Cung - cầu bất động sản: Vẫn lệch pha rất lớn

Sự vắng bóng căn hộ bình dân làm cho cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản thiếu sự đa dạng. Người có nhu cầu ở thực vẫn khó sở hữu nhà.

Sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng

Vợ chồng chị Thuỳ Hương - anh Ngọc (quận Cầu Giấy, Hà Nội) muốn mua một căn chung cư với tài chính thực 2,5 tỷ đồng nhưng tìm mấy tháng nay vẫn không thể tìm được. Hầu hết các dự án ở khu vực trung tâm hoặc nơi có hạ tầng tốt đều có mức giá gần 4 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của gia đình anh chị.

Chị Hương chia sẻ, cũng muốn tìm đến các dự án mới triển khai ở ven Đại lộ Thăng Long để có thể vay được ngân hàng nhưng lại sợ rủi ro và quan trọng hơn là giá mời chào cao chót vót.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, các dự án mới trong nửa cuối năm nay có mặt bằng giá rất cao. Chẳng hạn, King Crown Infinity giá bán từ 99 triệu đồng/m2; The Opus One giá bán dự kiến từ 82 triệu đồng/m2 hay một số dự án khác có giá thấp hơn nhưng cũng không dưới 45 triệu đồng/m2 như: MT Eastmark City từ 45 triệu đồng/m2; Khải Hoàn Prime dự kiến từ 48 triệu đồng/m2 hay Fiato Uptown dự kiến khoảng 55 triệu đồng/m2…

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho biết, sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng/m2) chiếm áp đảo, với 70%.

Tình trạng nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm sóng thị trường có xu hướng gia tăng từ đầu năm đến nay. So với quý III/2023, nhà ở hạng sang tăng gấp đôi, còn căn hộ bình dân có xu hướng sụt giảm. Còn phân khúc trung cấp (từ 25 - 50 triệu đồng) tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TPHCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km.

Thực trạng này cũng được ghi nhận bởi hãng tư vấn dịch vụ BĐS CBRE. Theo đơn vị này, 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III có 2 dự án được chào bán, dao động 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất lại thiếu vắng, không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp cũng triển khai ì ạch.

VARS dẫn thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến giữa tháng 7, cả nước mới đạt gần 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2025, gồm dự án đã khởi công, hoàn thành.

Tại 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội, TPHCM, việc xây nhà ở loại này còn chậm, chưa tới 40% chỉ tiêu. Cụ thể, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến năm 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong, với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

Chủ tịch VARS cho rằng về lâu dài, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông Đính khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp khơi thông đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân.

Giải quyết bài toán nhà ở

Nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng tăng, nhưng giá nhà không ngừng leo thang, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Việc giải quyết vấn đề nhà ở giá phải chăng đang trở thành một thách thức lớn tại các đô thị lớn.

Để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TPHCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân. Việc phát triển ra khu ngoại ô cũng giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng, nguyên nhân giá nhà ở tăng cao trong thời gian qua có yếu tố đầu cơ và cả tâm lý thị trường. Nhiều người đầu tư cơ mua nhà chờ tăng giá để bán. Tình trạng đầu cơ đã khiến giá nhà tăng cao tới mức phi lý. Do đó, cùng với nhiều giải pháp đồng bộ thì cần ổn định tâm lý cho người mua với sự đồng hành thông tin tuyên truyền đúng hướng của các cơ quan truyền thông.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills cho rằng, để giải quyết vấn đề nhà ở vừa đủ và có khả năng chi trả cho người dân cần có một giải pháp tổng thể kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư nhân.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng chịu áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Vì thế, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên trở nên hết sức cần thiết.

Việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường BĐS. Các quy định pháp luật mới này hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.