Năm 2024, bất động sản đang vào chu kỳ mới, dự kiến sẽ diễn ra sôi động hơn sau một năm ảm đạm. Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG),... đón nhiều tin vui về loạt dự án.
Giá cổ phiếu đất tăng thời gian qua đã phản ánh những triển vọng thị trường hồi phục. Một số cổ phiếu bất động sản tăng giá khi vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ và lãi suất đang lưu chuyển ở vùng đáy.
Những tín hiện tích cực đang hỗ trợ cho “cổ phiếu đất”
Tại hội thảo "Bắt mạch dòng tiền", chuyên gia FiinGroup nhìn nhận dòng tiền trong tháng 3 có sự dịch chuyển rõ rệt. Theo đó, nhóm bất động sản có sự hồi phục đáng kể với tỷ trọng 21,5%, vượt trội so với nhóm ngân hàng (17,8%) và chứng khoán (15,5%).
Dự báo về sự chuyển dịch của dòng tiền tháng 4/2024, chuyên gia cho rằng nhóm tiếp tục có dòng tiền duy trì là bất động sản và dầu khí.
Sóng cổ phiếu bất động sản sớm đến còn tới từ kỳ vọng Luật Đất đai được áp dụng sớm hơn dự kiến, từ ngày 1/7/2024, thay vì năm sau - có tác động về mặt tâm lý là rất tích cực. Vướng mắc chính của thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua là tính pháp lý của các dự án, nên những thông tin cho thấy có hành lang pháp lý thông thoáng hơn, gỡ vướng cho doanh nghiệp, dự án trong thời gian tới sẽ “ủng hộ” cho cổ phiếu ngành này.
Bên cạnh đó, các thông tin tín dụng từ đầu năm đến nay có sự tăng trưởng ở lĩnh vực chứng khoán, bất động sản. Cộng thêm tín hiệu đăng tuyển nhân viên môi giới, nhân viên kinh doanh ở nhiều tên tuổi lớn như Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG),… càng tạo cơ sở cho nhà đầu tư có niềm tin rằng, bất động sản đang nhích từng bước tích cực hơn.
Mỗi doanh nghiệp đều sở hữu một câu chuyện riêng
Với NVL thông tin từ BCTC kiểm toán khiến cộng đồng NĐT cảm nhận được rằng, nỗ lực tái cơ cấu của tập đoàn này đang cho kết quả. Novaland đang có 853 tỷ đồng bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng cho vay. Số tiền này sẽ được giải phóng nếu được sử dụng đúng mục đích của các dự án do ngân hàng quản lý, do đó, việc sử dụng được nguồn tiền này phụ thuộc vào phê duyệt của ngân hàng. Tính đến ngày lập báo cáo tài chính, Novaland đã đạt được thỏa thuận với các ngân hàng về việc giải phóng 419 tỷ đồng, và doanh nghiệp tin rằng sẽ đạt được thỏa thuận với các ngân hàng còn lại.
Theo Novaland, giải phóng tiền gửi đang bị giới hạn sử dụng bởi ngân hàng là một trong 9 giả định chính để có thể hoạt động liên tục.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán DNSE, Novaland đang lấy lại niềm tin của nhà đầu tư với nhiều thông tin khả quan khi các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, The Grand Manhattan... đón nhận những động thái tháo gỡ tích cực.
| Phối cảnh tổng thể khu đô thị dự án Aqua City |
Với một tập đoàn lớn - đầu ngành như Novaland, định giá P/B dưới 1 là mức vô cùng hấp dẫn. Trên thực tế, dù không được cấp margin chính thức từ công ty chứng khoán, nhưng cổ phiếu NVL vẫn giao dịch khá sôi động, trong đó có dòng tiền đòn bẩy từ “bên thứ ba”.
Tương tự, cổ phiếu có tính thị trường cao và được dòng tiền tìm đến giai đoạn này là cổ phiếu DIG. Chất xúc tác được dòng tiền đầu cơ ưa thích là kế hoạch phát hành thêm tới 400 triệu cổ phiếu, trong đó 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/cp và phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu giá 20.000 đồng/cp. Thị trường kỳ vọng, với mức giá phát hành như vậy, giá của DIG cũng sẽ được “neo” ở mức tốt.
Trong phân tích mới đây, Chứng khoán Vietcap (VCI) dự báo DIG sẽ bắt đầu bàn giao dự án Vũng Tàu Centre Point (dự án bao gồm 566 căn hộ chung cư ở Vũng Tàu, đã cất nóc thời điểm tháng 10/2023) vào năm 2024. Cùng với doanh số tại các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh, mảng bất động sản của DIG dự kiến mang về 1.500 tỷ đồng doanh thu và 479 tỷ đồng lợi nhuận gộp, đều tăng 2,8 lần svck.
Cổ phiếu DXG là cổ phiếu cho tín hiệu bứt phá nhiều nhất… Câu chuyện kỳ vọng ở DXG vẫn gắn liền với việc tiến triển pháp lý ở dự án Gem Riverside được Đất Xanh mua từ năm 2018 nhưng bị vướng pháp lý. Trong năm 2022, một số thủ tục pháp lý đã chạy lại và đến đầu 2024 doanh nghiệp đã nhận được chấp thuận phê duyệt giá đất cho dự án này.
Ngoài ra, trong năm nay Đất Xanh sẽ triển khai nốt phân khu còn lại tại dự án Gem Sky Long Thành, xây dựng hạ tầng xã hội theo đúng cam kết với UBNN tỉnh Đồng Nai.
Được biết, Gem Riverside - dự án được kỳ vọng là “gà đẻ trứng vàng” của DXG có diện tích 6,7ha, bao gồm 12 block (cao 32 - 34 tầng) với khoảng 3.200 căn hộ. Dự án này có tổng giá trị phát triển 21.000 tỷ đồng.
| Dự án Gem Riverside |
Chứng khoán Vietcap vừa ra báo cáo về DXG, dự báo hai dự án Gem Sky World và Gem Riverside sẽ được mở bán trở lại, từ đó giúp doanh thu dự án của Đất Xanh (không bao gồm DXS) sẽ tăng lên 4.000 tỷ đồng so với con số 200 tỷ đồng năm 2023. Từ đó, doanh thu thuần của DXG kỳ vọng đạt 5.594 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 343 tỷ đồng, lần lượt tăng 51% và 94% so với cùng kỳ.
Cổ phiếu PDR cũng đang thu hút được dòng tiền.
| Diễn biến giá cổ phiếu PDR |
Chứng khoán BIDV (BSC) kỳ vọng 2024 là thời điểm đảo chiều của PDR nhờ thành quả giai đoạn tái cấu trúc toàn diện về (1) tài chính: không còn dư nợ trái phiếu, Nợ/VCSH=33% so với mức 57% trung bình ngành và nợ vay đáo hạn 2 năm tới không đáng kể, (2) dịch chuyển sang mô hình bán lẻ, DN tiếp cận vốn vay ngân hàng, tập trung các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực trong 3 năm tới.
Nhóm phân tích dự phóng doanh thu thuần và LNST-CĐTS lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng 137,4% CAGR và 38,7% CAGR trong giai đoạn 2023-2026 với điểm rơi bàn giao Bắc Hà Thanh vào 2024, Bình Dương Tower, Cadia Quy Nhơn vào 2025-2026 và Hàn Riverside, Serenity Phước Hải bắt đầu từ năm 2026.
Việc phát hành cho cổ đông hiện hữu và nhà đầu tư chuyên nghiệp thành công (30% vốn điều lệ) sẽ cung cấp nguồn tài chính quý báu giúp PDR chuyển mình vượt thoát khỏi vũng lầy hiện tại.
Nếu xem xét thuần trên yếu tố cơ bản, cổ phiếu NLG đang được giới môi giới khuyến nghị khách hàng.
Chứng khoán Vietcap kỳ vọng năm 2024, NLG sẽ ghi nhận 5.334 tỷ đồng doanh thu thuần và 1.083 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 68% và 35% so với cùng kỳ.
Trong đó, tổng doanh thu bất động sản cốt lõi (bao gồm cả dự án liên doanh Mizuki Park) đạt 6.300 tỷ đồng (-11% YoY), cơ sở từ giá trị backlog tính đến cuối năm 2023 là 11.100 tỷ đồng. Bàn giao chính dự kiến bao gồm Southgate (đóng góp 40%), Mizuki Park, Izumi City và bắt đầu bàn giao các dự án Akari City giai đoạn 2 và Cần Thơ.
Trong đó, doanh số bán hàng mới của Akari City là 500 tỷ đồng, Southgate 2.090 tỷ đồng, Mizuki Park 1.260 tỷ đồng, dự án Cần Thơ 910 tỷ đồng, Izumi City 880 tỷ đồng. Tổng cộng doanh thu bán hàng mới là 5.640 tỷ đồng, cao hơn 41,7% so với năm 2023.
| Phối cảnh tổng thể dự án EHome Southgate |
Ngoài ra, Nam Long có thể sẽ ghi nhận việc chuyển nhượng 25% cổ phần của dự án Paragon cho Nishi Nippon Railroad vào năm 2024, giúp mang về 327 tỷ đồng thu nhập tài chính, đóng góp 30% vào lợi nhuận sau thuế.
Hiện tại, quỹ đất của Nam Long là khoảng 670ha, dự kiến mở bán 42.000 sản phẩm trong giai đoạn 2019 - 2029. 5 dự án Mizuki, Akari, Southgate, Izumi và dự án Cần Thơ vẫn sẽ là các dự án chủ đạo đóng góp doanh thu cho doanh nghiệp trong 5 năm tới.
Tương tự với KDH, doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất có pháp lý sạch, tài chính ổn định, thì câu chuyện tìm kiếm được các nhà đầu tư cho đợt tăng vốn là điểm cộng rất tích cực trong bối cảnh chung của ngành bất động sản.
Khang Điền đặt mục tiêu kinh doanh năm 2024 với doanh thu 3.900 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 790 tỷ đồng, lần lượt tăng gần 90% và 10% so với thực hiện của năm 2023.
Năm 2024, công ty tiếp tục đặt mục tiêu hoạt động kinh doanh ổn định và hiệu quả làm nhiệm vụ trọng tâm trong đó: (1) Dự kiến hoàn tất xây dựng, bàn giao nhà và cấp sổ hồng cho cư dân tại Dự án khu chung cư The Privia tại Quận Bình Tân, TP. HCM; (2) xây dựng dự án quy mô 6ha và dự án quy mô 5,8ha cùng với Tập đoàn Keppel (Singapore) tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP. HCM, dự kiến đưa vào kinh doanh cuối năm 2024 khi đủ điều kiện theo quy định; (3) tiếp tục hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục pháp lý của các dự án hiện có tại TP. HCM, chuẩn bị cho việc triển khai xây dựng và kinh doanh trong các năm tiếp theo.
>> Cổ phiếu 'nhà' Vingroup hút dòng tiền - VHM, VRE, VIC có tiềm năng sinh lời hàng chục %
