Những kỷ lục mới về giá nhà ở TPHCM được thiết lập

Giá nhà tại TPHCM đã liên tiếp lập kỷ lục mới. Đáng chú ý có những sản phẩm biệt thự ở thành phố Thủ Đức có giá lên đến 700 tỉ đồng.

• Tập trung gỡ vướng, bổ sung vốn các dự án và tăng nhân sự cho TPHCM

Đến thời điểm này hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đã đưa ra báo cáo bán niên cho thị trường. Điểm chung của các báo cáo này đều cho thấy giá nhà ở TPHCM đã thiết lập một mặt bằng mới ở thị trường sơ cấp chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông. Diễn biến giá này được thiết lập trong bối cảnh nguồn cung mới ở mức thấp và thanh khoản của thị trường hết sức hạn chế.

Những đỉnh giá mới được thiết lập

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ ở TPHCM trong 6 tháng đầu năm dao động từ mức thấp nhất là 1.556 đô la/m² đến cao nhất đạt 15.009 đô la/m². Dữ liệu chi tiết cho thấy mỗi phân hạng đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ hạng sang tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.

Tuy nhiên, xét trên bình diện từng dự án, mức giá khá ổn định đối với các dự án đã triển khai hơn 3 quí, còn các dự án tích hợp quy mô lớn có giá tăng chỉ 1-3% so với quí trước. Cushman & Wakefield cho rằng, mức dao động giá cả này là để đảm bảo lợi ích cho cả phía chủ đầu tư lẫn những người mua trước đó.

Tương tự, trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, DKRA Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TPHCM thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt ở các phân khúc nhà phố thương mại hay biệt thự trên thị trường sơ cấp với mức giá bán lên đến 700 tỉ đồng/căn.

Mức giá kỷ lục ở trên được xác định ở “siêu dự án” mang tên The Rivus Elie Saab được phát triển bởi Masterise Homes. Cụ thể, các sản phẩm biệt thực chào bán ở đây có giá từ 500-700 tỉ đồng mỗi căn. Theo giới thiệu của đơn vị phát triển dự án, các căn biệt thự này được “may đo” dành riêng cho cộng đồng siêu giàu và chủ nhân có gu thưởng lãm nghệ thuật.

Trước đó, thị trường bất động sản TPHCM cũng ghi nhận nhiều dự án nhà liền thổ có mức giá hàng triệu đô la mỗi sản phẩm. Đơn cử, Tập đoàn Trung Thủy công bố giá bán dự án biệt thự Lancaster Eden khoảng 100 tỉ đồng/căn. Với tổng diện tích khu đất hơn 1 ha, Khu biệt thự Lancaster Eden gồm 13 biệt thự được xây dựng 1 hầm, 1 trệt và 2 lầu.

Tập đoàn Vạn Phúc cũng đã công bố các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas với số lượng có hạn, nằm trong Khu đô thị Van Phuc City rộng khoảng 200 hecta (TP Thủ Đức). Mỗi căn biệt thự đơn lập Van Phuc Mansion có giá bán 160 tỉ đồng, còn Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỉ đồng/căn.

Xoay quanh khu Thủ Thiêm, dự án The Global City mới ra mắt cũng có giá bán chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m² với số lượng hạn chế. Căn nhà phố thương mại diện tích 95 m² được xây dựng 1 tầng trệt, 4 tầng lầu, với tổng diện tích sàn sử dụng là 360 m² có giá hơn 38 tỉ đồng.

Theo nhận định của các chuyên gia JLL Việt Nam, giá sơ cấp trung bình tăng mạnh chủ yếu do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, được chiếm lĩnh bởi các dự án mới có giá bán cao trong khi các dự án có giá bán thấp đã được bán hết. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá.

Thị trường vẫn bất ổn

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, thị trường hiện có nhiều dấu hiệu bất ổn. Trong đó, hiệp hội nhấn mạnh việc TPHCM đang “lệch pha” phân khúc thị trường, cơ cấu sản phẩm nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp. Điều này dẫn đến giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản diễn ra vào cuối tháng 6, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, mức giá bất động sản trên thị trường đang trong xu hướng tăng cao. Hiện, thị trường TPHCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chỉ nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Chính sự xuất hiện của các dự án này đã đẩy giá bán căn hộ ở đô thị này tăng vọt.

Với phân khúc nhà liền thổ, giá tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại do nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán tăng.

Trong khi đó, các chuyên gia của DKRA dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá bất động sản ở thị trường sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại. Trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn thì việc giá nhà đất leo thang là tất yếu.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là ưu tiên kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp.

“Cơ sở để kìm giá nhà đất chỉ có thể đến từ sự tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó là tăng cường sự quản lý của các cơ quan nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng sốt đất ảo”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D tại DKRA Việt Nam nói.

Về giá bán thứ cấp trong thời gian tới, chuyên gia tài chính – bất động sản Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, có sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất của chủ đầu tư hoặc ở một số sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

“Lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán sản phẩm với giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để đại diện cho thị trường”, ông Hiển phân tích.

Nhiều chuyên gia dự báo, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào liên tục leo thang thì đà tăng giá bán sơ cấp trong thời gian tới khó có thể dừng lại. Về dài hạn, nếu các khó khăn của thị trường không được tháo gỡ, sự sụt giảm giá bán thứ cấp trở nên rõ rệt hơn thì sẽ ảnh hưởng chung đến toàn thị trường.