Chuyên gia VARS vừa đề xuất 5 biện pháp giúp kiểm soát những vấn đề tồn tại của thị trường đất đấu giá sau thời gian nóng vừa qua.
Một khu đất đấu giá Hà Nội. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).
Đất đấu giá dần nóng trên thị trường bất động sản Thủ đô từ quý III/2024. Nhiều phiên chợ đất diễn ra ở các quận, huyện thu hút hàng trăm, hàng nghìn người tham gia, thời gian đấu giá kéo dài cả ngày lẫn đêm, mức giá trúng đạt ngưỡng cao... Song song với đó, thực trạng bỏ cọc, thổi giá cũng diễn ra.
Điển hình như ở huyện Đan Phượng, hồi tháng 7, phiên đấu giá 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ, Phương Đình thu hút hơn 1.200 hồ sơ tham dự. Kết quả, lô trúng đấu giá cao nhất đạt mức 99,2 triệu/m2.
Sau đó ít lâu, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào ngày 10/8. Khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ. Lô góc có giá trúng cao nhất khoảng 100,5 triệu/m2. Hết thời hạn quy định, có 13/68 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tức khoảng 80% người trúng đấu giá bỏ cọc.
Đến ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài 19 giờ, diễn ra xuyên đêm. Giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất đạt 91,3 triệu/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm. Hết thời hạn quy định, có 8/19 thửa chưa được nộp tiền.
Cùng tháng, phiên đấu giá 39 thửa đất ở xã Trạch Mỹ Lộc và xã Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ ghi nhận giá trúng cao nhất 60 triệu/m2. Có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận sang tay thành công cho người khác với mức chênh 200 triệu đồng chỉ ít phút sau khi đấu giá xong.
Ngày 19/10, phiên đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông kết thúc vào lúc hơn 23 giờ đêm. Giá trúng cao nhất đạt hơn 262,2 triệu/m2 - con số “cao không thể chịu được” theo chia sẻ của một nhà đầu tư trực tiếp đi bỏ phiếu. Giá trúng thấp nhất đạt gần 133 triệu/m2. Hết hạn nộp tiền đợt 1 vào cuối tháng 11, có 22/27 thửa chưa được khách hàng nộp tiền.
Đáng chú ý, tại phiên đấu giá 58 thửa đất thuộc thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn ngày 29/11, một số khách hàng đã trả giá cao bất thường tại vòng đấu thứ 5 và sau đó không tiếp tục trả giá tại vòng đấu thứ 6 (vòng cuối cùng).
Trong đó, có nhà đầu tư trả giá 30 tỷ/m2 cho 3 thửa đất, cao gấp khoảng 12.000 lần giá khởi điểm. Liên quan đến trường hợp này, cơ quan chức năng đã tạm giữ 5 nhà đầu tư để điều tra hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản.
Giữa tháng 12, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu chấn chỉnh đấu giá đất, trong đó đánh giá công tác tổ chức tại một số địa phương vẫn còn hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thổi giá, hoặc thông đồng, cấu kết thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Ông Lê Đình Chung. (Ảnh: Di Anh).
Tại diễn đàn Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (VREF 2025) mới đây, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS nhìn nhận: "2024 là năm chứng kiến sự biến động đột biến của giá bất động bản, đặc biệt là thị trường Hà Nội. Nhiều phiên đấu giá đất liên tục lập đỉnh về giá trúng, tạo ra những kỷ lục, nhiều vị trí có giá đất được trả lên tới hàng trăm triệu đồng cho một mét vuông".
Vị này cho rằng có 6 nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên.
Một là kết quả phục hồi của thị trường chung. Hai là mức giá khởi điểm thấp. Ba là nguồn cung vẫn hạn chế. Bốn là tâm lý đầu cơ. Năm là kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi quy hoạch đô thị và hạ tầng được mở rộng. Sáu là quy định xử phạt vi phạm liên quan chưa cụ thể và đủ răn đe.
Theo chuyên gia, hàng loạt hệ lụy có thể xảy ra, bao gồm ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch; gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và tổ chức lại sau đó.
(Nguồn: VARS).
Ngoài ra, thực trạng này còn khiến thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới.
Về lâu dài, sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.
Trong bối cảnh đó, ông Chung đề xuất 5 biện pháp giúp kiểm soát những vấn đề tồn tại của thị trường đất đấu giá.
Thứ nhất là thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá. Qua đó, xác định giá khởi điểm ở mức phù hợp hơn.
Thứ hai, xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc.
Thứ ba, đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể.
Thứ tư, xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Đưa các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist (danh sách đen) để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá.
Cuối cùng, xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá đất.
