Chuyên gia cho rằng khó xác định hành vi thổi giá nên thay vì cố làm điều bất khả thi này, nên tăng nguồn cung và dùng thuế để chặn đầu cơ nhà ở.
Thị trường chung cư Hà Nội liên tục tăng nóng từ cuối năm ngoái đến nay do cung - cầu chênh lệch ngày càng lớn. Dự án mới được tung ra nhỏ giọt nên giá bán đã tăng liên tiếp 21 quý, kéo theo giá chung cư cũ cũng leo thang với tốc độ mạnh nhất từ trước đến nay. Đà tăng diễn ra ở hầu hết quận, tập trung ở khu vực phía Tây. Nhiều chuyên gia trong ngành đã phải đưa ra cảnh báo cơn "sốt" này có thể có tác nhân thổi giá tham gia để trục lợi, dấy lên nguy cơ bong bóng.
Trước diễn biến này, Bộ Xây dựng đã yêu cầu UBND TP Hà Nội kiểm tra những dự án, khu chung cư tăng giá bất thường. Nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm Luật kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng nói "Hà Nội cần chấn chỉnh, xử lý".
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này. Từ trước đến nay chưa có trường hợp xử phạt hành chính nào với người trực tiếp đầu cơ, thổi giá bất động sản.
Ông Tuấn nói, để văn bản luật đưa ra có cơ sở, tiêu chí xác định "thế nào là đầu cơ, làm giá bất động sản" không dễ bởi đây là hoạt động tinh vi, liên tục thay đổi và có nhiều nhóm đối tượng cùng tham gia. Trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề xuất bổ sung hành vi lũng đoạn thị trường, thổi giá bất động sản vào danh mục bị cấm, giống hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, vì khó mô tả và không có tiêu chí xác định nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật được thông qua.
Một góc toàn cảnh Khu đô thị Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành
Lãnh đạo một doanh nghiệp có 17 năm đầu tư, xây dựng các dự án chung cư, khu đô thị ở Hà Nội, Hưng Yên, Phú Thọ cho biết rất khó để xác định chung cư tăng giá bất thường do bị đầu cơ, thổi giá. Diễn biến này chủ yếu xuất hiện trên thị trường mua đi bán lại nên giá bán sẽ chịu ảnh hưởng của cung - cầu và tâm lý thị trường.
"Làm sao địa phương có thể xử lý khi chưa có chế tài. Trong khi tâm lý người có nhà chỉ bán khi được giá cao, người mua không chấp nhận có thể đổi hướng", vị này nói.
Các điều luật, theo ông, chưa thể xử phạt trực tiếp hành vi thổi, làm giá. Để xử lý hành vi làm nhiễu loạn thị trường, phải điều chỉnh một loạt văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Ông lấy ví dụ một trường hợp điển hình có dấu hiệu thổi giá bất động sản để trục lợi là vụ doanh nghiệp bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm đầu năm 2022. Theo ông, việc nâng giá trị lô đất gấp hơn 7 lần giá khởi điểm là một cách để doanh nghiệp tranh thủ bán các bất động sản đang kinh doanh của họ tại TP HCM và các khu vực lân cận với giá cao. Doanh nghiệp cũng lợi dụng được việc đẩy giá này để đánh bóng hình ảnh, tăng giá trị công ty để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu hay giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.
Vị trí 4 lô đất trúng đấu giá của các doanh nghiệp tại Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho biết dù cơ quan quản lý bắt đầu có động thái trước diễn biến nóng của phân khúc chung cư, song công văn còn mang "tính chất hành chính", chưa giải quyết được căn nguyên.
Theo người có 20 năm kinh nghiệm về môi giới, tư vấn đầu tư và phát triển dự án, việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường không thể tránh khỏi. Đây là hệ quả sau cùng khi thị trường Hà Nội không phê duyệt thêm dự án mới, nguồn cung ách tắc trong thời gian dài.
"Làm sao xác định được chung cư tăng bất thường vì bị thổi khi cả thị trường đều tăng. Nút thắt vẫn ở nguồn cung nên ai có hàng thời điểm này tất nhiên một mình một chợ", CEO EZ Property nói.
Theo kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới, hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản được xác định dựa trên số lượng căn nhà sở hữu, thời gian mua bán, mục tiêu sử dụng, từ đó dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Ví dụ, Hàn Quốc xếp những người bán nhà dưới một năm sở hữu vào nhóm đầu cơ và chịu thuế bằng 50% lợi nhuận từ giao dịch, trong hai năm bằng 40% lợi nhuận. Cá nhân có từ ba căn nhà trở lên, nếu mua thêm một căn mới sẽ chịu thuế lên tới 12%.
Tại Pháp, người bỏ trống, không sử dụng căn nhà để kinh doanh hay ở cũng bị đánh thuế cao khoảng 12,5% và 25% trong các năm tiếp theo vì đây là biểu hiệu của đầu cơ bất động sản.
Tương tự, Đức xác định hành vi đầu cơ, làm giá là bán nhiều hơn 3 bất động sản trong 5 năm. Ngoài đóng thuế đầu cơ, nhóm này phải trả thuế thương mại tương đương 3,5% số lợi nhuận kiếm được từ việc bán nhà.
Về dài hạn, Việt Nam cũng cần sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít. Thời gian sở hữu càng ngắn, khi chuyển nhượng phải chịu thuế cao hơn và ngược lại.
Cùng quan điểm, lãnh đạo doanh nghiệp chuyên đầu tư, xây dựng dự án ở Hà Nội, Hưng Yên, Phú Thọ, khuyến nghị cần đánh thuế tiêu thụ đặc biệt với bất động sản. Cơ quan quản lý nên siết việc công bố giá bán nhà ở của chủ đầu tư và danh mục chi phí cấu thành giá bán. Nếu lợi nhuận thu về vượt 150% từ việc nâng giá bán sản phẩm, doanh nghiệp sẽ phải nộp thuế tiêu thụ đặc biệt.
"Giải pháp này sẽ hạn chế việc chủ đầu tư tự nâng giá chung cư mới một cách vô lý, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trên thị trường", vị này chia sẻ.
Điều tiết cung - cầu và cân bằng tâm lý thị trường cũng là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá chung cư. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết tình trạng mua gom chung cư để đầu cơ thời gian qua phần lớn do tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) khi giá liên tục leo thang. Do đó, bài toán của cơ quan quản lý là giải quyết tâm lý "giá còn tăng nóng" bằng cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc.
"Chỉ cần thị trường có thêm vài nghìn sản phẩm, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ngay lập tức 'bong bóng' sẽ xì ngay", ông nói.
Ngọc Diễm
