Người lướt sóng bất động sản có thể bị đánh thuế ở mức cao hơn

Chính phủ đề xuất xây dựng Luật Thuế bất động sản thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, trong đó dự kiến sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế và áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không, người lướt sóng bất động sản.

• Doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng gần 40%
• Bất động sản bước vào cuộc tái cơ cấu lớn

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), luật được dự báo sẽ tác động tới tất cả người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, Chính phủ mong muốn, một trong những nội dung quan trọng của dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10-2024, dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5-2025.

Luật Thuế bất động sản sẽ điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế, tách riêng nhà và đất để đánh thuế.

Theo Bộ Tài chính, chính sách hiện nay chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Do đó Luật Thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế lũy tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn với người có giá trị nhà đất thấp.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan soạn thảo luật đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.

Công thức tính thuế là giá của 1m² (giá 1m² đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (tính cả đất sử dụng để kinh doanh) theo cơ quan quản lý là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Mức thuế sẽ được nâng lên ở mức phù hợp và áp dụng có lộ trình, theo cơ quan soạn thảo là để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp.

Cổng thông tin Bộ Tài chính cho biết, đa số quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp. Chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng…

Đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m² nhà tính thuế. Bởi nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó việc đánh thuế sẽ không áp dụng với loại nhà ở có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố… tránh gây gánh nặng lên người có hoàn cảnh khó khăn hoặc nhà chất lượng thấp.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, hiện các quy định pháp luật về đất đai chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m² nhà tính thuế. Tuy nhiên, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế thì giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất; giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng.

Việc tách nhà và đất để định giá được đánh giá minh bạch, rõ ràng nhưng phương pháp này phức tạp, gây áp lực về mặt quy trình, chi phí quản lý cho cơ quan thuế. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng công trình thường là chi phí xây dựng mới, không phản ánh khấu hao và niên hạn của công trình. Tuy nhiên, do Việt Nam đã có cơ sở dữ liệu về giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất, nên phương pháp này sẽ áp dụng thuận lợi dù cơ sở giá chưa thực sự sát với giá chuyển nhượng nhà, đất thực tế trên thị trường.

Riêng với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.

Theo dự thảo luật, dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng/m². Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế. Cơ quan thuế cũng sẽ áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Số thu thuế hàng năm đối với bất động sản tại Việt Nam (gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) chỉ chiếm 0,24% tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu khoản thuế. Nên việc sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, trong đó có thuế thu nhập cá nhân cũng là những biện pháp cần thiết để nhà nước quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Vì vậy, hướng đánh thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) cũng được đề cập trong dự thảo luật, như lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn, thuế suất thấp hơn.