Hướng mở cho nhà ở xã hội

Xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) được bàn thảo nhiều khi Luật Nhà ở (sửa đổi) còn ở giai đoạn dự thảo. Đến nay, Luật Nhà ở mới đã được thông qua (Luật Nhà ở 2023) và có nhiều quy định rộng đường cho các dự án NOXH. Các giải pháp triển khai cụ thể và phù hợp sẽ là chốt mở tiếp theo để có thể tăng quỹ NOXH, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

• Nhà ở xã hội vẫn cần thêm lực đẩy chính sách

Luật đã mở

Luật Nhà ở 2023, ngoài việc “nâng cấp” các quy định hiện hành trong các nghị định, còn có hai nhóm quy định mới đáng chú ý như sau:

Thứ nhất, căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở ở địa phương, UBND các tỉnh/thành phố phải dành đủ quỹ đất để phát triển NOXH độc lập, ngoài quỹ đất xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại như hiện nay (điều 83). Có thể nói đây là yêu cầu quan trọng góp phần cải thiện tình cảnh nhiều địa phương thờ ơ với việc phát triển các dự án NOXH trong thời gian qua như nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH của Chính phủ vào ngày 16-3-2024. Từ đó, ngoài số NOXH được phát triển kèm dự án nhà ở thương mại, trong tương lai sẽ có nhiều dự án NOXH phát triển độc lập dựa trên quỹ đất nói trên.

Riêng với các dự án nhà ở thương mại thuộc trường hợp buộc phải bố trí diện tích để làm NOXH như hiện nay, chủ đầu tư cũng có quyền lựa chọn phương án bố trí quỹ đất làm NOXH ở một vị trí khác chứ không nhất thiết phải bố trí cùng vị trí với dự án nhà ở thương mại. Thậm chí, nếu không bố trí được quỹ đất làm NOXH, nhà đầu tư có thể chọn phương án đóng tiền cho Nhà nước với mức tiền tương đương với giá trị quỹ đất để làm NOXH theo yêu cầu (điều 83).

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư cũng được mở rộng tối đa, đặc biệt là việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ dự án nếu đó là dự án NOXH đơn thuần. Đáng chú ý, luật mới còn cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để sử dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại. Trong trường hợp đó, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với 20% diện tích đất này và không được hoạch toán chi phí vào giá NOXH trong dự án. Đặc biệt, mức lợi nhuận tối đa khi thiết lập giá bán nhà được giới hạn là 10% (điều 83).

Tại Nhật Bản, rất nhiều khu NOXH được nhà nước đầu tư và các địa phương quản lý. Đối tượng có nhu cầu về NOXH nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện đều được quyền nộp hồ sơ xin thuê nhà. Nếu nhiều người đăng ký, quy trình xét duyệt sẽ được thực hiện để chọn lựa đối tượng được ưu tiên hơn và người bị loại tiếp tục vào danh sách chờ. Người thuê nhà nếu sau đó có thu nhập cao hơn thì buộc phải trả phí thuê nhà cao hơn.

Thứ hai, đó là các quy định mở rộng “đường ra” cho NOXH.

Trước tiên, về phía chủ đầu tư, họ tiếp tục được lựa chọn hình thức phân phối là bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Bên cạnh đó, về phía người mua nhà, điều kiện “hộ khẩu” đã bị loại bỏ khi khoanh vùng đối tượng được mua NOXH. Từ đó, khách hàng trong tương lai của các dự án nhà ở này rất đa dạng, bao gồm cả học sinh, sinh viên, công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp… (điều 76).

Tuy nhiên, trong thời hạn năm năm kể từ ngày mua nhà, dù đã hoàn thành việc thanh toán, người mua nhà cũng chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc nhóm được mua NOXH theo giá trên hợp đồng họ đã mua nhà trước đây (điều 89). Theo quy định hiện nay, giá bán là giá được xác định ở thời điểm bán.

Giải pháp cần thúc đẩy

Thực tế thời gian qua, đa phần dự án NOXH được triển khai bởi các doanh nghiệp bất động sản, cả NOXH trong dự án nhà ở thương mại lẫn dự án NOXH độc lập. Đương nhiên, huy động mọi nguồn lực cũng như sử dụng cơ chế Nhà nước và nhân dân cùng làm cần được thúc đẩy. Dù vậy, phát triển NOXH không thể đặt ngoài tay của Nhà nước.

Luật Nhà ở 2023 vì vậy xác định nhà đầu tư dự án NOXH thời gian tới gồm cả Nhà nước (bằng vốn đầu tư công để cho thuê mua, cho thuê hoặc vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác để để bán, cho thuê mua, cho thuê), Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam (bằng nguồn tài chính công đoàn để cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NOXH thuê), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài cũng như cá nhân có đủ khả năng (điều 80).

Đương nhiên, việc thực hiện các dự án sử dụng vốn công sẽ phải được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ. Nhưng từ quy định này, có thể hình dung trong tương lai người có nhu cầu NOXH có thể tiếp cận quỹ nhà được đầu tư và quản lý trực tiếp bởi các cơ quan nhà nước. Vấn đề còn lại là xúc tiến và triển khai thực hiện nhanh chóng khi luật có hiệu lực (từ ngày 1-1-2025) để góp phần giải tỏa sức nóng của thị trường NOXH.

Đây cũng là cách mà nhiều quốc gia có chính sách an sinh xã hội tốt đã thực hiện, đơn cử như Nhật Bản. Tại Nhật Bản, rất nhiều khu NOXH được nhà nước đầu tư và các địa phương quản lý. Đối tượng có nhu cầu về NOXH, kể cả công chức, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện đều được quyền nộp hồ sơ xin thuê nhà (chỉ được thuê). Nếu nhiều người đăng ký, quy trình xét duyệt sẽ được thực hiện để chọn lựa đối tượng được ưu tiên hơn và người bị loại tiếp tục vào danh sách chờ. Người thuê nhà nếu sau đó có thu nhập cao hơn thì buộc phải trả phí thuê nhà cao hơn.

Từ quy định của Luật Nhà ở 2023 đến câu chuyện của Nhật Bản, có thể liên hệ đến gần 4.000 căn hộ tái định cư còn thừa ở Thủ Thiêm, Thủ Đức, TPHCM. Sau ba lần tổ chức đấu giá (2017, 2018 và 2021) thì toàn khu nhà vẫn chưa tìm được chủ. Vòng đấu giá mới sắp được TPHCM tổ chức (UBND thành phố đã quyết định giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện). Đương nhiên, chủ mới của các khu nhà được kỳ vọng sẽ xuất hiện vì đến nay không ít khu nhà đã xuống cấp vì không được sử dụng trong suốt thời gian dài.

Nhưng liệu có thể có phương án chuyển khu nhà tái định cư được Nhà nước đầu tư này thành NOXH? Nếu theo phương án này, thành phố cần chỉ định cơ quan quản lý và cơ quan quản lý cần quản lý và bán hay cho thuê, thuê mua nhà cho các đối tượng được tiếp cận NOXH như quy định của pháp luật. Trên thực tế, phương án này cũng đã được áp dụng kết hợp trong các khu nhà tái định cư trong khu vực.

(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật (ĐHQG TPHCM)