Lợi và hại của phương án hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 về phát hành trái phiếu đã đề xuất phương án thanh toán trái phiếu bằng bất động sản đang được đánh giá như một sự “ủng hộ mềm” trong ngắn hạn của ngành chức năng đối với doanh nghiệp trước áp lực đáo hạn lớn. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng phương thức “hàng đổi hàng” này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro bởi đa phần là sản phẩm của tương lai và chưa có trạng thái rõ ràng để đầu tư.

• Lúng túng trong ứng xử với trái phiếu bất động sản

Giải pháp “mềm” trước áp lực đáo hạn

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), ngành bất động sản hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, lượng trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2023 khoảng 130.000 tỉ đồng và 2024 khoảng 120.000 tỉ đồng.

Hồi giữa tháng, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16-9-2022 đến 31-1-2023. Theo đó, có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản – xây dựng.

Sau khi thông tin này được công bố, một số doanh nghiệp có dư nợ ít đã chủ động xoay vốn tất toán. Trong khi đó, với những doanh nghiệp có dư nợ lớn, đa phần đều lên phương án đàm phán với trái chủ để “khất nợ” trong ngắn hạn.

Cụ thể, đối diện với những lô trái phiếu đến hạn ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland cho biết, việc xử lý các khoản nợ trái phiếu trong nước, Novaland đã và đang cân đối và nỗ lực đề xuất tất cả các phương án có thể để thực hiện nghĩa vụ của mình với trái chủ. Trong đó nỗ lực thanh toán lãi đến hạn, giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp, hoặc hoán đổi tiền gốc, lãi trái phiếu với các sản phẩm bất động sản do doanh nghiệp đang đầu tư và phát triển.

Các phương án đề xuất này đảm bảo về mặt quyền lợi cho trái chủ và phù hợp với định hướng xử lý các vấn đề liên quan đến trái phiếu theo nội dung dự thảo sửa đổi Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mà Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ.

Theo đó, cũng đã có trái chủ đồng ý hoán đổi trái phiếu bằng các sản phẩm bất động sản trong thời gian qua khi công ty đưa ra các đề xuất. Bên cạnh đó, Công ty cũng đang nỗ lực đàm phán, thỏa thuận với các bên cho vay về các khoản nợ.

Trong tâm thư gửi đến các tổ chức tài chính trong và ngoài nước, Chủ tịch vừa trở lại của Novaland cũng cho biết, Tập đoàn đã bằng hết khả năng của mình nỗ lực, áp dụng mọi biện pháp để có thể giữ uy tín với khách hàng, trái chủ, các bên cho vay, nhà thầu và nhà cung cấp. Tuy nhiên trong điều kiện tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ theo yêu cầu của Ngân hàng nhà Nước, và các tài khoản tiền mặt của các dự án Novaland đang bị tạm khóa tại các ngân hàng nên Novaland không thể thực hiện việc thanh toán theo kế hoạch.

Không riêng Novaland, áp lực ngày một lớn của trái phiếu đến hạn cũng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán tài sản hoặc xoay nguồn tiền để trả nợ. Nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp cũng không có nhiều tài sản để cầm cố vay ngân hàng, nhiều tài sản là dự án dang dở nên cũng không bán đi được. Vì vậy, trong thời điểm hiện nay, việc đổi từ trái phiếu sang sản phẩm bất động sản là một biện pháp để giúp cho doanh nghiệp có thể trả nợ trái phiếu và lãi suất đúng hạn, đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư.

Không chỉ hàng “hàng đổi hàng” hiện nay cũng đã xuất hiện nhiều trường hợp doanh nghiệp đàm phán được với các nhà đầu tư qua hội nghị trái chủ để giãn, hoãn thời thanh toán nợ, doanh nghiệp có thể cam kết trả thêm lãi theo biên độ khi đến kỳ đáo hạn mới. Hoặc hoán đổi nợ trái phiếu bằng chuyển đổi thành vốn góp/ cổ phần hay chuyển một phần khoản trái phiếu thành khoản nợ với kỳ hạn thanh toán cuối cùng.

