Định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai

Theo các chuyên gia, việc áp dụng giá đất hiện nay còn nhiều bất cập. Giá đất quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Định giá đất thấp tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai

Chia sẻ tại Tọa đàm "Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?", ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60 -70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi.

Trong đó giá đất là một trong những nội dung quan trọng là nguyên nhân chính của vấn đề nêu trên. Giải quyết được bài toán về giá đất sẽ làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai, giải quyết được các khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường hiện nay.

Theo TS Trần Xuân Lượng, giá đất được pháp luật đất đai năm 1993 thừa nhận nhưng vẫn được quản lý dựa trên các quyết định hành chính để xác định theo thẩm quyền của Chính phủ và UBND cấp tỉnh (khung giá và bảng giá đất) và chưa hướng tới việc định giá đất theo hướng thị trường.

Luật Đất đai năm 2003 quy định định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng trên thị trường; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, khu vực đất (gồm nhiều thửa đất có điều kiện tương tự, có cùng mức giá).

Theo ông Trần Xuân Lượng, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

Luật Đất đai 2013 tiếp tục đổi mới công tác định giá đất như quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xây dựng bản đồ giá đất, xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá đất. Tuy nhiên, việc áp dụng giá đất cho các mục đích cụ thể vẫn còn nhiều bất cập.

“Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai”, TS Trần Xuân Lượng đánh giá.

Do đó, để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho “tiệm cận với giá trị thị trường” hoặc “giá trị thị trường”…

Trong đó, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

Theo ông Lượng, việc định giá đất có một số vai trò quan trọng như sau: Một, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố. Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

Áp dụng giá đất còn nhiều bất cập

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Theo các chuyên gia, việc áp dụng giá đất hiện nay còn nhiều bất cập. Giá đất quy định vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

“Như vậy, thực chất của bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương, nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Nhà nước về giá đất”, ông Đính phân tích.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, lâu nay nói khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, còn giá đất thị trường cũng chỉ là "mang máng” mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng.

"Để tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó vì không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”. Từ đấy mà gần 10 năm qua các bất cập trong giá đất sinh ra ngày một nhiều và thực tế hợp đồng chuyển nhượng cũng ghi thấp hơn thị trường nhằm “né" thuế”, GS Đặng Hùng Võ bày tỏ.