Giá nhà tại các đô thị vẫn tăng cao

Nguồn cung khan hiếm là lý do khiến nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội, TP HCM chưa giảm.

Từ tháng 5 vừa qua, chị Lan Dung, ngụ quận Cầu Giấy (Hà Nội) đọc thấy thông tin giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt nên cuối tuần nào chị cũng đi xem nhà. Song đến nay hơn 2 tháng, với số tiền trong tay 3 tỉ đồng, chị chưa mua được căn hộ với lý do giá vẫn neo cao.

Khó mua nhà vừa túi tiền

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội quý II/2024 không có nguồn cung căn hộ chung cư mới nào dưới 45 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2024, phân khúc căn hộ 4 tỉ đồng chiếm 54% thị trường. Phân khúc này không hẳn là vừa túi tiền nhưng sẽ chiếm tỉ trọng chính đến cuối năm.

Tương tự, báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARs IRE) cho thấy nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân càng trở nên cấp thiết với nhiều cư dân đô thị.

Tại TP HCM, thống kê của nền tảng Nhà Tốt cho thấy giá rao bán bình quân của một căn hộ ở quận 1, 3, 4, 7, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, TP Thủ Đức đều trên 3 tỉ đồng. Nếu tìm nhà dưới 3 tỉ đồng, người mua cần tìm đến quận 8, huyện Bình Chánh và quận Gò Vấp.

Theo Savills Việt Nam, hiện nay căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TP HCM. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc này ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố hơn 10 km.

Theo lý giải của các doanh nghiệp, một trong những lý do khiến giá nhà ở khó giảm là vì nguồn cung khan hiếm. Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, lý giải giá chung cư ở các đô thị lớn "leo thang" rồi khó giảm xuất phát từ hai lý do: nhà đầu tư phải mua lại dự án có pháp lý đầy đủ với giá đắt đỏ; sau đó muốn bán thì phải đầu tư sản phẩm tốt, chất lượng hơn tđể thu hút khách hàng. Điều này đẩy giá chung cư lên cao. Từ khảo sát, ông Chung cho biết thị trường gần như không có căn hộ ở phân khúc bình dân. Nguồn cung chung cư với giá 30 triệu đồng/m2 vắng bóng hoàn toàn ở Hà Nội.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP.Invest), cho biết bản thân ông chưa nhìn thấy cơ hội rõ ràng về việc giảm giá nhà ở trong tương lai gần bởi phải có dự án tiềm năng, nguồn cung mới tăng mạnh, khi đó thị trường mới khởi sắc.

Sớm gỡ vướng mắc pháp lý

Nói về việc giá nhà tăng trong bối cảnh thị trường BĐS chỉ mới có dấu hiệu ấm dần, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng tăng trưởng của thị trường luôn tỉ lệ thuận với hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hiện tại do chênh lệch cung - cầu, tức cầu quá lớn mà cung quá ít khiến giá nhà ở tăng mạnh hơn so với hoạt động đầu tư. Đây là thực trạng đáng lo nhưng cũng không phải không có giải pháp. "Mọi vấn đề đều có thể điều tiết. Tôi kỳ vọng về các tác động tích cực của các Bộ Luật liên quan tới BĐS vừa được Quốc hội thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 sẽ giải quyết được những "nút thắt" thị trường. Một khi những vướng mắc, quy trình pháp lý được tháo gỡ, các dự án chạy được nhiều, nguồn cung thuộc phân khúc mà thị trường có nhu cầu lớn sẽ tăng mạnh, từ đó làm giảm áp lực cung - cầu và giúp hạ nhiệt giá nhà" - ông Đính nói.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện quỹ đất để phát triển dự án trong các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM gần như cạn, vì vậy có thể cải thiện nguồn cung bằng cách cải tạo các dự án chung cư cũ, đồng thời cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở, tháo gỡ vướng mắc ở quy định đấu thầu dự án cho sử dụng đất... Ông Hiệp kiến nghị cần sớm làm rõ, tháo gỡ vướng mắc về quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất để doanh nghiệp yên tâm đầu tư đẩy mạnh phát triển nguồn cung, giúp giá nhà bớt "nóng".

Còn ông Lê Đình Chung nhận định ngay thời điểm này, vai trò lớn nhất của Nhà nước đối với thị trường BĐS là điều tiết nguồn cung. Nhiều dự án thuộc phân khúc nhà ở thương mại đang cần được tháo gỡ khó khăn về pháp lý, đặc biệt là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất mất thời gian… Với phân khúc nhà ở xã hội, việc tháo gỡ khó khăn đã được cơ quan quản lý chỉ đạo nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc và chưa thực sự rõ nét trong việc khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, trong khi chính sách hỗ trợ về tài chính còn yếu.

Theo ông Lê Đình Chung, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án nhà ở xã hội với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, tương đương 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15-3-2024 nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025. "Giao dịch phân khúc nhà ở này đã được cải thiện nhưng không đáng kể, tỉ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40% với hơn 800 giao dịch thành công. Khi lượng cung khan hiếm mà nhu cầu gia tăng thì chắc chắn người dân phải bỏ tiền nhiều hơn mới mua được nhà ở và giá vẫn neo cao" - ông Chung nhìn nhận. 

Chung cư hạng sang chiếm áp đảo

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50-80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế GTGT và phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.

Trong khi đó, Công ty CBRE Việt Nam thông tin trong quý II/2024, hơn 70% nguồn cung mở bán mới ở TP HCM nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường.