Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được dư luận đặc biệt quan tâm bởi quy định về phân lô, bán nền đã được siết chặt hơn so với Bộ Luật trư
Hơn 100 triệu đồng 1m2 đất đấu giá huyện ven Hà Nội
Vừa qua, một lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội trúng giá cao chót vót đã khiến nhiều người ngỡ ngàng. Hơn 100 triệu đồng/m2 là giá trúng cao nhất trong phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Thanh Cao. Điều đáng nói là, khu đất trúng đấu giá cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km, hạ tầng nhiều năm qua chưa có sự thay đổi. Chính vì vậy, nhiều người đang đặt câu hỏi về mức giá trúng đấu giá này liệu có phù hợp hay không.
Theo khảo sát, đất ở trong thôn xóm tại khu vực này có giá dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường to đẹp và thuận tiện mới có giá 70 - 80 triệu đồng/m2. Rõ ràng có sự chênh lệch lớn với giá đất trúng đấu giá. Khi mặt bằng giá tăng lên còn ảnh hưởng xấu tới việc đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án sau tại địa phương.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận định: "Kết quả đấu giá này là một tín hiệu rất ngạc nhiên. Nhưng điều này có tác động của hai yếu tố, thứ nhất là tâm lý về tin đồn thổi, hoặc có thể người ta thổi giá lên để kiếm lời. Vấn đề thứ hai, có thể do tác động mà một số người thiếu hiểu biết, hoặc có những thông tin chưa đầy đủ về giá đất của một vài địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5 - 50 lần. Vì vậy, một số người cũng lo ngại giá đất sắp tới sẽ tăng cao nên họ đón đầu đầu tư”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, sự chênh lệch giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ngay ở những khu đất cạnh nhau tại một khu vực sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù. Ngoài ra, sau khi hết thời gian đặt cọc sẽ biết thực chất giá đất có phải như vậy không. Theo thông tin từ huyện Thanh Oai, trong những người mua trúng đấu giá các lô đất thì chỉ có hai người tại địa phương, còn lại là ở các tỉnh khác đến. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đó là tín hiệu cho thấy đó không phải là nhu cầu thật.
Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá
Những ngày qua, trên các diễn đàn bất động sản còn bàn luận sôi nổi về một nguyên nhân khác khiến giá trúng đấu giá đất tại huyện ngoại thành Thanh Oai có thể đạt mức cao - đó là sự tham gia của các hội, nhóm đầu cơ, đẩy giá. Chiêu trò của nhóm đầu cơ là cùng góp tiền, góp sức để đấu giá một lô, đẩy mức giá lên cao nhất.
Ví dụ một lô đất đấu giá trúng là 100 triệu đồng/m2, còn các lô khác chỉ trúng với mức từ 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ giá đất đấu giá ở đó sẽ còn cao nữa, có thể đạt tới mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá trước kia. Từ đó, họ rao bán các lô trúng với mức giá cao, cộng với một khoản tiền chênh lệch nhất định ra thị trường. Họ sẽ thu lời từ khoản tiền chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài tiếng đồng hồ, ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Còn lô đất trúng giá cao chót vót hơn 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc.
Vì lợi nhuận thu về từ các khoản bán chênh lệch cao hơn rất nhiều so với số tiền cọc đã đóng vào. Và ngay sau khi phiên đấu giá tại Thanh Oai vừa kết thúc, đã có những cuộc trao đổi, trao tay bán giá, từ đó kiếm lời vài trăm triệu đồng.
Hình thức đẩy giá cũng như việc có khả năng tiềm ẩn bỏ cọc sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, một số người thiếu thông tin, không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn sẽ bị thiệt hại rất lớn vì giá sẽ “nhảy lên nhảy xuống”.
