Sau cơn “sốt” kéo dài 2 năm, chung cư xuất hiện trường hợp hạ giá chào bán từ 200-300 triệu đồng/căn, thị trường đang ở giai đoạn “hạ nhiệt” tạm thời

Sau giai đoạn tăng “nóng”, giá chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn đi ngang, thậm chí có những căn chủ muốn giao dịch nhanh đã chấp nhận giảm giá chào từ 200-300 triệu đồng/căn.

Thị trường chung cư Hà Nội sau giai đoạn tăng trưởng nóng vào 2024 bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt rõ ràng vào quý 4/2024. Đến hiện tại, giá chào bán đi ngang, thậm chí nhiều căn đang chào giảm 200-300 triệu đồng/căn. Lượng giao dịch từ cuối năm ngoái đến hiện tại cũng ghi nhận có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ. Sở dĩ giao dịch sụt giảm do các nhà đầu tư bắt đầu chốt lời và chuyển dịch vào các thị trường khác như TP.HCM hay vùng ven Hà Nội.

Khảo sát thực tế tại 10 dự án chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội cho thấy giá bán căn hộ đã đi ngang trong 2-3 tháng qua.

Chẳng hạn, căn hộ 75 m2 tại chung cư Ecogreen Nguyễn Xiển (huyện Thanh Trì) hiện được rao bán với giá 65 triệu đồng/m2, không biến động nhiều trong hơn 3 tháng qua. Trước đó, giá căn hộ tại chung cư này đã tăng một mạch từ 38 triệu đồng/m2 lên 65 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2022 đến quý IV/2024.

Cách đó tầm 2km, một số căn hộ rao bán tại chung cư Five Star (quận Thanh Xuân) được chào bán 73-75 triệu đồng/m2, tương đương mức rao trong tháng 11 và tháng 12/2024.

Với phân khúc thấp hơn, tại dự án HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai), giá căn hộ tại đây đã đi ngang suốt 2 tháng qua, phổ biến 40-43 triệu đồng/m2 đối với dòng căn 56m2 và 65m2. Mức giá này đã tăng 70% trong 2 năm từ tháng 2/2023 với giá 24,3 triệu đồng/m2 đến tháng 2/2025 tăng lên 41,3 triệu đồng/m2.

Đà đi ngang của chung cư đã được nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm dự đoán trước. Sau khi giá chung cư tăng nóng một thời gian, các nhà đầu tư đều cho rằng “sức nóng” không thể kéo dài mãi, sẽ đến lúc đà tăng giá chậm lại. Nhà đầu tư Giang Ngân (Thanh Xuân, Hà Nội) - đã đầu tư vào chung cư từ năm 2023 cho biết, chị đã bắt đầu bán những căn chung cư mà mình mua đầu tư vào thời điểm đỉnh từ tháng 8/2024. Khi đó, giá chung cư neo cao, hàng bán ra không có nhiều nên căn hộ chị chào bán rất nhanh có khách chốt.

“Không có một phân khúc nào của bất động sản là sẽ tăng giá mãi, nóng mãi cả. Ngay khi thấy giá đã quá cao, tôi dừng việc đầu tư và bán ra hết các căn đang nắm giữ. Quyết định của tôi là sáng suốt khi mà hiện nay, những nhà đầu tư mua chung cư vào giai đoạn đu đỉnh cuối năm 2024 đang phải rao bán ngang với giá mua vào, thậm chí có nhà đầu tư chấp nhận giảm giá đi 100-200 triệu đồng/căn để thoát hàng”, chị Ngân chia sẻ.

Đồng quan điểm với chị Ngân, nhà đầu tư Nguyễn Yến (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, sau gần 2 năm chung cư Hà Nội liên tục tăng giá, thu hút nhà đầu tư mạnh thì đến cuối năm 2024 đã thấy rõ cả giá bán và giao dịch đều đi ngang.

Theo chị Yến, giá bán liên tục tăng trưởng, rất nhiều nhà đầu tư lướt sóng thành công trước đó đã tạo nên hiệu ứng fomo trên thị trường khiến thị trường chung cư Hà Nội nóng sốt. Thị trường chung cư sôi nổi trong năm 2024 không chỉ đến từ người mua ở thực mà còn đến từ một lượng không nhỏ các nhà đầu tư chạy theo hiệu ứng đám đông.

Bước sang năm 2025, người tìm mua chung cư chủ yếu là người mua ở thực, các nhà đầu tư đã nhìn nhận rõ thị trường chung cư đã chững lại. Hiện tại, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu xả hàng khi thấy chiều hướng đi ngang của thị trường khả năng kéo dài đến hết năm, không có dấu hiệu giá bán sẽ đi lên. 

Môi giới Nguyễn Sơn đang rao bán căn hộ 2 ngủ, 2 vệ sinh thuộc chung cư Five Star do một nhà đầu tư gửi bán. Môi giới này đăng tin, hạ giá chào bán 200 triệu đồng cho căn 2 ngủ, 2 vệ sinh với đầy đủ nội thất có giá 4,9 tỷ đồng.

