Trong suốt hơn 1 năm, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã kỳ vọng giá thuê nhà sẽ tăng chậm lại. Nhưng điều đó đã không xảy ra.
Rắc rối lớn của Fed
Theo tờ Wall Street Journal, mặc dù từ đầu năm đến nay lạm phát không hạ nhiệt nhanh như kỳ vọng, Fed dường như vẫn đang bám trụ với kế hoạch cắt giảm lãi suất. Đó là bởi vì Fed vẫn kỳ vọng cuối cùng thì lạm phát sẽ giảm xuống gần với mục tiêu 2% nhờ chi phí nhà ở giảm.
Tuy nhiên, Fed đang gặp một rắc rối lớn: dù đã chờ đợi được 1 năm rưỡi, giá nhà vẫn chưa giảm đáng kể. Có thể đà giảm chỉ bị trì hoãn tạm thời, nhưng một số chuyên gia phân tích đang lo lắng về kịch bản giá chẳng bao giờ giảm, và điều đó cũng đồng nghĩa khả năng Fed giảm lãi suất bị thu hẹp.
Trong những năm gần đây, giá nhà ở ảnh hưởng rất lớn đến lạm phát bởi vì giá tăng quá mạnh và chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong rổ hàng hóa được dùng để tính toán lạm phát. Hiện nhà ở chiếm tỷ trọng 1/3 trong chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và khoảng 1/6 trong chỉ số chi tiêu tiêu dùng cá nhân (PCE).
| Trái với dự báo, chi phí thuê nhà ở Mỹ giảm rất chậm |
Các chuyên gia thống kê không sử dụng giá nhà để tính toán lạm phát bởi vì nhà ở cũng là 1 tài sản đầu tư. Thay vào đó, họ sử dụng giá thuê nhà hàng tháng. Từ 3 năm trước, chi phí thuê nhà bắt đầu tăng do nhu cầu gia tăng đột biến sau một thời gian dài bị kìm hãm bởi đại dịch, bên cạnh những nguyên nhân như thu nhập của người dân Mỹ tăng mạnh trong khi lượng cung nhà cho thuế xuống mức thấp nhất lịch sử. Theo số liệu của CoreLogic, giá thuê căn hộ cơ bản đã tăng 14% trong năm 2022. Tuy nhiên, trong tháng 2, giá thuê nhà ở Mỹ chỉ tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này phản ánh sự cạnh tranh ngày càng tăng từ nguồn cung căn hộ mới và xu hướng tăng trưởng thu nhập bị ảnh hưởng tiêu cực bởi lạm phát.
Bởi vì giá thuê thường được chốt trong các hợp đồng dài hạn, sẽ có độ trễ nhất định. Do đó các quan chức Fed, nhà đầu tư phố Wall và các chuyên gia kinh tế đều dự đoán lạm phát nhà ở sẽ hạ nhiệt từ cuối năm 2022 nếu dựa trên những gì đang diễn ra.
Trên thực tế, đúng là lạm phát nhà ở đã giảm xuống so với mức đỉnh 8,2% của 1 năm trước. Nhưng trong tháng 3, tỷ lệ vẫn ở mức khá cao là 5,6% và giảm chậm hơn đáng kể so với dự đoán.
Lý do khiến lạm phát "mắc kẹt"
Đây chính là yếu tố lý giải tại sao lạm phát lõi của Mỹ (chỉ số loại bỏ những mặt hàng biến động mạnh như thực phẩm và năng lượng) đã gần như đứng im trong mấy tháng gần đây dù được kỳ vọng sẽ giảm mạnh. Lạm phát PCE lõi ở mức 2,8% trong tháng 3, chỉ bằng một nửa so với mức 5,6% của năm 2022 nhưng không thấp hơn nhiều so với tháng 12 năm ngoái.
Chủ tịch Fed Chicago, Austan Goolsbee, từng trả lời phỏng vấn trong tháng trước rằng “nếu như thị trường nhà ở không diễn biến như Fed mong muốn, Fed sẽ gặp khá nhiều khó khăn trên chặng đường đưa lạm phát trở lại mức 2%”.
Để hiểu sâu hơn, có thể chia lạm phát lõi thành 3 nhóm khác nhau: hàng hóa, nhà ở và các dịch vụ bên ngoài nhà ở. Để tỷ lệ lạm phát giảm xuống còn 2%, Fed không cần cả 3 thành phần này ở mức 2%. Ví dụ, trong 1 thập kỷ trước khi đại dịch nổ ra, lạm phát lõi ở mức thấp hơn 2% một chút, trong đó lạm phát hàng hóa vào khoảng -1%, nhà ở trong khoảng 2,5% - 3,5% và lạm phát dịch vụ ngoài nhà ở trên mức 2% một chút.
| Diễn biến của 3 thành phần cấu tạo nên chỉ số PCE lõi |
Trong năm ngoái, lý do lớn nhất khiến lạm phát giảm là giá hàng hóa đã quay trở lại mức trước đại dịch. Để chỉ số lạm phát về 2%, lạm phát dịch vụ ngoài nhà ở phải giảm từ mức 3,5% hiện nay xuống dưới 3%, còn lạm phát nhà ở giảm từ 5,8% xuống còn khoảng 3,5%.
Chặng đường cuối cùng
Nếu lạm phát tiếp tục tăng, Fed sẽ phải giữ lãi suất ở mức cao nhất 2 thập kỷ như hiện tại, cho đến khi họ nhìn thấy những bằng chứng rõ ràng hơn rằng nền kinh tế đang tăng trưởng chậm lại.
Nhiều chuyên gia kinh tế đánh giá chỉ là vấn đề thời gian trước khi lạm phát nhà ở giảm xuống, bởi các giao dịch đã bắt đầu lắng xuống từ cách đây 2 năm. Tuy nhiên, có vẻ như quãng thời gian đó sẽ kéo dài hơn bởi ngày càng có nhiều người đi thuê tiếp tục gia hạn hợp đồng thay vì mua được nhà do lãi suất vay thế chấp đã tăng mạnh.
Lạm phát lì lợm thổi bùng lên nỗi lo Fed sẽ phải làm suy yếu thị trường lao động và có nguy cơ đẩy Mỹ vào suy thoái để hoàn thành “những km cuối cùng” trong cuộc đua đưa lạm phát về mốc 2%. Tuy nhiên, Fed không cần phải làm điều đó nếu như một số thành phần của lạm phát, mà điển hình là giá nhà ở, phản ánh các điều kiện kinh tế ở thời điểm cách đây vài năm chứ không phải hiện tại. Bên cạnh đó chi phí bảo hiểm ô tô và viện phí cũng có độ trễ khoảng 2 năm.
>> Tỷ lệ phá sản ở Mỹ tăng vọt vì Fed trì hoãn giảm lãi suất
