Giới đầu tư bất động sản thương mại đối mặt thua lỗ lớn ở thế giới hậu Covid

Các chuyên gia cảnh báo, các chủ sở hữu bất động sản thương mại đang gặp khó khăn nên bán tài sản của họ ngay từ bây giờ. Lý do là giá trị tài sản của họ có thể còn suy giảm hơn nữa khi làm việc từ xa trở thành một chính sách ổn định ở thời kỳ hậu Covid-19.

• Cao ốc văn phòng bỏ trống, 'bom nợ' hẹn giờ của nền kinh tế toàn cầu
• Các ngân hàng Mỹ bán tháo nợ bất động sản thương mại

Các nhà đầu tư và các bên cho vay bất động sản thương mại đang đối mặt với một câu hỏi hóc búa: nếu mọi người không quay trở lại mua sắm ở các trung tâm thương mại hoặc làm việc trong văn phòng như trước đại dịch Covid-19, thì các tòa nhà của họ sẽ an toàn đến mức nào?

Lãi suất tăng, lạm phát dai dẳng và điều kiện kinh tế khó khăn là những kẻ thù quen thuộc đối với nhà đầu tư bất động sản thương mại dày dạn kinh nghiệm. Họ thường chịu đựng để chờ cơn bão lắng xuống, khi nhu cầu thuê tăng và chi phí vay giảm.

Suy thoái nhu cầu theo chu kỳ hiếm khi thúc đẩy họ bán tháo các tòa nhà văn phòng và khu mua sắm, miễn là các bên cho vay tin tưởng họ có thể hoàn trả khoản vay và giá trị của tài sản vẫn duy trì ở mức cao hơn khoản nợ đã cho vay.

Tuy nhiên, lần này, các nhà phân tích, nhà nghiên cứu và nhà đầu tư mà Reuters phỏng vấn đều cảnh báo mọi thứ có thể khác trước đây.

Với hình thức làm việc từ xa đã trở chính sách của nhiều công ty và người tiêu dùng mua sắm trực tuyến nhiều hơn, các thành phố như London, Los Angeles và New York tràn ngập các tòa nhà mà người dân địa phương không còn muốn hoặc không cần nữa.

Điều đó có nghĩa là giá trị của các tòa nhà chọc trời và trung tâm mua sắm rộng lớn ở trung tâm thành phố có thể mất nhiều thời gian hơn để phục hồi. Và nếu không tìm được khách thuê, chủ sở hữu các tài sản này và các bên cho vay có nguy cơ thua lỗ nặng nề hơn so với các chu kỳ trước.

“Các nhà tuyển dụng bắt đầu nhận thấy rõ rằng việc xây dựng các tòa nhà khổng lồ để sử dụng làm nơi làm việc cho nhân viên của họ không còn cần thiết nữa”, Richard Murphy, nhà kinh tế chính trị và giáo sư chuyên ngành kiểm toán của Đại học Sheffield ( Anh), nói.

Vì vậy, ông cho rằng chủ các cao ốc văn phòng nên bán tài sản của họ ngay từ bây giờ.

Theo hãng xếp hạng tín dụng quốc tế Moody's, các ngân hàng toàn cầu nắm giữ khoảng một nửa trong tổng số 6 nghìn tỉ đô la dự nợ bất động sản thương mại, với phần lớn đáo hạn trong giai đoạn 2023-2026.

Các ngân hàng Mỹ cũng tiết lộ các khoản lỗ cho vay bất động sản tăng vọt trong nửa đầu năm và cảnh báo mức lỗ sẽ còn tăng thêm.

Các ngân hàng toàn cầu, cung cấp các khoản vay cho các quỹ tín thác đầu tư bất động sản văn phòng và công nghiệp (REITs) của Mỹ, cho biết các quỹ này hiện có khả năng vỡ nợ cao hơn 17,9% so với ước tính sáu tháng trước. Rủi ro vỡ nợ của các khách hàng vay tiền lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản ở Anh cũng tăng cao hơn 4% so với sáu tháng trước.

Jeffrey Sherman, Phó giám đốc đầu tư của Công ty đầu tư DoubleLine, đang nắm giữ tài sản trị giá 92 tỉ đô la Mỹ, nói một số ngân hàng Mỹ cảnh giác với việc tái cấp vốn cho bất động sản thương mại trong hai năm tới. Ông cho biết, đối với họ, duy trì mức thanh khoản lành mạnh là điều ưu tiên lúc này vì khách hàng gửi tiền có thể tháo chạy bất cứ lúc nào nếu nhận thấy ngân hàng của họ đối mặt rủi ro thanh khoản.

