Nhà ở giá rẻ đã 'tuyệt chủng'?

Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình - cho biết: “Thị trường bất động sản TPHCM, Hà Nội từ trước dịch đến năm 2023, phân khúc cao cấp đã chiếm 82% so với thời điểm trước dịch; nhà ở bình dân giảm 40%; nhà ở giá rẻ "tuyệt chủng" trên thị trường. Đó là một điều đáng buồn”.

Nhà ở giá rẻ biến mất

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân sáng 15/3, ông Hải cho biết, năm 2021, Nhà nước đưa ra Nghị quyết thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhưng sau đó năm 2021 - 2022 lại không có một giao dịch nào.

“Tôi cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải nói.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra. Cụ thể, với mục tiêu đến năm 2025 của đề án xây một triệu căn nhà xã hội, Hà Nội mới phát triển 1.700 căn, đáp ứng 9% mục tiêu, TP HCM đáp ứng 19% với gần 5.000 căn. Những địa phương này cũng đăng ký hoàn thành nhà xã hội trong năm 2024 ở mức thấp: Hà Nội gần 1.200 căn, TP HCM gần 3.800 căn.

Đây là những thành phố lớn, tập trung nhiều lao động thu nhập thấp, có nhu cầu nhà xã hội rất cao nhưng kết quả rất hạn chế, cho thấy địa phương chưa quyết tâm, chủ động.

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển nhà xã hội chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Dù các luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, nhưng đến đầu năm 2025 mới được thi hành. Do đó những ưu đãi cho chủ đầu tư hay việc đơn giản hóa các thủ tục vẫn chưa được áp dụng.

Theo ông Hải, vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất , thuế giá trị gia tăng (VAT), tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên nhà đầu tư chưa mặn mà.

Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO - cũng cho rằng, thực tế căn hộ chung cư với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỷ - 2,4 tỷ đồng/căn.

Nên chuyển hướng sang nhà xã hội cho thuê

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản - cho rằng, quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở, tuy nhiên tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng. Do đó tôi cho rằng, nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt nhà ở xã hội.

"Tôi nghĩ nên theo hướng xây lên cho thuê thay vì mua bán do sẽ khó đảm bảo nhu cầu bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn. Ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật nước Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này", ông Hà nói.

Theo ông Hà, việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30-40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê. Trong dân còn nhiều tiền, nhưng lại chỉ đang biết gửi ngân hàng , trong khi nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho hay, chương trình nhà ở xã hội nên tập trung vào cho thuê thay vì để bán. Bởi hiện nay, với thu nhập của người thu nhập thấp, nếu mua nhà xã hội vượt quá khả năng.

"Tôi tính trung bình, người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội vay 500 triệu đồng với gói vay ưu đãi, một tháng trả cả gốc cả lãi lên đến 11 triệu đồng. Sống không đủ thì lấy đâu ra trả lãi tiền nhà", ông Ánh nói và cho rằng, nhà ở xã hội nên làm ngược lại với một dự án 80% cho thuê, 20% để bán.