Khủng hoảng tại 1 thành phố thuộc ĐNÁ: Dự kiến mất 98 tháng để xử lý nhà tồn đọng, dân ồ ạt bán chung cư vì sợ bong bóng nổ tung

Bất động sản tại khu vực này đang gặp khó nghiêm trọng.

Von Eric Cleofe cho biết ông không có ý định đổi ngôi nhà đã mua cách đây 6 năm ở Antipolo, vùng ngoại ô phía đông của Metro Manila để lấy một căn hộ chung cư ở trung tâm thủ đô Philippines, ngay cả khi có đủ khả năng chi trả.

“Tôi không nghĩ là đáng để mua một căn nhà trị giá hàng triệu peso”, chuyên gia CNTT này nói. “Khi đó, bạn sẽ bị kẹt trong một không gian rất nhỏ”.

Gerard Burgos, người đã mua bất động sản ở Laguna, cách Manila 60 km về phía đông nam, cũng không mấy hứng thú với căn hộ chung cư ở thủ đô rộng lớn - nơi mà ông mô tả là “không phải là sự lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng” đối với nhiều người Philippines.

“Đối với những gia đình lớn hơn hoặc những người có ít sự linh hoạt về tài chính, chi phí mua và duy trì căn hộ chung cư có thể là một gánh nặng”, ông nói.

Sự miễn cưỡng chủ yếu được ghi nhận ở tầng lớp trung lưu - bộ phận chiếm ⅔ số người mua trên cả nước và là phân khúc quan trọng đối với các nhà phát triển. Điều này khiến cho thị trường nhà ở tại Metro Manila rơi vào khủng hoảng.

Theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản Colliers Philippines, lượng căn hộ chung cư chưa bán được đang ở mức cao nhất trong nhiều năm và nhu cầu dự kiến sẽ giảm mạnh đến mức số lượng căn hộ dự kiến tung ra thị trường tại các khu vực trọng điểm vào năm 2027 chỉ bằng 13% năm nay và bằng 7,5% so với mức đỉnh năm 2017.

Trong khi đó, Colliers ước tính sẽ mất 98 tháng (hơn 8 năm) để giải quyết tình trạng tồn đọng trên khắp Metro Manila. Sự hỗn loạn diễn ra chủ yếu do sức mua yếu sau đại dịch cũng như lệnh cấm các nhà điều hành trò chơi nước ngoài (POGO).

POGO, các công ty hoạt động tại Philippines nhưng cung cấp dịch vụ cờ bạc ở các quốc gia khác, vốn đã được chính phủ của cựu Tổng thống Rodrigo Duterte hợp pháp hóa vào năm 2016. Nhiều công ty trong số này phục vụ cho thị trường Trung Quốc và do đó, hàng nghìn công nhân đại lục đã đổ xô vào đất nước này và thuê căn hộ chung cư tại Metro Manila. Người nước ngoài không được sở hữu đất đai tại Philippines song lại được phép mua căn hộ chung cư và nhà chung cư.

Đồng thời, nền kinh tế trong nước - được hỗ trợ bởi kiều hối dồi dào từ người lao động nước ngoài và chi phí vay thấp - phát triển mạnh mẽ. Điều này có nghĩa là nhiều người Philippines thuộc tầng lớp trung lưu có thể mua được căn hộ chung cư tại thủ đô.

Tuy nhiên sau đó, đại dịch xảy ra vào năm 2020. Kiều hối hầu như không giảm nhưng nhu cầu POGO giảm và sức mua của tầng lớp trung lưu bị ảnh hưởng lớn khi chi phí vay tăng vọt. Năm 2021, doanh số bán căn hộ chung cư chỉ bằng 1/4 so với con số năm 2019, trong khi lượng hàng tồn kho còn lại vào cuối năm là 67.000 căn, gấp hơn 5 lần lượng căn hộ bán ra.

Trong 2 năm tiếp theo, chi phí xây dựng tiếp tục tăng, trong khi sức mua của tầng lớp trung lưu tiếp tục giảm. Theo dữ liệu của Colliers, giá chào bán cho các căn hộ chưa hoàn thiện tăng trung bình 14% hàng năm trong giai đoạn 2017-2023. Con số này gần gấp 3 lần mức tăng lương trung bình và gấp 5 lần tốc độ tăng kiều hối từ người lao động Philippines ở nước ngoài. Nghiên cứu của chính phủ cho thấy sức mua của người Philippines đã giảm 21% kể từ năm 2019.

Năm ngoái, thị trường phải chịu một đòn giáng mạnh khác khi chính quyền của Tổng thống Ferdinand Marcos Jr. cấm POGO, gây ra làn sóng di cư của người lao động nước ngoài -- đặc biệt là người Trung Quốc. Vào cuối năm ngoái, lượng hàng tồn kho là 74.000 căn.

Jose Ramon Albert, nghiên cứu viên cao cấp tại Viện Nghiên cứu Phát triển Philippines, cho biết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả trên thị trường nhà ở Metro Manila là một thách thức quan trọng đối với tầng lớp trung lưu, khi chỉ khoảng một nửa phân khúc xã hội này hiện có khả năng mua được căn hộ chung cư. Đối với phân khúc thị trường trung bình, giá dao động từ 3 triệu đến 12 triệu peso, theo dữ liệu của ngành.

“Thực tế khắc nghiệt thể hiện rõ trong tỷ lệ giá trên thu nhập hiện tại”, ông nói với Nikkei Asia. Lãi suất thế chấp nằm trong khoảng 7% đến 8%, làm gia tăng những khó khăn của ngành bất động sản.

Jemo Ramos, 30 tuổi, đã mua một căn hộ chung cư trong thời kỳ đại dịch. Hiện anh và vợ đang cân nhắc bán căn hộ - nếu cần thiết thì chịu lỗ - để chuẩn bị cho tương lai đón thêm thành viên.

“Tôi nghĩ thị trường căn hộ chung cư ở khu vực Metro này đang trong giai đoạn bong bóng. Nhiều căn hộ hơn nhưng vẫn chưa có nhiều căn vừa tầm với thế hệ thiên niên kỷ mới - những người sẵn sàng trở thành chủ nhà nhưng vẫn chưa có khả năng tài chính”.

Dữ liệu của Colliers về giá trên thị trường thứ cấp đối với căn hộ chung cư dành cho tầng lớp trung lưu cho thấy những người như Ramos có thể phải chịu mức giảm ít nhất 10% so với số tiền họ đã trả vào năm 2020.

David Leechiu, Tổng giám đốc điều hành của công ty tư vấn Leechiu Property Consultants, lạc quan hơn Colliers. Ông ước tính lượng tồn đọng có thể được giải quyết trong vòng chưa đầy 3 năm.

“Các POGO không chiếm hết mọi không gian chung cư trên thị trường”, ông nói. “Chúng thúc đẩy giá ở một số tòa nhà nhất định thôi. Tâm lý rất lành mạnh vì chúng tôi lạc quan. Tất cả chúng tôi đều lạc quan”.

Joey Bondoc, giám đốc nghiên cứu của Colliers, cho biết một số nhà phát triển, trong khi không cắt giảm giá chào bán, đang điều chỉnh các điều khoản thanh toán để cố gắng xóa bỏ tình trạng tồn đọng.

“Cách duy nhất để khiến nó có vẻ tương đối phải chăng là giảm phí đặt cọc, giảm khoản thanh toán ban đầu, gia hạn khoản thanh toán ban đầu”, ông nói. Các điều khoản thanh toán cũng đang được gia hạn lên đến 4 năm, gấp đôi thời hạn chuẩn trước năm 2020.

SMDC, đơn vị phát triển nhà ở của tập đoàn SM Group tại Philippines, cho biết họ đang cung cấp các điều khoản thanh toán linh hoạt thông qua các ngân hàng của mình là BDO và Chinabank.

“Nhu cầu cơ bản về nhà ở chất lượng vẫn mạnh mẽ và chúng tôi coi việc nới lỏng lãi suất là chất xúc tác tiềm năng cho hoạt động mua nhà”", SM nói với Nikkei Asia trong một tuyên bố. Lãi suất chuẩn của ngân hàng trung ương hiện là 5,75%, với nhiều đợt cắt giảm hơn dự kiến diễn ra vào cuối năm nay.

Sheila Lobien, Tổng giám đốc điều hành của Lobien Realty Group, khá lạc quan.

“Vài năm tới sẽ tươi sáng đối với phân khúc thu nhập trung bình vì họ có thể tiếp cận các khoản vay mua nhà để mua bất động sản. Lãi suất dự kiến sẽ giảm trong 2-3 năm tới và hiện có đủ nguồn cung hàng tồn kho”.

Theo: Nikkei Asia