Quy định mới về định giá đất liệu đã đủ để 'hạ nhiệt' giá nhà?

Theo các chuyên gia, quy định mới về định giá đất cần đầy đủ và sát với thực tế chi phí của doanh nghiệp mới giải quyết được bài toán "hạ nhiệt" giá nhà trong tương lai.

Dự thảo Nghị định Quy định về định giá đất đang "bỏ quên" nhiều khoản chi phí của doanh nghiệp

Dự thảo Nghị định Quy định về định giá đất hiện đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) lấy ý kiến, thu hút được sự quan tâm rất lớn của giới chuyên môn, hiệp hội cũng như các doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Theo đó, Dự thảo Nghị định Quy định cách tính chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư chỉ tính các chi phí như chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, chi phí xây dựng công trình...

Trong khi đó, chủ trương của Chính phủ hiện nay là giảm giá nhà ở để nhiều người dân có cơ hội được tiếp cận với nhà ở "vừa túi tiền". Mặc dù vậy, dưới góc nhìn các chuyên gia, việc Dự thảo Nghị định quy định về định giá đất đang "bỏ quên" nhiều khoản chi phí của doanh nghiệp.

Việc các chi phí này không được tính đủ sẽ kéo theo phí phát triển dự án cũng bị "đội" lên, khiến giá nhà cũng bị "đẩy" lên.

Chia sẻ trên báo Đời sống và Pháp luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng Dự thảo Nghị định quy định về định giá đất hiện vẫn chưa có quy định về chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng và chi phí dự phòng, điều này là chưa phù hợp với thực tế triển khai.

Vị chuyên gia này kiến nghị sửa đổi Điểm a Khoản 3 Điều 6 Dự thảo Nghị định giá đất. Cụ thể, dự thảo cần bổ sung ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp để phù hợp thực tiễn triển khai dự án và quy định pháp luật xây dựng.

Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng việc luật quy định theo hướng liệt kê các chi phí sẽ dễ dẫn đến thiếu sót so với thực tế phát sinh, do đó, cần bổ sung quy định chung về "các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng" để bao quát và phù hợp hơn với thực tiễn.

Chung quan điểm này, chia sẻ trên báo Tuổi Trẻ, đại diện một doanh nghiệp BĐS phía Nam cho rằng pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục "chi phí dự phòng" khi tính toán tổng mức đầu tư dự án. Chính vì thế, đại diện doanh nghiệp này cũng đề xuất nghị định định giá đất ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất phù hợp thực tiễn và quy định pháp luật xây dựng.

Trong khi đó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc "đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, bởi lẽ trong dự thảo nghị định quy định về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất Nhà nước cũng đã tính đúng, tính đủ các yếu tố hình thành nên tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, không bỏ sót yếu tố nào", báo Tuổi Trẻ dẫn lời.

>> Tỉnh sát vách Hà Nội 'kiến tạo tương lai' với hạ tầng 'khủng': 3 quốc lộ, 2 đường sắt và 2 quốc lộ vắt qua

Đề xuất bổ sung chi phí lãi vay

Liên quan đến chi phí lãi vay, các doanh nghiệp địa ốc cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu 15-20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, những dự án BĐS đa phần đều cần thời gian để xin các giấy phép cho đến khi được hoàn thành, trong khi các doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng "đòn bẩy tài chính" nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là hoàn toàn hợp lý.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng chi phí (bản chất là khoản lãi của khoản tiền đi vay) mà các nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án cần được "tính vào tổng chi phí của dự án", theo báo Đời sống và Pháp luật.

Trong khi đó, văn bản góp ý mà Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) gửi Bộ TN&MT cũng khẳng định "Chi phí lãi vay là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, về bản chất là chi phí của chủ đầu tư, do đó cần được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh".

Trên thực tế, trong quy định Luật Kinh doanh Bất động sản có nêu rõ "Nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu từ 15-20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng", nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, các chuyên gia và nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sửa đổi Khoản 5 Điều 6 Dự thảo bởi quy định này chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu (r) theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1 năm đến 3 năm). Nhưng trên thực tế, nhiều dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án, do đó các chuyên gia cho rằng đối với các dự án này cần áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 5 năm) ứng với thời gian thực hiện dự án.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, sẽ có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

>> Hà Nội 'rót' gần 3.000 tỷ 'hồi sinh' KCN Phụng Hiệp ở huyện sắp lên quận của Thủ đô