Tất cả các động thái trên đều dựa trên kỳ vọng Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 do Bộ tài chính trình duyệt sửa đổi sớm được ban hành để giải quyết phần nào đó khó khăn trước mắt. tạo ra cơ chế cho các bên thoả thuận với nhau, tạo thêm thời gian để các doanh nghiệp phát hành “dễ thở”. Đây có thể là một sự “ủng hộ mềm trong ngắn hạn” với nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với việc thanh toán trái phiếu sắp đến hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nội dung tích cực của dự thảo cũng giúp thị trường chứng khoán phản ứng tốt hơn hỗ trợ cho doanh nghiệp trong ngắn hạn. Còn bản chất về dài hạn, câu chuyện thanh khoản trái phiếu, khúc mắc về pháp lý, nguồn vốn của thị trường bất động sản mới là gốc rễ nên phải tháo gỡ từ những vấn đề này mới giúp thị trường phát triển được trung và dài hạn.

Thêm sự lựa chọn nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể thanh toán gốc và lãi trái phiếu đúng hạn, thì đổi trái phiếu sang sản phẩm là thêm một giải pháp để cả doanh nghiệp và nhà đầu tư lựa chọn. Thanh toán trái phiếu bằng bất động sản chỉ là phương án bổ sung và trong thời điểm này, giá bất động sản đang xuống, nếu nhà đầu tư thấy có lợi thì chọn.

Tuy nhiên, khá nhiều sản phẩm bất động sản được mời chào hoán đổi trái phiếu lại là tài sản được hình thành trong tương lai, thậm chí có vấn đề về pháp lý, không đủ điều kiện để bán. Như vậy, nếu các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đang chuyển đổi cho nhà đầu tư có thể dẫn đến nguy cơ chuyển từ rủi ro này sang rủi ro khác.

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nhà đầu tư phải lưu ý nếu lựa chọn phương án này thì xem xét đó phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý để mua bán được, bởi nhiều dự án bây giờ vẫn chưa đủ tính pháp lý. Tiếp đó, nhà đầu tư cần phải xem xét và thỏa thuận giá cả, loại hình bất động là gì? Có khả năng thanh khoản không? Bởi, có những loại bất động sản xây dựng và phát triển nhưng không bán được cho ai vì dùng cho một mục đích nên khó bán.

Tuy nhiên ở chiều ngược lại, nếu nhà đầu tư không đồng ý đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản. Trong trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu phá sản, theo thứ tự ưu tiên trả nợ, thì nhà đầu tư có thể là bên thiệt thòi. Vì vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc để có quyết định với từng hoàn cảnh điều kiện của dự án, đây là thỏa thuận giữa các bên.

Trong khi đó, theo phân tích của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá hợp lý thì có thể chấp nhận. Về phía doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng phải chấp nhận chiết khấu sâu giá trị của bất động sản mang ra hoán đổi thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp và nhà đầu tư tìm được tiếng nói chung thì một bên sở hữu bất động sản với giá ưu đãi và một bên giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng trả nợ bằng tiền mặt.

Tuy nhiên, để triển khai đề xuất này trên thực tế không hề dễ dàng bởi có rất nhiều trái chủ, trong khi đó bất động sản cũng ở nhiều vị trí khác nhau và ít nhiều trong đó cũng chưa thành hình. Do đó, vấn đề quan trọng nhất của đề xuất này là cần đảm bảo sự thoả thuận của các nhà đầu tư với doanh nghiệp sao cho doanh nghiệp vẫn có đủ thời gian để phục hồi nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư.

“Ở góc độ nào thì việc hoán đổi trái phiếu thành bất động sản cũng chỉ là thoả thuận của doanh nghiệp phát hành và trái chủ. Vì vậy, nguy cơ tranh chấp, xung đột hay thiếu sự đồng thuận vẫn có thể xảy ra. Do đó, để tránh những trường hợp nói trên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần đưa ra những hướng dẫn cụ thể về việc hoán đổi trái phiếu sang bất động sản. Trong đó gồm phạm vi chuyển đổi bất động sản, thời gian chuyển đối, các biện pháp giám sát của Nhà nước trong quá trình chuyển đổi…”, ông Hà cho hay.