Siết phân lô bán nền
Thực tế hiện nay đã có không ít khu đất phân lô, bán nền "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán lại rẻ hơn so với những dự án đất nền đã được hoàn thiện. Thế nhưng, không ít tình trạng ở nhiều nơi xuất hiện dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, sốt đất, sốt nóng sốt lạnh và bây giờ nhiều nơi đã bỏ hoang.
Theo ghi nhận, bãi Dài xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội là khu đất bám mặt đường 20m. Thế nhưng, chỉ cần làm một con đường nhỏ chạy dài theo khu đất, là người ta đã phân ra thành 20 lô đất nhỏ, mỗi lô khoảng 50 - 60 m2. Cách khu này vài trăm mét, một khu đất khác rộng hơn, được phân thành hơn 100 lô đất nền. Người dân ở đây cho biết, dọc con đường này, có tới cả chục khu đất to nhỏ khác nhau được phân lô. Sôi động nhất là giai đoạn 2020 – 202: "Dân làm nương, làm rẫy, thu hoạch không được bao nhiêu. Có người vào mua thì người ta bán, dân bán thì chủ gom, san lấp thành bãi để bán phân lô".
Khi cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành phố đi qua, giao dịch ba năm nay trầm lắng. Nhiều lô đất được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc.
Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội các địa phương. Dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng diện tích đất bị phân lô bán nền trên cả nước tương đối lớn. Kèm theo đó là một nguồn tiền đầu tư cũng rất lớn lại nằm yên tại những lô đất bỏ hoang.
Để siết tình trạng phân lô bán nền, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Đánh giá về quy định mới này, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói: "Gần đây, Bộ Xây dựng đưa ra quy định thực hiện theo Luật Nhà ở, tức là sẽ không cho phân lô, bán nền, từ đô thị loại ba trở lên và yêu cầu sẽ phải xây dựng. Với chủ đầu tư, quy định này cũng làm tăng mức đầu tư và nguồn vốn phải bỏ ra rất lớn nhưng sẽ tránh được tình trạng đất bỏ hoang, dự án ma".
Còn theo Luật sư Nguyễn Danh Huế - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội: "Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ bất động sản, đẩy giá không đúng với thực tế, giữ cho thị trường bất động sản được minh bạch. Giúp loại bỏ rủi ro về mặt pháp lý cho người dân, giúp cho việc quản lý Nhà nước về đất đai được thông suốt và thị trường bất động sản được phát triển một cách bền vững, lành mạnh".
Không để nguồn tiền bị “chết” trong đất
Phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phần nhỏ những người đầu cơ, còn nguồn tiền xã hội bị "chết" trong đất, chỉ sinh lời qua chiêu trò giao dịch, mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến nền kinh tế bị trì trệ.
"Hàng loạt các khu dự án phân lô bán nền bị bỏ hoang, đó là sự lãng phí của xã hội. Và hệ lụy thứ ba là các dự án ma cũng mọc lên. Nhiều người sẽ lợi dụng tình trạng đó để vẽ ra bản đồ quy hoạch, vẽ ra các khu vực phân lô bán nền để lừa đảo. Rõ ràng, những yếu tố đó tạo ra sự bất ổn của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất nền trong thời gian vừa qua", ông Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội nhận định.
Theo dự báo của nhiều sàn bất động sản, việc siết chặt phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng tiếp cận đất nền sẽ giảm sút so với trước đây. Thị trường đất nền rất có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời được rao bán với mục đích là để thoát hàng, chấp nhận cắt lỗ giảm giá.
Siết chặt việc phân lô bán nền là quy định vô cùng cần thiết. Đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua đất cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường, qua đó tạo động lực cho phát triển đô thị đồng bộ và hiện đại.
Chính vì vậy, chính quyền địa phương hay người dân đều mong muốn có những văn bản hướng dẫn cụ thể chi tiết cho hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án đất để siết chặt việc phân lô bán nền dưới góc nhìn dài hạn. Đây là biện pháp để bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như ổn định và làm minh bạch cho thị trường bất động sản.
