều có sự cải thiện. Tuy nhiên trong bối cảnh người tiêu dùng đang phải đối mặt với thị trường lao động khó khăn, thu nhập và chi tiêu đều bị thắt chặt thì đây vẫn là thách thức không nhỏ với lĩnh vực này trong thời gian tới.