Ông nói: “Chừng nào Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) còn giữ lãi suất ở mức cao, thì đó là một quả bom hẹn giờ đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại”.

Tuy nhiên, một số nhà hoạch định chính sách toàn cầu tin tưởng rằng, sự thay đổi về thói quen đi làm sau đại dịch Covid-19 sẽ không dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng kiểu như thời kỳ 2008-2009.

Nhu cầu vay vốn từ các công ty ở khu vực sử dụng đồng euro giảm xuống mức thấp kỷ lục trong quí trước. Trong các cuộc kiểm tra căng thẳng (stress test) hàng năm của Fed cho thấy, các ngân hàng ở Mỹ dự kiến chịu tỷ lệ thua lỗ cho vay trong năm năm 2023 thấp hơn so với năm 2022 trong bản 'cực đoan' là giá trị bất động sản thương mại giảm 40%.

Giá trị bất động sản thương mại trung bình ở Anh đã giảm khoảng 20% so với mức cao nhất nhưng không gây ra tỷ lệ thua lỗ cho vay lớn ở các ngân hàng. Điều này một phần là nhờ họ giảm tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản so với cách đây 15 năm.

Nhưng Charles-Henry Monchau, Giám đốc đầu tư của ngân hàng Bank Syz (Thụy Sĩ) ví tác động của làn sóng thắt chặt lãi suất mạnh mẽ với việc đánh bắt cá bằng thuốc nổ.

Ông nói: “Thông thường, những con cá nhỏ nổi lên mặt nước trước, và những con cá lớn nổi lên sau cùng. Liệu Credit Suisse và Silicon Valley Bank có phải là cá voi không? Chúng ta sẽ chỉ biết sau này. Nhưng con cá voi lớn nhất có thể là bất động sản thương mại ở Mỹ”.

Credit Suisse (Thụy Sĩ) và Silicon Valley Bank (Mỹ) là hai ngân hàng sụp đổ hồi đầu năm nay do tác động của lãi suất.

Trong một báo cáo hồi tháng 5, hãng dịch vụ bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), chỉ ra rằng diện tịch văn phòng cho thuê trên toàn cầu giảm 18% hàng năm trong quí đầu tiên. Trong tháng này, JLL cho biết tăng trưởng cho thuê văn phòng cao cấp ở New York, Bắc Kinh, San Francisco, Tokyo và Washington D.C. rơi xuống mức âm trong cùng thời kỳ.

Tại Thượng Hải, trung tâm tài chính hàng đầu của Trung Quốc, trong quí 2, tỷ lệ văn phòng trống tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, lên 16%, thep dữ liệu của Savills.

Các doanh nghiệp cũng chịu áp lực cắt giảm lượng khí thải carbon của họ. Ngân hàng HSBC nằm trong số những công ty cắt giảm diện tích thuê và chấm dứt hợp đồng thuê tại các văn phòng không còn được coi là đủ “xanh”.

JLL cho biết , hơn 1 tỉ mét vuông diện tích văn phòng trên toàn cầu sẽ cần tu bổ vào năm 2050 để đáp ứng các mục tiêu phát thải zero ròng.

Hồi tháng 5, quỹ hưu trí lớn nhất của Úc, AustralianSuper, quản lý số tài sản 300 tỉ đô la Úc, cho biết sẽ tạm dừng đầu tư mới vào các tài sản bán lẻ và văn phòng chưa niêm yết do lợi nhuận kém.

Trong khi đó, những nhà đầu tư bán khống đang nhắm vào các công ty bất động sản niêm yết trên toàn thế giới khi họ đặt rằng giá cổ phiếu của các công ty này sẽ giảm.

Theo nhà cung cấp dữ liệu Hazeltree, trong vòng 15 tháng tính đến tháng 7, khối lượng cổ phiếu bất động sản được các nhà đầu tư tổ chức cho vay để hỗ trợ hoạt động bán khống tăng 30% ở khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi ( EMEA) và 93% ở Bắc Mỹ.

Capital Economics dự báo, lợi nhuận bất động sản toàn cầu chỉ đạt khoảng 4%/năm trong thập niên này, so với mức trung bình trước đại dịch là 8%.

Theo Reuters