Hiểu thế nào cho đúng về Quyết định số 83/2024 cấm phân lô bán nền tại Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ (Tp.HCM)?

Quyết định 83 không cấm chủ đầu tư xây dựng phân lô tách nền để bán, mà yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ công trình trước khi bàn giao, nhằm tránh tình trạng dự án dở dang khiến người dân gặp khó khăn khi hoàn công.

UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 83/2024 với quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản tại Thành phố.

Theo đó, các chủ đầu tư không được phép phân lô, bán nền cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ. Ngoại trừ một số trường hợp tái định cư ở các khu vực xã, thị trấn của huyện.

Thời gian qua, Quyết định này chưa được hiểu rõ ràng, còn nhầm lẫn với việc cấm tuyệt đối việc phân lô bán nền tại các huyện ven Tp.HCM.

Chia sẻ mới đây, Luật sư Phan Quang Thắng - CEO trang web GNha cho hay, Quyết định 83 hiện nay cấm việc các công ty khi lập dự án phân lô tách nền xong không xây dựng mà bàn giao lại cho người dân tự xây. Khi chủ đầu tư xin một dự án phân lô tách nền, họ thường có kèm theo một giấy phép gọi là giấy phép xây dựng nhà mẫu. Trước đây, các công ty bất động sản sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng cho dự án thường xin giấy phép này, nhưng giấy phép này là của công ty, không phải do quận hoặc cơ quan xây dựng cấp.

Ông Thắng dẫn chứng: Nếu tôi có một ngôi nhà phố và xin giấy phép xây dựng thì giấy phép này do quận cấp. Nhưng nếu tôi mua đất nền từ chủ đầu tư thì giấy phép xây dựng nhà mẫu đó là do công ty dự án xin, và người dân phải xây dựng đúng theo thiết kế nhà mẫu này. Khi hoàn công, người mua không hoàn công tại quận mà phải được sự đồng ý của chủ đầu tư về việc xây dựng đúng nhà mẫu đã cấp phép. Vì vậy, mới xảy ra trường hợp nhiều dự án đã xây dựng xong nhưng khi người dân cần xác nhận hoàn công thì chủ đầu tư không xác nhận hoặc gây khó dễ, dẫn tới việc quận không thể cấp giấy chứng nhận hoàn công do không có sự xác nhận này.

Do đó, Quyết định 83 quy định rằng chủ đầu tư khi phân lô, tách nền phải xây dựng luôn phần nhà mẫu và bàn giao nhà hoàn chỉnh, đã được hoàn công, thay vì chỉ bàn giao đất nền để người dân tự xây. Điều này nhằm tránh việc người dân xây không đúng nhà mẫu dẫn tới việc không thể hoàn công hoặc không đúng quy hoạch.

Theo ông Thắng, Quyết định 83 không cấm chủ đầu tư xây dựng phân lô tách nền để bán, mà yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ công trình trước khi bàn giao, nhằm tránh tình trạng dự án dở dang khiến người dân gặp khó khăn khi hoàn công, thiếu bản vẽ nhà mẫu, không rõ ai duyệt và không xác định được thời điểm hoàn thành.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cũng cho rằng, Quyết định 83/2024 với quy định cấm phân lô, bán nền tại các dự án bất động sản trên toàn Tp.HCM, bao gồm cả những khu vực có nhu cầu đất nền cao như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, nguồn cung đất nền trên thị trường sẽ bị hạn chế đáng kể. Điều này có thể sẽ tạo ra một khoảng trống trong phân khúc đất nền, buộc người mua và các nhà đầu tư phải chuyển hướng sang các loại hình bất động sản khác như căn hộ chung cư, nhà phố xây sẵn hoặc bất động sản công nghiệp.

Khi không còn phân lô, bán nền, các dự án nhà ở buộc phải tuân thủ các tiêu chuẩn quy hoạch chung về chiều cao, kiểu dáng kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Việc này giúp quản lý đô thị được thực hiện đồng bộ hơn, ngăn chặn tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép hoặc không tuân thủ Quy chế quản lý kiến trúc. Đồng thời, quy định này còn đảm bảo tính thẩm mỹ, đồng bộ và hài hòa trong toàn cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng không gian sống cho người dân.

Quyết định này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất nền bằng cách giảm cơ hội chia nhỏ đất và bán nền riêng lẻ. Trước đây, nhiều khu đất nền được mua đi bán lại mà không có mục đích sử dụng thực tế, dẫn đến tình trạng bỏ hoang gây lãng phí đất đai. Với chính sách mới, các chủ đầu tư không còn dễ dàng phân lô bán nền. Điều này sẽ khuyến khích họ tập trung vào việc phát triển các dự án có giá trị thực, đồng thời giúp tránh tình trạng bỏ hoang đất đai trong đô thị.

Tuy nhiên, một trở ngại đáng kể cho người dân khi Quyết định 83/2024 được thực thi là việc không còn được mua nền đất riêng lẻ mà phải mua sản phẩm bất động sản đã bao gồm cả đất và nhà. Điều này sẽ làm tăng tổng chi phí mà người mua phải chi trả, đặc biệt trong bối cảnh người dân có thu nhập trung bình và thấp chưa có đủ năng lực tài chính để mua các sản phẩm bất động sản lớn. Do đó, trong khi lệnh cấm phân lô, bán nền có thể mang lại sự ổn định về quản lý quy hoạch, nó cũng đặt ra những khó khăn về khả năng tiếp cận của người dân đối với sản phẩm bất động sản.

Theo ông Quang Huy, để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập trung bình và thấp, cần phải chuyển dịch cơ cấu quỹ đất trong các dự án đô thị. Việc tăng tỷ lệ đất dành cho nhà cao tầng và giảm dần tỷ trọng nhà ở thấp tầng sẽ góp phần mở rộng nguồn cung căn hộ chung cư với mức giá hợp lý hơn. Bằng cách này, Tp.HCM có thể tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận dân cư, vừa đảm bảo không gian đô thị được phát triển hài hòa và bền vững.

“Nhìn chung, Quyết định 83/2024 của UBND Tp.HCM không chỉ là bước tiến trong việc ổn định thị trường bất động sản mà còn thể hiện tầm nhìn dài hạn về phát triển đô thị bền vững. Lệnh cấm phân lô, bán nền sẽ góp phần nâng cao chất lượng quản lý quy hoạch, đồng bộ hóa diện mạo đô thị và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai. Tuy nhiên, chính quyền Tp.HCM cũng cần xem xét điều chỉnh cơ cấu quỹ đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân, đặc biệt là bằng cách tăng tỷ lệ đất cho nhà ở cao tầng bình dân và trung cấp, nhằm giúp đa số người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.”, vị này nhấn mạnh.