Môi giới này cho biết, ngày càng xuất hiện nhiều căn chung cư chủ gửi bán một thời gian mà không bán được thì họ chủ động báo hạ giá chào giảm 200-300 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, mức giảm này với những nhà đầu tư nắm giữ chung cư lâu thì chỉ mới là giảm lãi, không phải cắt lỗ.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc đưa ra khuyến nghị rằng: "Nhà đầu tư nếu có căn chung cư nào thì bán hết đi. Giá đang ở đỉnh, chốt lời được rồi. Các nhà đầu tư nên cơ cấu danh mục đầu tư, mang tiền chuyển sang những phân khúc có biên độ tăng giá mạnh hơn như đất nền hoặc chung cư ở các thị trường giá còn rẻ như ven TP.HCM hay ven Hà Nội. Còn nếu các nhà đầu tư tiếp tục giữ để cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận còn kém cả tiền gửi ngân hàng, trong khi chung cư về lâu dài sẽ xuống cấp".

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nguồn cung chung cư tăng mạnh, tuy nhiên mức giá cũng đã thiệt lập ở mức rất cao 70 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp và 55 triệu đồng/m2 ở thị trường thứ cấp.

“Sự điều chỉnh về giá bán dẫn đến lượng giao dịch cũng bắt đầu sụt giảm và xu hướng này có thể tiếp tục diễn biến đi ngang trong cả năm 2025”, vị này nhận định.

Lý giải cho tỷ lệ hấp thụ bắt đầu sụt giảm, ông Tuấn cho biết thêm, mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực (người dùng cuối), và thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra thì phân khúc chủ yếu là cao cấp và hạng sang ít phù hợp với số đông người có nhu cầu dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bắt đầu giảm.

Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng nóng tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này, người mua nhà ở thật thì chưa có sản phẩm phù hợp, nhà đầu tư thì ra hàng và chờ đợi.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn nằm trong nhóm rất cao, mặc dù giá đã điều chỉnh rất mạnh nhưng số lượng tìm kiếm vẫn cao nhất so với các phân khúc khác. Hiện tại nhóm người mua đầu tư vẫn nhắm tới các dự án pháp lý rõ ràng, vị trí tiềm năng hoặc những căn hộ đã hoàn thiện có thể khai thác được.

Ông Tuấn cho rằng: “Với tình hình hiện tại dự báo thị trường cho thuê sẽ sôi động trong 2025 thay vì 'đánh nhanh thắng nhanh', có thể nhà đầu tư chọn phương án dòng tiền từ cho thuê thay vì tăng giá gốc”.

Đưa ra dự báo về phân khúc chung cư thời gian tới, ông Tuấn cho rằng, mặc dù có điều chỉnh về nhu cầu, giảm sút về giao dịch nhưng giá chung cư vẫn rất khó giảm trong ngắn hạn. Dự báo sẽ vẫn tiếp tục tăng giá nhẹ 5-8% trong 2025. Kỳ vọng nguồn cung mới ở phân khúc trung bình và nhà ở xã hội kéo dãn nhu cầu ra các thị trường ven.

Thị trường chung cư Hà Nội đang ở giai đoạn "hạ nhiệt" tạm thời, nhưng vẫn tiềm ẩn sức bật trong tương lai nhờ nhu cầu nhà ở lớn và sự phát triển đô thị.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn

Nói về tâm lý hiện tại của người mua, ông Tuấn cho rằng, người mua ở thực có thể sẽ cân nhắc kỹ hơn và dành nhiều thời gian hơn để tìm kiếm căn hộ phù hợp với nhu cầu và ngân sách.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cao cấp Savills Hà Nội đánh giá: “Năm 2025, có thể nói rằng phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc hấp dẫn và là điểm sáng đối với thị trường bất động sản Hà Nội, cũng như các địa phương đô thị lớn như TP.HCM hay Hải Phòng, Đà Nẵng. Bởi lẽ, chúng ta nhận thấy rằng mặc dù giá ở mức cao, nhưng phân khúc này vẫn thu hút được một số nhóm đối tượng”.

Giám đốc cao cấp Savills Hà Nội nhận thấy, nhu cầu về nhà ở của Hà Nội - dựa trên sự tăng trưởng dân số và thu nhập vẫn đang gia tăng về nhà ở. Dẫn đến câu chuyện thị trường căn hộ vẫn sẽ phát triển và phát triển tốt. Bên cạnh đó, chúng ta đang bước vào một chu kỳ mới của thị trường, và hiện tại chỉ mới ở giai đoạn đầu. Thị trường vẫn còn tiếp tục phát triển. Có chăng là cần thêm một dòng sản phẩm khác, chứ còn dòng sản phẩm về căn hộ vẫn là dòng sản phẩm được quan tâm.