Gỡ khó cho mục tiêu định giá đất theo thị trường

Việc sửa đổi Luật Đất đai đang được rất nhiều thành phần xã hội quan tâm, rất nhiều nội dung quan trọng, trong đó có đề xuất định giá đất theo thị trường. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, theo góp ý của giới chuyên gia, cơ quan định giá đất phải độc lập về chuyên môn và không chịu áp lực từ các nhóm lợi ích.

• Đến năm 2025, TPHCM thống nhất quản lý dữ liệu đất đai, quy hoạch
• 30 địa phương cần hoàn thành dự án về dữ liệu đất đai trước 30-6

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ hết hạn lấy ý kiến rộng rãi người dân vào 15-3-2022. Sau thời điểm đó, dự luật dự kiến được Chính phủ trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, khai mạc tháng 5 và xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.

Một trong số nhiều vấn đề được các chuyên gia, đại diện hiệp hội, doanh nghiệp tập trung thảo luận, góp ý tại các cuộc họp, hội thảo là những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường, tạo kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách Nhà nước (NSNN) nhiều năm qua. Ngoài ra, quy định pháp luật hiện hành về phương pháp định giá đất bộc lộ nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Bất cập trong phương thức định giá đất

Ông Hoàng Linh, Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp thuộc Kiểm toán nhà nước (KTNN), cho biết quy định pháp luật về phương pháp định giá đất cho thấy có 5 bất cập lớn.

Thứ nhất, xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp quy định và thực tế. Chẳng hạn, khi thay thế một tài sản so sánh có thể làm thay đổi đơn giá của tài sản định giá; những yếu tố tác động tới doanh thu phát triển và những yếu tố tác động tới chi phí phát triển đều do đơn vị tư vấn ước tính; chưa có quy định về việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với NSNN khi có sự thay đổi của các yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển.

Thứ hai, có tình trạng tại cùng một địa phương khi áp dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất dẫn đến nguy cơ thất thoát NSNN.

Thứ ba, chưa có hướng dẫn về việc quyết toán chi phí hạ tầng tính trong chi phí phát triển của phương án giá đất của các dự án.

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về thẩm quyền và trình tự thực hiện việc điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất theo các kết luận, kiến nghị của các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Thứ năm, chưa quy định cụ thể thời điểm bắt đầu tiến hành công tác định giá đất và thời điểm bắt buộc phải ban hành quyết định phê duyệt giá đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

“Các hạn chế, vướng mắc về quy định pháp luật nêu trên tiềm ẩn rủi ro cho công tác xác định giá đất từ việc xác định giá không phù hợp giá thị trường, gây thất thu NSNN”, ông Linh chia sẻ tại một hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra tuần qua.

Cũng theo ông Linh, việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hiện khá phức tạp, chưa thực sự minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất – kinh doanh của mình. Còn cơ quan nhà nước có trách nhiệm xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng.

Trên thực tế, những hạn chế nêu trên khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu NSNN, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, làm lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, theo đại diện Vụ Tổng hợp.

Còn ông Nguyễn Xuân Khải, Phó Kiểm toán trưởng thuộc KTNN chuyên ngành II, cho biết việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Theo đó, khung giá đất và bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá đất thực tế. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm đô thị lớn, khung giá đất tại một số vị trí, địa điểm có sự khác biệt rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, khi giá đất biến động quá 20%, thì mới điều chỉnh. Nhưng từ khi ban hành Luật đến nay, khung giá đất của Chính phủ chưa thay đổi lần nào dù giá nhà đất liên tục biến động.

“Thực tế cho thấy khung giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản, không phải là một cơ chế tốt cho phát triển thị trường này, gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu phát triển kinh tế – xã hội”, ông Khải cho biết.

Khắc phục “lỗ hổng” định giá đất

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản lấy ý kiến nhân dân từ 3-1 tới 15-3-2023, quy định về định giá đất được bổ sung một số nội dung mới, hoặc điều chỉnh, thay đổi so với Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, có một số nội dung quan trọng gồm: Bỏ các quy định về Khung giá đất; Yêu cầu Bảng giá đất được công bố hàng năm, thay vì từng giai đoạn 5 năm; Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện tương ứng với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng của UBND cấp huyện, thay vì chỉ do UBND cấp tỉnh; Quy định giá khởi điểm đấu giá đất được tính theo Bảng giá đất, thay vì theo giá đất cụ thể như hiện nay; Giao rõ trách nhiệm cho Chính phủ quy định quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; Quy định rõ thành phần, nguyên tắc hoạt động, nội dung thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất.

Như vậy, các quy định liên quan đến phương pháp định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai mới cơ bản không có sự thay đổi so với Luật Đất đai năm 2013. Vấn đề đặt ra là phải có cơ chế, chính sách để vận hành, sử dụng các phương pháp định giá một cách hiệu quả, phù hợp.

TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, đề xuất nên bổ sung một số khoản trong Chương I về Giải thích từ ngữ vàtrong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này. Tới khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất, thay vì liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định.

Về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, theo quy định tại khoản 2 Điều 153, ông Lực cho rằng cần được chuẩn hóa là “bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng”, tức giá đất giao dịch trung bình trên thị trường trong thời gian nhất định. Mức giá này đã loại trừ các yếu tố đột biến gồm ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có các yếu tố như huyết thống, thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan… để có giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định về cách thức thu thập các mức giá giao dịch thực tế trong nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng, nhất là với trường hợp loại đất được giao dịch không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế.

Về quy trình xây dựng được giá đất, ông Lực cho rằng cần chuẩn hóa quy trình với các bước, gồm: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất hàng năm, giá đất cụ thể có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất; công bố Bảng giá đất. Ngoài ra, cần quy định thời gian cụ thể công bố bảng giá đất sẽ định kỳ hàng năm.

“Bảng giá đất”, theo ông Lực, phải là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường – PV) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Bên cạnh đó, chuyên gia này khuyến nghị bổ sung định nghĩa “thửa đất chuẩn” – được chọn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị, với đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường.

Về phương pháp định giá đất, ông Lực cho rằng nên giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic.

Còn ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng thuộc KTNN khu vực I, khuyến nghị bổ sung các quy định về phạm vi sử dụng các phương pháp định giá đất theo hướng ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh, kết hợp phương pháp chiết trừ theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế. Ngược lại, hạn chế sử dụng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá thị trường và kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan, chẳng hạn phương pháp thặng dư.

Bên cạnh đó, có cơ chế, hướng dẫn để có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho một trường hợp để có thể lựa chọn được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.

Cơ quan này cũng lưu ý việc phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Ngược lại, cơ chế để có thể kiểm tra, đối chứng kết quả định giá đất với chứng cứ giá thị trường để tăng cường trách nhiệm giải trình, tính minh bạch trong định giá đất.

Về tổ chức tư vấn định giá đất, TS Cấn Văn Lực cho rằng nên là một cơ quan độc lập, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, đặc biệt không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương.

Về Hội đồng thẩm định giá đất, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Hà Nội, đề xuất giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất và giá đất là đại diện các Sở ở cấp tỉnh và các phòng ở cấp huyện, đồng thời bổ sung thành viên là đại diện các tổ chức chính trị – xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội Nông dân để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng.