Nhà giàu Hà Nội đang nhắm vào phân khúc bất động sản nào trước khi 3 Luật có hiệu lực từ 1/8

3 Luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo các chuyên gia, những điểm mới của 3 Luật này sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng có thể sẽ khiến giá bất động sản tăng bởi chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm.

Năm 2024, sau cơn sốt nhà chung cư, phân khúc biệt thự liền kề tiếp tục được chú ý. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2024 của Savills Việt Nam, nhu cầu về nhà ở liền thổ (biệt thự/nhà liền kề) tại Hà Nội đang tăng cao, tuy nhiên nguồn cung tại Hà Nội lại khá khan, chủ yếu tập trung ở các khu vực phía Tây và Đông của thành phố.

“Nguồn cung vẫn đang thấp. Các thông số đều đang ở mức thấp. Đây là cơ hội phù hợp cho các nguồn cung mới với mức giá hợp lý. Các luật liên quan tới bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 sắp tới, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, các đại dự án sắp gia nhập thị trường cùng với niềm tin người mua dần quay trở lại đem lại tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay”, ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội nhận định.

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, giá đất mới được tính căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...Chi phí tính giá đất sát với giá thị trường sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Chi phí tăng cao sẽ đẩy mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo, đặc biệt là phân khúc thấp tầng.

Quan sát thực tế cho thấy, đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực, thị trường bất động sản đã xuất hiện một số nhà đầu tư đi săn đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội. Đặc biệt, ở các quận huyện phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa, phát triển mạnh công nghiệp cao càng thu hút nhà đầu tư và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Quan sát thực tế trên thị trường cho thấy, từ đầu năm 2024 làn sóng tìm mua biệt thự, liền kề tại các quận huyện vùng ven Hà Nội tiếp tục tăng cao khi giá chung cư nội đô tăng quá mạnh. Điển hình như nhà đất biệt thự, liền kề khu vực Nam An Khánh, Bắc An Khánh (Hoài Đức), Dương Nội (Hà Đông) bám theo trục vành đai 3,5 đang tăng giá mạnh mẽ lập ngưỡng mới ở mức 200 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% kể từ đầu năm 2024. Giá chung cư dọc trục này cũng đang lập mặt bằng mới lên mức 75 triệu đồng/m2.

Cùng với trục vành đai 3,5, bất động sản ăn theo vành đai 4 cũng đang được nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là những khu vực trước đây ít được nhắc đến trong các cơn sốt đất như Đan Phượng, Thường Tín. Cụ thể, đất dọc vành đai 4 đang nóng từng ngày theo tiến độ triển khai cấp tập của dự án này, trong khi đó đất khu đô thị cũng đang gia tăng nhanh giao dịch.

Ngoài ra, khu vực phía Nam Hà Nội với quy hoạch xây dựng sân bay thứ 2 và dự kiến Thường Tín lên quận vào năm 2030 cũng đang khiến thị trường bất động sản tại đây dần trở nên sôi động. Trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào, giá thấp hơn các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức liên tục sốt, Thường Tín trở thành thị trường tiềm năng cho những nhà đầu tư "ăn chắc mặc bền", đầu tư dài hạn.

Bà Lê Thị Bích Ngọc – Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Trường Sơn (Trường Sơn Land) cho biết, đất nội thành và ven đô tăng giá mạnh khiến bất động sản dọc trục vành đai 4 với mức giá còn mềm đang được nhà đầu tư săn lùng. Điển hình như dự án Him Lam Thường Tín thời gian gần đây lượng giao dịch tăng vượt kỳ vọng, giá thứ cấp cũng có chiều hướng tăng mạnh. Được biết, dự án này tọa lạc ngay trung tâm hành chính mới của huyện Thường Tín với 159 căn shophouse hình thành tuyến phố thương mại kiểu mẫu tại cửa ngõ phía Nam Thủ đô 

Đồng quan điểm với bà Ngọc, nhiều chuyên gia cũng cho biết sau cơn sốt đất trung tâm Hà Nội dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chuyển hướng các huyện vùng ven Hà Nội đang có hạ tầng phát triển vượt bậc, quy hoạch huyện lên quận...Đây sẽ là những vùng đất tiềm năng cho nhà đầu tư để đón chu kỳ mới của bất động sản trước khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản được áp dụng.

"Hiện tại những người mua biệt thự, liền kề tại khu vực vùng ven Hà Nội là những người rất mạnh về tài chính. Hầu hết họ mua bằng "tiền thịt", chấp nhận chờ đợi trong trung hạn 2-3 năm để đón đà tăng khi quỹ đất biệt thự, Hà Nội ngày càng khan hiếm. Cùng với những người mua mới, thì người mua cũ dường như không bán ra. Tôi biết rất nhiều chủ biệt thự, liền kề thuộc mua biệt thự, liền kề để tích sản như một kênh giữ tiền an toàn, tăng giá bền vững hàng năm mà sổ đỏ vẫn cất két sắt", ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhu cầu biệt thự, liền kề đang gia tăng mạnh mẽ trong khi nguồn cung khan hiếm tiếp tục đẩy giá tăng cao. Đặc biệt, dự kiến từ 1/8/2024 khi Luật Đất có hiệu lực sẽ khiến chi phí tiền sử dụng đất của các dự án mới tiếp tục tăng, sẽ đẩy giá phân khúc này gia tăng trong dài hạn.

"Biệt thự, liền kề đang là phân khúc nóng thứ 2 sau chung cư tại thị trường Hà Nội. Dự kiến, với nguồn cung mới ít ỏi từ nay đến cuối năm thì đây vẫn là phân khúc sẽ tạo ra sự sôi động nhất định tại thủ đô. Chính vì vậy, đây cũng là thời điểm, người mua có thể cân nhắc mua vào", ông Đính nhấn mạnh.