ĐHĐCĐ D2D: Bất ổn thuế quan ảnh hưởng tới các hợp đồng cho thuê đất KCN

Sáng 16/04, tại Đồng Nai, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2025, trình cổ đông nhiều nội dung quan trọng như kết quả kinh doanh 2024, kế hoạch kinh doanh năm tới và miễn nhiệm chức Chủ tịch HĐQT đối với ông Hà Quan Dũng.

Bất ổn thuế quan ảnh hưởng tới các hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp (KCN)

Ông Hồ Đức Thành - Tổng Giám đốc D2D cho biết bên cạnh triển vọng, Công ty phải đối mặt với nhiều thách thức từ biến động kinh tế toàn cầu. Thương chiến Mỹ - Trung Quốc vẫn diễn biến phức tạp. Việc áp dụng các mức thuế cao gây ra không ít khó khăn trong hoạt động xuất nhập khẩu của doanh nghiệp. Điều này ảnh hưởng mạnh với các nước như Việt Nam, nơi có mối quan hệ thương mại mật thiết với cả hai cường quốc này.

Hàng hóa Trung Quốc hiện chiếm ưu thế lớn trên thế giới nhờ giá rẻ và tính thực dụng cao. Tuy nhiên, chính sách thuế quan của Mỹ nhằm giảm nhập siêu từ Trung Quốc lại làm gia tăng chi phí hàng hóa, ảnh hưởng đến cả người tiêu dùng và các doanh nghiệp sản xuất. Đối với Việt Nam, thách thức không chỉ nằm ở xuất khẩu hàng hóa, mà còn ở việc điều chỉnh chiến lược phát triển để giảm phụ thuộc vào một thị trường lớn như Mỹ.

Đây là lúc các doanh nghiệp cần tận dụng cơ hội từ việc đa dạng hóa đối tác thương mại và nâng cao giá trị sản phẩm nội địa để cạnh tranh tốt hơn trên thị trường quốc tế. Trong bối cảnh này, kế hoạch phát triển dài hạn của D2D là tập trung đầu tư vào những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, đồng thời xây dựng chiến lược kinh doanh linh hoạt để đối mặt với những biến động khó lường của thị trường thế giới.

Nói về thuế quan, hiện các đơn hàng đi Mỹ tạm dừng nhiều. Một doanh nghiệp thuê đất của D2D thời gian qua muốn trả lại đất dù tiền đã đóng 50% (khoảng 100 tỷ đồng). Công ty cũng phải trấn an doanh nghiệp, Việt Nam và Mỹ có mối quan hệ tương đối tốt, nên tới đâu hay tới đó, chờ ông Trump hết nhiệm kỳ rồi tính tiếp. Trump hạ thuế quan xuống 30% cũng ảnh hưởng lớn, mức thuế quan 10% như hiện tại cũng đã mệt mỏi.

Việc Mỹ tăng thuế lên hàng hóa Trung Quốc và Trung Quốc trả đũa tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp Việt Nam, gây ra nhiều trở ngại trong việc xuất khẩu sản phẩm chủ lực của Việt Nam như may mặc, đồ gỗ, và da giày. Ngoài ra, sự bất ổn này còn ảnh hưởng tới các hợp đồng cho thuê đất tại KCN Châu Đức, buộc Công ty phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để đối phó với rủi ro. Tuy nhiên, việc sáp nhập Bình Phước vào Đồng Nai hứa hẹn tạo cơ hội phát triển thêm các KCN trong vùng.

Có thể phát triển một vài KCN tại Bình Phước

Trong năm 2025, D2D ưu tiên dành 250 tỷ đồng để trả cổ tức 2024 tỷ lệ 84%. Tiếp đó, Công ty đầu tư 6 nhà xưởng tại KCN Châu Đức với tổng vốn khoảng 233 tỷ đồng, nhằm tạo nguồn thu lâu dài. Ngoài ra, Công ty mẹ là Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) đang nghiên cứu dự án KCN Ninh Diêm 3 ở Khánh Hòa với quy mô gần 290ha đang được chuyển mục đích, với số vốn góp dự kiến của D2D vào KCN này là 214 tỷ đồng (chiếm khoảng 39% KCN Ninh Diêm).

Bên cạnh đó, nếu Bình Phước sáp nhập vào Đồng Nai, Công ty có thể sẽ phát triển một vài KCN tại Bình Phước, do đó phải kiếm tiền góp vào đó để tham gia với SNZ, còn hiện tại phải chờ các nhà đầu tư trả tiền mới có tiền đầu tư.

