Năm 2025, đô thị đặc biệt của Việt Nam sẽ khan hiếm căn hộ phân khúc trung cấp

Trong năm 2025, TP. HCM dự kiến chỉ có vài dự án thuộc phân khúc trung cấp mở bán ra thị trường, trong đó đa phần là dự án cũ tái khởi động.

Theo Công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, trong thời gian tới, TP. HCM sẽ có tối đa khoảng 10.000 căn hộ được mở bán mới, trong đó rổ hàng thuộc phân khúc trung cấp, có giá trên dưới 50 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 10%.

Theo báo cáo từ hãng tư vấn Avison Young, giá chung cư tại TP. HCM hiện dao động trong khoảng 75-120 triệu đồng/m2. Thành phố gần như không còn căn hộ nào có giá dưới 40 triệu đồng/m2 và chỉ còn rải rác một số dự án thuộc phân khúc 50-55 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ khoảng 10-15%. Dự kiến, trong những năm tới, nguồn cung ở mức giá này chủ yếu sẽ xuất hiện tại các thị trường tỉnh lẻ.

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, vào năm 2025, thị trường TP. HCM vẫn sẽ có một số nguồn cung sơ cấp với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, tuy nhiên số lượng rất hạn chế.

Cụ thể, tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư Kiến Á dự kiến ngày 5/1 sẽ mở bán dự án căn hộ Citi Grand (phường Cát Lái) với quy mô khoảng 350 căn. Các căn hộ tại đây đều thuộc loại hình 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích từ 55-58m2, giá trung bình 50 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 2,8 tỷ đồng/căn.

Tương tự, Công ty Bất động sản Thăng Long Real cho biết sẽ triển khai mở bán dự án căn hộ Fiato Uptown (phường Tam Phú, TP. Thủ Đức) trong năm nay với quy mô gần 400 căn hộ, giá dự kiến từ 55 triệu đồng/m2. Một số dự án khác như MT Eastmark City (quy mô khoảng 300 căn) có giá trung bình 50 triệu đồng/m2, hay Conic Boulevard (huyện Bình Chánh) với 976 căn hộ, giá khởi điểm từ 40 triệu đồng/m2, cũng sẽ góp mặt trên thị trường.

>> Chưa đầy 3 tháng nữa, Việt Nam sẽ có khu thương mại tự do đầu tiên

Ngoài các dự án trên, TP. HCM dự kiến trong nửa đầu năm 2025 sẽ có thêm khoảng 4-5 dự án tại các khu vực Bình Tân, Bình Chánh và quận 9 (cũ) mở bán giai đoạn tiếp theo.

Mức giá trung bình của các dự án này nằm trong khoảng dưới 60 triệu đồng/m2, cung cấp thêm sự lựa chọn cho người mua trong phân khúc tầm trung.

Tuy nhiên, những dự án vẫn giữ mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP HCM đều là các dự án cũ được tái khởi động. Nhờ lợi thế đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất từ nhiều năm trước, khi giá đất còn thấp, các chủ đầu tư có thể chào bán với giá thấp hơn mặt bằng hiện tại mà không bị lỗ vốn.

Đánh giá về thị trường nhà ở TP HCM năm 2025, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng trong bối cảnh chi phí ngày càng tăng, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc bài toán lợi nhuận.

Điều này khiến việc phát triển nhà ở thương mại với giá dưới 3 tỷ đồng/căn (tương đương dưới 55 triệu đồng/m2) trở nên khó khăn. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án tiếp tục leo thang, dẫn đến nguy cơ các căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng dần biến mất khỏi TP. HCM, chuyển dịch sang các tỉnh lân cận với quỹ đất phong phú và chi phí phát triển thấp hơn.

Chung quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn -Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết quỹ đất "sạch" có đầy đủ pháp lý để phát triển dự án nhà ở thương mại tại TP HCM ngày càng khan hiếm.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng cho rằng việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh và bảng giá đất mới được cập nhật hàng năm từ năm 2026 càng làm gia tăng chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung các căn hộ giá vừa túi tiền giờ đây chủ yếu dựa vào các dự án hiện hữu hoặc những dự án cũ tái khởi động, vốn đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi tái khởi động, giá mở bán mới của các dự án này cũng tăng 20-40% so với trước đây để bù đắp chi phí triển khai kéo dài.

Báo cáo điều tra nhu cầu nhà ở đến năm 2030 của Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM cho thấy, 99% người dân thành phố mong muốn mua căn hộ ngay trên địa bàn TP. HCM, với mức giá trung bình khoảng 2-3 tỷ đồng/căn. Tuy vậy, họ chỉ có khả năng chi trả khoảng 53% giá trị bất động sản mong muốn. Dù vậy, thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp tại TP. HCM hiện nay đều rất khan hiếm các căn hộ thuộc phân khúc giá này.

Theo các chuyên gia, trong những năm tới, thị trường nhà ở thương mại tại TP. HCM sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp.

Chỉ riêng chi phí sử dụng đất theo bảng giá đất mới đã khiến tổng chi phí phát triển tăng gấp 2-3 lần khiến các dự án có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 trở nên cực kỳ hiếm, ngay cả tại những khu vực có mức giá thấp như Cát Lái, Nhà Bè hay Bình Chánh.

Theo Nghị quyết số 1210/2016, đô thị đặc biệt được xác định có vị trí, chức năng và vai trò quan trọng, bao gồm Thủ đô hoặc trung tâm tổng hợp cấp quốc gia, quốc tế về các lĩnh vực như kinh tế, tài chính, văn hóa, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học và công nghệ.

Ngoài ra, đô thị đặc biệt còn là đầu mối giao thông và giao lưu quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

Theo quy định, một đô thị đặc biệt phải có quy mô dân số từ 5 triệu người trở lên, trong đó khu vực nội thành phải đạt từ 3 triệu người trở lên.

Hiện tại, Hà Nội và TP. HCM là hai thành phố được xếp loại đô thị đặc biệt. Thủ đô Hà Nội có diện tích hơn 3.358km2 với dân số hơn 8,2 triệu người, trong khi TP. HCM rộng 2.095km2 với dân số gần 10 triệu người.

>> Từ bây giờ, 7 trường hợp này người dân sẽ không được cấp sổ đỏ