Nhà đầu tư "tăng tốc" trước khi 3 Luật mới được áp dụng có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng

Khi 3 Luật mới được áp dụng, giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực. Vì vậy, nguồn cung bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới so với các sản phẩm hiện hữu là nguồn cung cũ trên thị trường.

Ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ. Thông tin này nêu tại công điện ngày 26/5 của Chính phủ, do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà ký, gửi Chủ tịch UBND, HĐND các tỉnh, thành phố.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho biết theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc. Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn.

Tuy nhiên, bà Giang cho rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Cùng quan điểm với bà Giang, các chuyên gia cũng cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực. Vì vậy, nguồn cung bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới so với các sản phẩm hiện hữu là nguồn cung cũ trên thị trường. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đang tích cực tìm mua bất động sản thấp tầng trước khi Luật Đất đai có hiệu lực.

Chỉ rõ phân khúc đang được nhà đầu tư săn lùng trước khi 3 Luật mới sắp có hiệu lực, Bà Lê Thị Bích Ngọc – Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Trường Sơn (Trường Sơn Land) chia sẻ hiện nay bất động sản thấp tầng ven các khu công nghiệp đang được nhà đầu tư săn lùng mua. Đặc biệt, những dự án nằm sát các cụm công nghiệp lâu đời, các khu công nghiệp với tiềm năng phát triển mạnh mẽ sẽ tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư từ cho thuê, kinh doanh buôn bán.

"Điều này lý giải vì sao những dự án liền kề, nhà phố gần các khu công nghiệp luôn ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh hơn các bất động sản nhà ở đơn thuần. Dự đoán, khi bảng giá đất mới được áp dụng cùng với giá bồi thường tăng theo Luật Đất đai 2024, những dự án có vị trí tại vùng lõi các thủ phủ công nghiệp sẽ có giá cao hơn để bù đắp các chi phí vốn bị đội thêm", bà Ngọc lý giải.

Khảo sát thực tế cho thấy, tại các thị trường ven Hà Nội, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng gia tăng mạnh mẽ từ đầu năm 2024. Đặc biệt, tại những thị khu vực được quy hoạch lên quận và đang có sức bật mạnh mẽ từ quy hoạch hạ tầng. Có thể kể đến như khu vực Đông Anh, Gia Lâm đang hút nhà đầu tư khi dự kiến lên quận vào năm 2025. Các huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Trì cũng đang dẫn làn sóng nhà đầu tư quan tâm khi dự kiến lên quận sau 3 năm nữa.

Đặc biệt, khu vực phía Nam Hà Nội với quy hoạch xây dựng sân bay thứ 2 và dự kiến Thường Tín lên quận vào năm 2030 cũng đang khiến thị trường bất động sản tại đây dần trở nên sôi động. Trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào, giá thấp hơn các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức liên tục sốt, Thường Tín trở thành thị trường tiềm năng cho những nhà đầu tư "ăn chắc mặc bền", đầu tư dài hạn. Điển hình như dự án Him Lam Thường Tín với mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đang được nhà đầu tư tìm kiếm. Ghi nhận nhiều nhà đầu tư mua nhà tại đây hiện đã lãi đến 15% so với thời điểm năm 2023.

Không chỉ tại Hà Nội, hiện nay các thị trường ven đô như Hải Dương, Bắc Ninh, Phú Thọ, Bắc Giang...cũng đang hút dòng tiền của nhà đầu tư sẽ về. Cùng với đó, đất đấu giá pháp lý sạch đang được nhà đầu tư quan tâm mạnh trở lại trong thời gian gần đây. Với tiềm năng công nghiệp mạnh mẽ, giá đang ở mức thấp thì bất động sản thấp tầng tại các khu vực này sẽ là những vùng đất tiềm năng cho nhà đầu tư để đón chu kỳ mới của bất động sản trước khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản được áp dụng.

Theo đánh giá của giới đầu tư sành sỏi, nếu Luật Đất đai có hiệu lực sớm, thị trường sẽ nhanh chóng sôi động. Bởi 2 lý do: Thứ nhất, người gốc Việt Nam sẽ được mua bất động sản như người Việt trong nước. Như vậy, nửa cuối năm sẽ có một lượng tiền lớn của người Việt ở nước ngoài đổ về Việt Nam để mua bất động sản. Thứ hai, từ tháng 8, Luật mới sẽ áp dụng giá đất bồi thường các dự án theo nguyên tắc thị trường vì vậy thị trường bất động sẽ xác lập ở một mức giá mới, cao hơn so với trước đó.

"Khi 3 bộ Luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn", ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group nhấn mạnh.

Nói về việc nên mua bất động sản trước hay sau khi Luật Đất đai dự kiến có hiệu lực vào 1/8 tới, các chuyên gia cho rằng cần đánh giá nhu cầu của người mua và người bán, nếu người mua thấy giá ở thời điểm này đang hài hoà và có thể chấp nhận được thì sẽ mua hoặc chờ điểm rơi trũng hơn nữa. Và chỉ nên mua bất động sản ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin. Và bất động sản dòng tiền gần các khu công nghiệp là một trong những lựa chọn khôn ngoan cho nhà đầu tư hiện tại.