Giá bất động sản Hà Nội liên tục 'phi mã', có nên rót tiền đầu tư?

Theo chuyên gia, giữa thời điểm giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh và có dấu hiệu "ảo" thì việc xuống tiền đầu tư cần cân nhắc kỹ, dựa trên nhiều yếu tố.

Đưa ra lời khuyên, ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu muốn đầu tư vào bất động sản Hà Nội thời điểm hiện tại thì cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" nhanh chóng.

Đơn cử như với phân khúc đất nền, giá đất nền vùng ven Hà Nội hiện ở mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, nếu muốn đầu tư, nên chọn những khu vực có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển tốt nhưng giá đất chưa tăng quá nhiều trong thời gian qua.

" Một số nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình đi mua gom đất nền tại một số khu vực giá chưa tăng mạnh. Những người này đang có xu hướng đi trước đón đầu, vì hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước ", ông Chung dẫn chứng.

Tuy nhiên, ông Chung khuyến cáo nhà đầu tư không nên "bỏ trứng vào một giỏ", tức là gom mua với số lượng lớn. Đồng thời, nên lựa chọn những dự án có tính pháp lý rõ ràng, giá trị hấp dẫn hoặc khu vực có đầy đủ tiện ích.

Còn theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, khi giá bất động sản Hà Nội đang lên cao như hiện nay thì nhà đầu tư không nên tham gia vào thị trường. " Chỉ nên tham gia vào thị trường khi giá thấp, chứ không nên mua vì giá đang cao và còn có thể cao nữa, đặc biệt trong một bối cảnh không rõ ràng như hiện nay ”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Ngoài ra, nếu không phải dư tiền lắm của thì nhà đầu tư cần quan sát kỹ thị trường, đặc biệt là không nên vội vàng "lao" vào các điểm nóng như đất đấu giá với giá từ 140 triệu đồng/m2 đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng nhà đầu tư nên thận trọng khi xuống tiền mua bất động sản Hà Nội vào thời điểm này. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã rút dòng tiền khỏi các tỉnh và chuyển sang đầu tư các phân khúc bất động sản tại Hà Nội như chung cư, nhà trong ngõ, liền kề, biệt thự và đất nền ngoại thành, khiến thị trường này nóng lên.

Chia sẻ ý kiến tại hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thời điểm hiện nay, muốn đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố. Cụ thể, ở phía Bắc, cần nghiên cứu yếu tố cung - cầu khi thị trường có mức tăng giá tương đối cao suốt từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét tới nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân nhắc khi giá tăng mạnh.

Trong khi đó, khu vực phía Nam như TP.HCM và các tỉnh thành như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…lại đang tạo cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp. Trong bối cảnh này, cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam như Bình Dương hay các tỉnh lân cận TP.HCM là rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhìn nhận, 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM gần như không có nhiều sự khác biệt nhìn trên hoạt động mua bán giao dịch, thể chế, quy hoạch, nhu cầu. Tuy nhiên, ở thị trường Hà Nội, ngoài nhu cầu nhà ở thì nhu cầu về đầu tư cũng rất lớn, tính đầu tư của thị trường Hà Nội khá mạnh. Trong khi tại khu vực TP.HCM và vùng phụ cận, nhu cầu ở chiếm ưu thế hơn.

Giá bất động sản Hà Nội "phi mã"

Giá chung cư tại Hà Nội tăng liên tục từ quý IV/2023 đến nay. Cá biệt, có những dự án được rao bán với mức giá gần 100 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo thường kỳ của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá chung cư quý III tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Nhiều dự án chung cư ở Hà Nội có mức giá từ 60-100 triệu đồng/m2. Ví dụ một số dự án như Viha Complex (quận Thanh Xuân), căn hộ hiện được rao bán từ 75 - 97,2 triệu đồng/m2. Dự án Green Diamond 93 Láng Hạ (quận Đống Đa) được rao bán với giá 90,5 - 125,7 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại đây đã tăng 30,9% trong vòng 1 năm qua.

Ngay cả những dự án chung cư cũ đã được đưa vào sử dụng nhiều năm và đang xuống cấp nghiêm trọng, giá cũng được rao bán ở mức rất cao. Cụ thể, tại dự án tái định cư Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy) đang được rao bán với giá hơn 70 triệu đồng/m2…

Các chuyên gia phân tích, giá nhà tăng cao trong thời gian qua có 2 nguyên nhân. Một là giá đất đang trong xu thế điều chỉnh giá thị trường, vì thế tất cả các khu vực, đất do đấu giá, đấu thầu, đất do chuyển đổi trong nội đô đều tăng giá cao. Vừa rồi đất tại Hà Đông (Hà Nội) đã lên tới 260 triệu đồng/m hay tại một số khu vực ngoại thành giá bán đã lên tới vài trăm triệu đồng/m.

Nguyên nhân thứ hai là do cung và cầu về nhà chung cư vẫn lệch nhau, không có nhiều phương án cho người dân lựa chọn, dẫn đến chênh lệch cung cầu.

Giá chung cư tăng nóng cũng đã đẩy giá bán biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội "phi mã" theo. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), kết thúc quý III, giá bán biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đều có xu hướng tăng mạnh 7 - 10% so với quý II.

Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, 9 tháng đầu năm chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc nhà liền thổ (liền kề, biệt thự) với tổng nguồn cung đạt hơn 3.500 căn, cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Lượng giao dịch của phân khúc này cũng tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong quý III, với hơn 2.500 căn được bán ra, gấp gần 5 lần so với quý trước. Giá bán sơ cấp trung bình quý đạt 235 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm.