Thị trường bất động sản Đồng Nai chủ yếu phát triển loại hình biệt thự, nhà phố, thiếu hụt sản phẩm căn hộ giá rẻ dù nhu cầu cao.
Chị Phạm Thị Xuân (37 tuổi) từ Quảng Trị vào TP Biên Hòa (Đồng Nai) làm công nhân gần 14 năm. Là lao động có thâm niên, chồng giữ vị trí tổ trưởng một dây chuyền sản xuất, thu nhập cả nhà vào khoảng trên dưới 35 triệu đồng mỗi tháng. Mấy năm nay, chị Xuân cũng dành dụm được gần 700 triệu đồng.
Tuy nhiên, với nguồn tài chính này, gia đình chị không đủ để mua nhà liền thổ tại Biên Hòa. Chị nhắm đến phương thức mua trả góp một căn chung cư 2 phòng ngủ, giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng tìm mãi, chị cho biết vẫn không có căn nào đáp ứng được tiêu chí đặt ra.
Bởi ở TP Biên Hòa, ngoại trừ vài dự án nhà ở xã hội, có chưa đến 4 dự án chung cư cũ (không có dự án nào mới). Nếu mua dự án cũ, chị phải thanh toán một lần và không có chính sách trả góp theo tiến độ cũng như hỗ trợ vay ngân hàng từ chủ đầu tư.
"Kinh tế gia đình tôi chỉ phù hợp mua căn chung cư bình dân để ở, mà ở TP Biên Hòa giờ không tìm đâu ra dự án như vậy", chị Xuân nói.
Anh Hải (31 tuổi), kỹ thuật viên máy tính từ Quảng Bình vào làm việc tại Đồng Nai 7 năm, cũng chia sẻ mấy năm nay anh vẫn lên kế hoạch mua nhà để đón con từ quê vào sống cùng bố mẹ. Dẫu vậy, với tổng thu nhập 29 triệu đồng của hai vợ chồng, muốn mua nhà liền thổ là không khả thi. Lựa chọn tốt nhất là mua chung cư giá 2 tỷ đồng đổ lại, nhưng Đồng Nai lại chẳng có mấy dự án để lựa chọn.
Ba năm qua, anh Hải để ý tìm kiếm ở khu vực Biên Hòa nhưng không thấy có dự án mới nào triển khai. Gần đây, huyện Nhơn Trạch (cách TP Biên Hòa khoảng 40 km) có một chung cư đang xây dựng, giá khoảng 30-33 triệu đồng mỗi m2, vợ chồng anh tính mua một căn 53 m2 (tầm 1,7 tỷ đồng) để có nơi an cư.
"Chúng tôi vẫn phải chờ xem chính sách thanh toán của chủ đầu tư ra sao rồi mới quyết định. Bởi tôi không dám vay quá nhiều vì lo gánh nặng lãi suất", anh chia sẻ.
Không chỉ trường hợp của chị Xuân hay anh Hải, hiện nay nhu cầu nhà ở của người lao động tại Đồng Nai rất lớn nhưng phân khúc nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm.
Một dự án chung cư duy nhất đang được triển khai tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: TLG
Báo cáo của DKRA Group cho thấy, quý II, TP HCM và vùng phụ cận có 14.538 căn hộ, 4.878 căn biệt thự mở bán. Đồng Nai chiếm đến 33,2% tổng cung biệt thự phía Nam, giá bán trung bình từ 8-40 tỷ đồng mỗi căn, cao nhất lên đến 228 tỷ đồng một căn. Còn phân khúc căn hộ chỉ chiếm chưa đến 0,5% nguồn cung.
Số liệu của Savills Việt Nam cũng cho biết từ nay đến 2025, Bình Dương và Đồng Nai dự kiến có thêm khoảng 25.000 căn hộ bình dân mở bán, dù vậy phần lớn sẽ tập trung tại Bình Dương (dự kiến khoảng 80%).
Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, ở phân khúc cao tầng, Đồng Nai hiện chỉ có 3.500 căn nhà ở xã hội, đáp ứng được 6,5% nhu cầu. Không chỉ thiếu nhà ở xã hội, tỉnh này còn khan hiếm loại hình chung cư thương mại. Trừ một vài chung cư cũ xây trước năm 2021, hai năm gần đây, Đồng Nai chỉ có duy nhất một dự án cao tầng đang triển khai là Fiato Airport City (Nhơn Trạch), quy mô 9,8 ha với khoảng 786 căn hộ do Thang Long Real Group đầu tư. Chung cư này đang có giá bán từ 30-33 triệu đồng mỗi m2. Trước đó tập đoàn Hưng Thịnh từng phát triển một dự án chung cư quy mô gần 2.000 căn (giá từ 39 triệu đồng mỗi m2) tại TP Biên Hòa, nhưng dự án này đang vướng pháp lý và nằm im mấy năm qua.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, cho rằng nhìn tổng thể thị trường bất động sản Đồng Nai, thấy rõ sự mất cân đối cơ cấu dòng sản phẩm. Chỉ có 2 loại hình được doanh nghiệp phát triển là đất nền phân lô và nhà phố biệt thự, giá bán cao. Đây là những sản phẩm đa phần dành cho giới đầu tư, phân khúc bất động sản cốt lõi phục vụ người mua ở thực là chung cư thì lại vắng bóng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, nhận định thực trạng nhiều năm qua ở khu vực Nhơn Trạch, Biên Hòa, Long Thành là biệt thự, nhà phố tiền tỷ được giới đầu tư mua xong bỏ hoang. Trong khi người có nhu cầu ở thực lại thiếu sản phẩm lựa chọn. "Lệch pha cơ cấu sản phẩm làm giảm cơ hội mua nhà của lao động trẻ làm việc tại Đồng Nai ", ông Hậu nói.
Lý giải nguyên nhân doanh nghiệp ít mặn mà phát triển căn hộ giá rẻ, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thang Long Real Group, cho biết quỹ đất Đồng Nai còn khá lớn, lại là địa phương có thói quen sở hữu nhà gắn với đất nên trước nay các doanh nghiệp thường ưu tiên phát triển sản phẩm này. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý và thời gian thực hiện các dự án nhà thấp tầng thuận lợi hơn so với dự án nhà ở cao tầng. Lợi nhuận cũng cao hơn và dễ thu hút được nhà đầu tư quan tâm so với căn hộ.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận những năm qua, giá nhà đất tại Đồng Nai đã tăng khá cao. Theo dữ liệu từ Batdongsan, giá shophouse ở đây đang từ 62 triệu đồng, biệt thự, mặt phố 53-61 triệu đồng, đất nền dự án từ 17 triệu đồng và căn hộ chung cư khoảng 32 triệu đồng mỗi m2. Trong khi nhu cầu mua nhà ở Đồng Nai chủ yếu rơi vào khoảng giá từ trên dưới 2 tỷ đồng.
Ông nói, với mức thu nhập của người lao động rất khó mua được đất thổ cư hoặc nhà liền kề ở các dự án thương mại. Do đó, đa số người lao động làm việc trên địa bàn tỉnh gửi gắm vào chính sách phát triển nhà ở xã hội hay làm đa dạng hơn nguồn cung căn hộ giá rẻ.
Theo báo cáo của Tỉnh ủy Đồng Nai, địa phương hiện có khoảng 1,2 triệu lao động làm việc trong các cơ sở, doanh nghiệp, trong đó 566.000 lao động làm việc tại các nhà máy thuộc khu công nghiệp. Hơn một nửa trong số đó có nhu cầu nhà ở. Đến năm 2025, số lao động tăng thêm 56.700 người. Riêng sân bay Long Thành khi đi vào khai thác giai đoạn 1 (dự kiến năm 2026) sẽ cần gần 14.000 lao động từ phổ thông đến trên đại học.
Điều này dẫn đến nhu cầu lớn về nhà ở, đặc biệt là chung cư với giá cả hợp lý. Chính quyền tỉnh Đồng Nai đang hỗ trợ và khuyến khích phát triển các dự án nhà ở, bao gồm chung cư, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhiều doanh nghiệp cũng cân nhắc dành quỹ đất phát triển nhà cao tầng. Dù vậy vẫn cần thêm thời gian để các dự án này từ kế hoạch đi đến hiện thực.
Các chuyên gia cho rằng, để giải bài toán nhà ở cho người lao động trên địa bàn tỉnh này, bên cạnh đẩy mạnh nhà ở xã hội, địa phương cũng cần cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản quan tâm hơn đến phát triển nhà thương mại giá rẻ để chia sẻ gánh nặng nhà ở với địa phương.
Phương Uyên
