Muốn có quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần phải làm gì?

Để có quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải được: Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng đất ở và chuyển đổi mục sử dụng trong cho phép.

Tại Hội thảo "Luật Đất đai 2024: Giải pháp thực hiện hiệu quả cho nhà đầu tư" do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phối hợp cùng Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức.

Theo đánh giá Luật Các chuyên gia Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp lý về quản lý và sử dụng đất.

Khi có hiệu lực, bộ luật này được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tác động mạnh mẽ, là tiền đề góp phần thay đổi tình hình đầu tư kinh doanh của không chỉ các ngành liên quan mật thiết như bất động sản mà còn trợ lực phát triển cho nhiều thị trường có liên quan như thị trường tài chính, xây dựng, dịch vụ.

Liên quan đến hoạt động đầu tư, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều "cải tiến" khi đã có sự bổ sung các quy định về nguyên tắc sử dụng đất, cơ chế về giao đất, cho thuê đất, cân bằng quyền lợi và vị thế của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi khi đưa ra những quy định hoàn thiện liên quan tới bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Nhà đầu tư sẽ được tiếp cận với đất đai một cách thuận lợi hơn, thủ tục hành chính cũng đơn giản, thông thoáng hơn, người dân cũng được hưởng lợi khi giá đất bình ổn hơn, xóa bỏ nhiều vướng mắc pháp lý còn tồn tại.

Đối với việc muốn có có quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại, theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ có 3 cơ chế mà doanh nghiệp tiếp cận được quỹ đất.

Thứ nhất là Nhà nước thu hồi và giao đất: Nhà nước chỉ thu hồi đất của người dân, tổ chức khác và giao cho doanh nghiệp đối với những dự án phát triển khu đô thị có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Điều này cho thấy thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Thứ 2, nhận chuyển quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp muốn có quỹ đất phát triển nhà ở thương mại cần phải nhận quyền sử dụng đất từ người khác, nhưng chỉ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất ở.

Thứ 3, chuyển mục đích sử dụng đất: Trong hợp này Luật Đất đai quy định chỉ được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển nhà ở thương mại nếu quỹ đất đó có một phần đất ở.

"Nếu anh chị đang có quỹ đất, nhưng quỹ đất đó không có một tý đất ở nào thì không được phép chuyển mục đích để phát triển nhà ở thương mại. Đấy gọi là bất cập khung. Quốc hội đã thảo luận vấn đề này rất kỹ vì biết được khoảng hở của bộ luật trước đó", ông Hiếu giải thích.

Còn đối với trường hợp nào chưa rõ, Quốc hội sẽ giao cho Chính phủ làm thí điểm. Ví dụ nhà đầu tư muốn nhận chuyển nhượng đất không phải là đất ở để phát triển nhà ở thương mại, có được không? Thì cần phải thí điểm. Trường hợp nào, điều kiện nào, nguồn gốc đất ra sao… nếu thấy dự án ổn định sẽ luật hoá thành các nguyên tắc" ông Hiếu giải thích.

Giải thích thêm về việc vì sao để phát triển dự án nhà ở thương mại chặt chẽ hơn, Luật sư Nguyễn Văn Hải, thành viên Công ty Luật TNHH YKVN cho rằng, bởi vì nó có phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm từng địa phương, chỗ nào là đất ở, chỗ nào không phải đất ở. Còn trường hợp không phải đất mà muốn làm phát triển dự án thương mại đã được các nhà làm luật xem xét rất kỹ và cần đưa vào cơ chế thí điểm thực tế triển khai như thế nào, rồi luật hoá.

Trái lại, việc phát triển nhà ở xã hội, Luật Đất đai 2024 sẽ cơ chế mới sẽ thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhiều hơn. Cụ thể, nếu doanh nghiệp chưa có đất thì Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất. Trường hợp doanh nghiệp có đất rồi thì làm bình thường, tự chuyển mục đích để phát triển dự án.

"Mục đích của Luật Đất đai 2024 là thúc đẩy phát triển nền kinh tế và mong muốn sử dụng đất đất hiệu quả, chống lãng phí nguồn đất. Đất đai phải được cân đo đong đếm tính toán đầy đủ trong nền kinh tế", ông Hiếu nhấn mạnh.