Công ty còn hướng đến xây dựng nhà ở xã hội tại Lộc An 3.6ha gồm 4 block, với quy mô 1,011 căn phục vụ khoảng 4,000 người. Tổng vốn đầu tư dự kiến 1,000 tỷ đồng, mang lại lợi nhuận kỳ vọng 10%.

ĐHĐCĐ thường niên 2025 của D2D - Ảnh: Thanh Tú

THẢO LUẬN

Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc sẽ đến Việt Nam nhiều hơn do thương chiến

Tác động của thuế quan Mỹ ảnh hưởng ra sao đến bất động sản KCN?

Ông Hồ Đức Thành - Tổng Giám đốc D2D: Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung có ảnh hưởng tiêu cực là thị trường với Mỹ kém đi, nhưng tích cực là có khả năng Trung Quốc sẽ chuyển qua Việt Nam để sản xuất và làm ăn. Tuy nhiên, Mỹ có thể truy xuất nguồn gốc hàng hóa, nếu nguyên vật liệu từ Trung Quốc thì hàng hóa xuất sang Mỹ vẫn có thể bị ảnh hưởng. Đây là vấn đề phức tạp.

Việc cho thuê đất KCN vẫn diễn ra, nếu năm nay chưa cho thuê được thì có thể năm sau. Dự báo nhà đầu tư từ Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và khu vực châu Á sẽ đến Việt Nam nhiều hơn do chiến tranh thương mại, vì họ cần một thị trường khác để xuất khẩu.

Có nhận định rằng hành động của Mỹ có thể khiến thế giới còn lại xích lại gần nhau hơn. Cùng với đó, Trung Quốc khuyến khích tăng cường kim ngạch xuất nhập khẩu giữa Việt Nam và Trung Quốc và chủ trương doanh nghiệp lớn của Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam. Về việc cho thuê nhà xưởng của D2D, trung bình thời gian thuê là từ 3 đến 5 năm. Trước khi có chính sách thuế quan, nhu cầu thuê đã rất nhiều. 6 nhà xưởng của D2D đã hoàn thành thủ tục thiết kế và đang thẩm định để thi công, dự kiến cuối năm sẽ hoàn thành và có thể cho thuê.

Tiến độ bán khu dân cư Lộc An và Hữu Phước?

Ông Hồ Đức Thành: Khu dân cư Lộc An gần như đã bán hết. Năm vừa qua đã bán 30 căn nhà mặt tiền. Năm 2025, đã thực hiện chuyển nhượng một trường tiểu học được 90 tỷ đồng doanh thu và cho thuê một trường mẫu giáo với doanh thu khoảng 3 tỷ đồng/năm. Hai trường học này đang chuẩn bị cho năm học mới vào tháng 8. Nhiều hợp đồng thuê đất đã ký, sổ đỏ đang được làm. Công ty đang cố gắng hoàn thành các thủ tục trong khoảng tháng 5, tháng 6 trước khi việc sáp nhập tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào Sài Gòn vì có thể làm kéo dài thủ tục hành chính.

Khu Hữu Phước có 54 căn nhà sẵn sàng để bán bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, từ đầu năm đến giờ khách hàng chủ yếu thăm dò, với hy vọng khi Bà Rịa sáp nhập vào Sài Gòn thì giá trị đất sẽ tăng lên, việc bán sẽ thuận lợi hơn. Dự kiến 54 căn nhà này có thể mang lại doanh thu khoảng 100 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận không nhiều.

Thông tin về dự án nhà ở xã hội khu dân cư phường Thống Nhất:

Dự án còn khoảng 1/3 đất chưa giải phóng mặt bằng. Việc bồi thường giải tỏa trên địa bàn Đồng Nai hiện tại rất khó khăn. Công ty đã trình giải pháp cho khu đất chung cư này khoảng hơn 1 tháng, tuy nhiên, thủ tục hành chính đang phải chờ hệ thống mới do hệ thống cũ gần như không hoạt động, trung tâm quỹ đất cũng không làm việc.

Do đâu D2D đặt kế hoạch 2025 cao?

