Chi phí nhà ở là cấu phần lớn nhất trong tính toán chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại Mỹ và là động lực chính đẩy lạm phát tại Mỹ lên cao trong năm qua. Hiện có nhiều dấu hiệu cho thấy xu hướng đang đảo ngược.
02-12-2022
Theo Cục Thống kê Lao động Mỹ (BLS), nhà ở là khoản chi phí có trọng số lớn nhất trong tính toán CPI hàng tháng, thường duy trì ổn định ở khoảng 33%. Trong khi đó, trọng số của chi phí thực phẩm và đồ uống chỉ khoảng 13 – 14% và của năng lượng là 6 - 7%.
Nói vậy để thấy chi phí nhà ở là khoản mục có tác động rất lớn tới tình hình lạm phát ở Mỹ. Trong năm qua, khoản chi phí này tăng nhanh khiến cho mặt bằng giá nói chung cũng đi lên phi mã, lập đỉnh 40 năm vào tháng 6/2022. BLS cho biết: Trong tháng 10 vừa qua, chi phí nhà ở đóng góp quá nửa tổng mức lạm phát.
Trọng số của chi phí nhà ở khi tính CPI là khoảng 33%, trọng số của chi phí thực phẩm và đồ uống chỉ khoảng 13 – 14% và của năng lượng là 6 - 7%.
Đau đầu khi tính chi phí giá nhà ở
Chi phí nhà ở được tính với hai nhóm đối tượng chính là người thuê nhà và người sở hữu nhà. Việc thống kê với cả hai nhóm này đều không dễ dàng, và tiềm ẩn nhiều sai số hơn so với các loại chi phí khác như thực phẩm, năng lượng hay dịch vụ vận tải.
Với những người đi thuê nhà, chi phí nhà ở chính là tiền thuê hàng tháng. Vấn đề là tiền thuê nhà thường được xác định trước và không thay đổi trong khoảng 6 – 12 tháng. Nếu chỉ có một mẫu thống kê duy nhất thì dễ xảy ra tình trạng giá thuê nhà đã thay đổi nhưng số liệu thống kê không phản ánh được biến động hàng tháng, hoặc chỉ thể hiện được một phần nhỏ.
Vì vậy, Cục Thống kê Lao động Mỹ (BLS) phải lập nhiều mẫu khảo sát khác nhau để khảo sát chi phí thuê nhà, mỗi mẫu sẽ được thu thập số liệu với khoảng cách thời gian 6 tháng. Ví dụ, Mẫu 1 sẽ được dùng để khảo sát tiền thuê nhà vào tháng 1 và tháng 7, Mẫu 2 để thống kê giá thuê vào tháng 2 và tháng 8, …. Cách làm này chỉ khắc phục một phần chứ không thể loại bỏ hoàn toàn độ trễ của dữ liệu.
Cách tính toán của BLS cũng khiến cho số liệu có độ trễ. Sau khi thực hiện khảo sát, biến động về giá được tính dựa theo số bình quân trượt 6 tháng chứ không phải số liệu theo tháng đơn lẻ.
Wall Street Journal (WSJ) dẫn lời ông Jake Oubina, nhà kinh tế học cao cấp tại ngân hàng đầu tư Piper Sandler, cho biết biến động trong giá thuê nhà phải mất gần một năm mới được thể hiện trong số liệu thống kê CPI của BLS.
Với những người đã sở hữu căn nhà của mình, BLS sẽ đề nghị chủ nhà ước tính xem giá để thuê một căn nhà như căn đang ở là bao nhiêu. Vì con số chỉ là ước tính chứ không phải giao dịch thực tế diễn ra nên nhiều khi không phản ánh đúng tình hình thị trường.
Số liệu do BLS công bố cho thấy biến động của chỉ số phụ lĩnh vực nhà ở nhiều khi trái ngược với chỉ số CPI nói chung. Ví dụ, tỷ lệ lạm phát tính theo CPI toàn phần lập đỉnh vào tháng 6/2022 rồi liên tục giảm trong các tháng 7, 8, 9, 10; nhưng lạm phát chi phí nhà ở tiếp tục tăng đến tháng 9 mới chạm đỉnh.
Tín hiệu chi phí nhà ở giảm tốc
Do sự thiếu tin cậy và chậm biến động của thống kê chính thức về chi phí nhà ở, các nhà kinh tế thường dựa vào các thước đo do những tổ chức tư nhân tổng hợp để đánh giá đúng tình hình hơn. Một trong những thước đo đó là chỉ số thuê nhà Zillow.
Theo WSJ, chỉ số Zillow này được các nhà kinh tế đánh giá là phản ánh sát hơn biến động của chi phí nhà ở. Trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 6/2020 khi đại dịch bùng phát lần đầu tại Mỹ, chỉ số Zillow giảm với tốc độ bình quân tương đương 5%/năm. Trong khi đó, cấu phần nhà ở trong chỉ số CPI lại tăng 1,2%.
Năm 2021, tỷ lệ thất nghiệp xuống thấp, chính phủ tăng cường trợ cấp cho người dân và nền kinh tế mở cửa trở lại đã đẩy nhu cầu nhà lên cao, chi phí chỗ ở cũng đi lên tương ứng. Trong ba tháng tính đến tháng 9/2021, chỉ số thuê nhà Zillow tăng với tốc độ 25,5%/năm, còn cấu phần nhà ở của CPI chỉ nhích lên 4,2%.
Số liệu đã được điều chỉnh theo yếu tố mùa vụ.
Giờ đây, khoản tiền trợ cấp đã không còn, lạm phát làm xói mòn sức mua của người dân, tốc độ tăng tiền thuê nhà cũng đang chậm lại. Chỉ số Zillow tăng 3,7% trong tháng 9, sang tháng 10 tốc độ chỉ còn 0,3%.
Ông Alan Detmeister, chuyên gia kinh tế tại ngân hàng UBS, nhận định: “Năm ngoái, tiền thuê nhà ký kết vào tháng 6, 7 và 8 tăng sốc. Giờ đây, mức tăng chỉ ngang bằng hoặc thấp hơn mức trước dịch. Biến động này cho thấy xu hướng tăng của chi phí nhà ở trong chỉ số CPI đã đi qua đỉnh". Vì vậy, ông dự báo lạm phát có thể xuống dưới ngưỡng mục tiêu 2% của Fed trước năm 2024.
Fed cũng hiểu rõ cơ chế biến động của chi phí nhà ở. Chủ tịch Fed Jerome Powell phát biểu hôm 30/11: “Nếu tốc độ tăng chi phí thuê nhà tiếp tục đi xuống, chúng tôi cho rằng giá dịch vụ cư trú sẽ giảm vào năm sau. Đa phần dự báo lạm phát chung đi xuống đều dựa trên giả định lạm phát chi phí nhà ở giảm sút”.
Chuyên gia kinh tế Jake Oubina của ngân hàng đầu tư Piper Sandler cho rằng nếu CPI chỉ đo lường giá thuê mới và không tính đến những hợp đồng thuê cũ đã được ấn định giá từ trước, lạm phát lõi của Mỹ hiện nay đã về gần ngưỡng mục tiêu 2%.
