Giá căn hộ sơ cấp Tp.HCM đạt mức trung bình 63 triệu đồng mỗi m2, khu Đông vẫn chiếm ưu thế nguồn cung mới

Nguồn cung khan hiếm và mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng khiến thị trường căn hộ Tp.HCM đang có những diễn biến mới trong quý 2/2024.

Sau khoảng thời gian giữ ổn định hoặc giảm nhẹ, đến quý 2/2024 giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Tp.HCM tăng dao động từ 3-7% (tuỳ dự án, khu vực). Khu Đông Tp.HCM (nay là Tp.Thủ Đức) tiếp tục là khu vực dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp mới ra thị trường. Song, để tìm căn hộ sơ cấp giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại đây là không dễ.

Báo cáo quý 2/2024 của CBRE Việt Nam cho hay, tại Tp.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới được định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang khiến mặt bằng giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Cùng với đó, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5-7 năm, hiện bán các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán đầu tiên. Với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp Tp.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý và 3% theo năm.

Báo cáo của Avison Young cũng cho thấy, giá bán sơ cấp tại Tp.HCM đã tăng khoảng 5% trong quý 2/2024 so với quý trước, ở phân khúc cao cấp tăng khoảng 7%. Nguồn cung dự án chủ yếu tập trung tại khu Đông Tp.HCM. Những cải thiện trong cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thanh khoản cũng như mặt bằng giá sơ cấp căn hộ Tp.HCM nói chung, khu Đông nói riêng.

Theo đơn vị này, một số dự án căn hộ tại khu Đông như Eaton Park (Gamudaland), Empire City (Keppel Land), The Metropole (SonKim Land), The Opus One (Samty), FIATO Uptown (Thang Long Real Group)… sẽ góp phần thay đổi nguồn cung khu vực nửa cuối năm 2024. Tuy vậy, nhìn chung nguồn cung nơi đây vẫn khá khan hiếm so với giai đoạn trước năm 2019. Nhu cầu tìm kiếm các dự án căn hộ giá hợp lý gia tăng nhưng nguồn cung sơ cấp ra thị trường không nhiều.

Hiện, tại khu vực quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) chỉ có căn hộ FIATO Uptown của Thang Long Real Group là nguồn cung sơ cấp có mức giá hợp lý, thấp hơn hẳn so với mặt bằng giá căn hộ trung bình của Tp.HCM. Theo đó, gần đây, dự án "manh nha" ra thị trường đã nhận được sự quan tâm tích cực của người mua, nhất là khi thông tin các Luật có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 kéo theo tín hiệu sức cầu tăng đáng kể tại dự án. Dự án này nằm gần các tuyến hạ tầng trọng điểm của khu Đông Tp.HCM như vành đai 2, kết nối với các tuyến đường trung tâm của quận Thủ Đức cũ như Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Quốc Lộ 1A, đồng thời di chuyển thuận lợi vào khu vực trung tâm Tp.HCM. 

Đại diện Avison Young cho hay, trải qua 10 năm, thị trường căn hộ tại Tp.Thủ Đức đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể về mặt bằng giá sơ cấp. Giai đoạn từ 2014 đến 2016, các dự án như Masteri Thảo Điền, Estella Heights mở bán với giá sơ cấp khoảng 1.100 – 2.000 USD/m2. Từ năm 2017 đến 2018, giá căn hộ tăng mạnh đạt 2.500 đến 4.500 USD/m2, điển hình ở một số dự án như One Verandah, Empire City.

Giai đoạn 2019-2021, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục leo thang, chạm ngưỡng 5.000 – 6.000 USD/m2 ở các dự án như The River Thủ Thiêm, The Metropole, Thảo Điền Green. Trong giai đoạn 2022 – 2024, mặc dù không có nhiều dự án mới nhưng nhờ vào sự phát triển của hạ tầng và lợi tức cho thuê đã khiến giá một số dự án ở khu vực Tp.Thủ Đức chạm ngưỡng 8.000 – 9.000 USD/m2. Điều này cho thấy, mức giá sơ cấp căn hộ tại khu Đông Tp.HCM duy trì sự tăng trưởng mạnh qua các thời kì, ngay cả lúc thị trường biến động.

Theo ghi nhận, hiện căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại khu Đông Tp.HCM rất hiếm. Vừa qua, thị trường đã xuất hiện việc nhà đầu tư đầu tư theo “sóng” hạ tầng như vành đai 2 khép kín, vành đai 3 đang thi công, hay các tuyến đường mở rộng… song để tìm kiếm nguồn cung giá hợp lý, gần các tuyến hạ tầng đã và sắp triển khai thì không dễ dàng.

Chia sẻ tại báo cáo thị trường mới đây, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, nguồn cung căn hộ Tp.HCM tiếp tục khan hiếm, ít nhất là đến cuối năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp sẽ tăng ổn định. Các dự án nhà ở có mức giá hợp lý tiếp tục có lợi thế thanh khoản và dẫn dắt sức cầu thị trường. Tuy nhiên, sự chênh lệch về mặt bằng giá giữa các khu vực hay cùng khu vực cũng tạo nên những rào cản về sức cầu. "Hiện nay, người mua không hẳn chờ đợi nguồn cung mới ra thị trường mà họ đang chờ đợi nhà ở có mức giá hợp lý để mua", bà Dung nhấn mạnh.