Doanh thu và lợi nhuận 2025 cao hơn nhiều so với năm 2024 chủ yếu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp Châu Đức. Trước đây, D2D có khoảng 55ha đất ở KCN Châu Đức, trong đó 13ha được mua thời điểm giá còn thấp chỉ từ 20 đồng (giai đoạn 2018-2019) nay đã lên 100 đồng. Khu 13ha này xây 4 xưởng, sau đó xây tiếp 6 xưởng nữa trong năm nay, nếu có khách hàng thuê sẽ triển khai tiếp 4-5 xưởng là hết quỹ đất.

Nếu khách hàng chưa thuê, Công ty sẽ làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch, cố định 13ha ở KCN Châu Đức thành khu nhà xưởng cho thuê.

Còn hơn 40ha đất KCN Châu Đức sẽ được chuyển nhượng. Từ năm ngoái đến thời điểm hiện tại đã chuyển nhượng được 30ha và 10ha còn lại dự kiến sẽ chuyển nhượng vào cuối năm, khoản tiền này sẽ không đưa vào doanh thu năm nay mà chuẩn bị cho năm 2026.

Xu hướng thuê nhà xưởng đang phát triển mạnh

So sánh hoạt động cho thuê nhà xưởng xây sẵn so với ký thuê đất?

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng thường ngắn hơn thuê đất. Cho thuê đất thì bán quyền sử dụng một lần, còn nhà xưởng thì cho thuê có thể 3 năm hoặc 5 năm. Nếu nhu cầu cho thuê nhà xưởng ngày càng tăng, sau 3-5 năm có thể điều chỉnh giá thuê cao hơn. Ngược lại, nếu tình hình khó khăn sau 3-5 năm, có thể tìm kiếm khách hàng khác. Thời gian thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê tại KCN trung bình khoảng 10 năm. Sau thời gian này, công ty còn nhiều năm để thu tiền thuê, Tổng Giám đốc D2D đánh giá rất hiệu quả.

Mặc dù D2D chưa xây nhà xưởng, nhưng đã có nhiều khách hàng khác đến hỏi thuê. Xu hướng hiện nay là khách hàng thích thuê nhà xưởng hơn là thuê đất vì nếu có sự cố, họ có thể dễ dàng bỏ đi, trong khi thuê đất thì phải đầu tư xây dựng trên đó.

Đại hội thống nhất bầu bà Trần Thị Kim Thu làm Chủ tịch HĐQT và bầu bổ sung bà Phạm Thị Hồng vào HĐQT. Đồng thời, tất cả tờ trình đều được thông qua.

Bà Phạm Thị Hồng (đầu tiên từ trái qua), tân Chủ tịch D2D Trần Thị Kim Thu (giữa) - Ảnh: Thanh Tú

TRƯỚC ĐẠI HỘI

Kế hoạch gấp đôi năm trước, bầu chủ tịch mới

Trong tài liệu trình cổ đông, D2D cho biết thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản Đồng Nai nói riêng năm 2024 vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, năm 2025, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông và đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Đồng Nai - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết,… tạo nhiều cơ hội mới cho thị trường bất động sản Đồng Nai phát triển.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đầu tư bất động sản chính là động lực mạnh mẽ để có thể thúc đẩy tăng trưởng.

Trước tình hình đó, D2D đặt mục tiêu kinh doanh 2025 với tổng doanh thu gần 665 tỷ đồng, tăng 90% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế gần 176 tỷ đồng, gấp đôi năm 2024. D2D trình cổ đông tỷ lệ cổ tức 84% cho năm 2024 và 46% đối với năm 2025.

KQKD D2D từ năm 2015-2024

Công ty cũng dự chi hơn 547 tỷ đồng đầu tư xây dựng cơ bản năm 2025. Trong đó, hơn 78 tỷ đồng đầu tư nhà ở xã hội Lộc An tại huyện Long Thành (diện tích 3.6ha); khu dân cư phường Thống Nhất gần 139 tỷ đồng; dự án 6 nhà xưởng cho thuê D2D hơn 198 tỷ đồng; dự án 47 căn nhà liên kế khu dân cư Sonadezi Hữu Phước tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu 51 tỷ đồng.

Đại hội tiến hành miễn nhiệm chức Chủ tịch HĐQT đối với ông Hà Quan Dũng nhiệm kỳ 2021-2026. Đồng thời, bầu bà Phạm Thị Hồng (sinh năm 1979) - Chủ tịch HĐQT CTCP Cấp nước Đồng Nai (UPCoM: DNW) vào HĐQT.