Chuyên gia: Ngoài lãi suất, nên đảm bảo quyền lợi người mua nhà qua quy trình

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế ưu đãi tín dụng cho nhóm người trẻ (từ 18-45 tuổi) lần đầu mua nhà thương mại giá rẻ. Mức lãi suất ưu đãi từ 6-7% một năm và được bảo đảm khoản vay bằng chính tài sản đã mua, thời hạn ưu đãi lãi suất từ 10-15 năm.

Nhiều ý kiến cho rằng, để người dân có thể sở hữu được nhà, cần nhiều hơn nữa các chính sách đồng bộ trong đó là quản lý về giá và minh bạch thông tin, tránh trường hợp thổi giá, tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà tăng cao.

Bà Hiền Trần – Giám đốc phát triển kinh doanh của Rilands International có trụ sở tại Melbourne – Úc đã có những chia sẻ về cách vận hành các giao dịch bất động sản tại Úc, giúp bảo vệ quyền lợi người mua nhà, dù họ không phải dân sở tại. 

Xin chào bà Hiền Trần, bà có nhận định gì với đề xuất ưu đãi lãi suất cho người lần đầu mua nhà tại Việt Nam?

Đứng trên góc độ người mua nhà, nếu đề xuất này được áp dụng, sẽ mang lại cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, giảm chi phí tài chính ban đầu, tạo sự ổn định cho kế hoạch tài chính cá nhân và góp phần phát triển thị trường nhà ở giá rẻ.

Đối với Ngân hàng, đây là cơ hội mở rộng khách hàng, tăng trưởng dư nợ tín dụng và bán chéo các sản phẩm, dịch vụ khác, bởi đây là phân khúc khách hàng trọng tâm của các nhà băng. Tuy nhiên, lãi suất cho vay thấp hơn các khoản vay thông thường, cố định trong thời gian trung hạn cũng thu hẹp biên lợi nhuận của các ngân hàng. Việc khoản vay được bảo đảm bằng chính bất động sản mua giúp giảm bớt yêu cầu đối với các tài sản thế chấp khác, nhưng nếu thiếu quy trình vận hành đồng bộ về tính pháp lý dự án hoặc bất động sản sẽ khiến quy trình phê duyệt vốn vay của các ngân hàng gặp khó khăn hơn để đảm bảo rủi ro.

Quy trình vận hành đồng bộ ở đây có thể hiểu như thế nào, thưa bà?

Đó là sự đồng bộ từ chính sách quản lý của nhà nước tới quy trình mua bán giữa người mua và người bán nhằm đảm bảo sự ổn định, tính minh bạch của thị trường và quyền lợi cho người mua, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan như bên cho vay vốn.

Tôi có thể lấy ví dụ tại Úc. Trước hết, về tính minh bạch của giá cả và thông tin thị trường. Giá nhà được công khai trên các trang bất động sản, người mua có thể dễ dàng tra cứu dữ liệu thị trường gồm giá nhà, ước tính giá cho thuê, lịch sử giao dịch của bất động sản, các yếu tố pháp lý. Các dữ liệu như quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thuế nhà đất đều được công khai. Bên cạnh đó, có các báo cáo định giá nhà chính xác từ các tổ chức độc lập giúp người mua nhà tiếp cận đầy đủ thông tin trước khi quyết định.

Khung pháp lý và quyền sở hữu cũng được quy định rõ ràng, quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ tốt, giao dịch minh bạch, có cơ quan quản lý chặt chẽ như Hội đồng địa phương hoặc hội đồng tiêu dùng và cạnh tranh Úc (ACCC) giám sát các giao dịch. Toàn bộ các giao dịch bắt buộc phải có luật sư để đảm bảo quá trình mua bán hợp pháp, minh bạch. Quy chế mua bán cũng được quy định chặt chẽ với cơ chế đấu giá nhà (đối với nhà đất đã qua sử dụng), giúp người mua cạnh tranh công bằng, có bảo hiểm quyền lợi người mua.

Quy trình thực hiện giao dịch cũng quy định chặt chẽ, đảm bảo tính công bằng, tiếp cận thông tin đầy đủ cho người mua nhà. Trong đó, quy định rõ đại diện người bán và đại diện người mua bảo vệ quyền lợi chuyên biệt cho người bán và người mua.

Sở hữu căn hộ chung cư đang là ước mơ ngoài tầm với của đa số người trẻ.

Bà có thể chia sẻ cụ thể quy trình thực hiện giao dịch mua bán Bất động sản (BĐS) tại Úc được thực hiện như thế nào, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan?

Ở Úc, quá trình giao dịch BĐS rất chuyên nghiệp và được tổ chức chặt chẽ thông qua các đại diện hợp pháp của người mua và người bán. Việc phân tách rõ ràng vai trò của đại diện giúp đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, giảm thiểu xung đột lợi ích và tạo ra sự minh bạch trong giao dịch.

Đối với đại diện bên bán, họ sẽ được đơn vị bán nhà lựa chọn giữa nhiều đại lý BĐS và ký hợp đồng đại diện cho bên bán (Real Estate Agent). Họ chỉ nhận làm việc vì quyền lợi của bên bán và nhận hoa hồng trên giá bán.

Đối với đại diện người mua, thường được gọi là Buyer's Agent, họ làm việc độc lập, chỉ đại diện quyền lợi cho người mua nhà, không nhận hoa hồng từ bên bán. Việc giám sát rất chặt chẽ và để hành nghề, cần có các chứng chỉ liên quan. Công việc của họ là đánh giá, tìm kiếm BĐS theo yêu cầu người mua, định giá, giúp người mua thực hiện thẩm định và kiểm tra tình trạng nhà trước khi quyết định, đàm phán giá cả và các yêu cầu về sửa chữa nhà trước khi mua, tránh bị mua hớ.

Quy trình thực hiện giao dịch hoàn toàn bảo vệ cho người mua nhà, từ việc tiếp cận thông tin dữ liệu minh bạch, đến việc kiêm tra thực tế tình trạng bất động sản, tính pháp lý. Khi đặt cọc số tiền này sẽ được giữ trong tài khoản ký quỹ (Trust Account) của bên trung gian, không chuyển ngay cho bên bán. Nếu phát hiện vấn đề pháp lý, người mua có quyền hủy hợp đồng trong thời gian từ 3-5 ngày làm việc. Nếu bên bán vi phạm hợp đồng, người mua có thể lấy lại cọc hoặc kiện để được bồi thường. Nếu mua nhà qua đấu giá, mọi người đều có cơ hội ngang nhau, không có tình trạng "làm giá" như tại Việt Nam.

Quá trình thanh toán cũng chặt chẽ thông qua luật sư, và chỉ thanh toán khi luật sư xác nhận mọi điều kiện hợp đồng đều đảm bảo. Sau khi thanh toán đủ, quyền sở hữu nhà được cập nhật lên hệ thống đất đai của tiểu bang (Land Titles Office) và người mua được bảo vệ bởi Title Insurance, giúp tránh rủi ro tranh chấp hoặc gian lận giấy tờ.

Với các thủ tục mua bán rõ ràng, minh bạch, người mua nhà hoàn toàn yên tâm vì quyền lợi của mình được đảm bảo. Và nếu vay mua nhà, quy trình từ phía ngân hàng cũng được rút gọn và hạn chế được rủi ro, từ đó giải ngân nhanh hơn cho người mua.

Hợp đồng với đại diện người bán có ý nghĩa gì nếu nhiều công ty bất động sản cùng giới thiệu khách cho một căn nhà?

Luật quy định rõ, khi người bán đã ký hợp đồng với một công ty BĐS để đại diện cho người bán, thì dù căn nhà được bán cho người mua từ nguồn của bất kỳ đại diện nào, thì hoa hồng chỉ được trả cho phía công ty đã ký hợp đồng. Điều này đảm bảo quyền lợi chặt chẽ và tính minh bạch cho các bên trong một giao dịch BĐS.

Tôi cho rằng quy trình thực hiện giao dịch BĐS tại thị trường như Úc có thể áp dụng tại Việt Nam trong tương lai, khi chúng ta đang thực sự có nhiều chính sách nhằm ổn định thị trường và hướng về người mua nhà có nhu cầu thực, đồng thời Việt Nam thuộc nhóm các nước có tốc độ tăng trưởng về kinh tế số, chính phủ số và chuyển đổi số nói chung vào loại nhanh nhất trong khu vực và thế giới.

Xin cảm ơn bà về những chia sẻ thú vị này!

Trần Thị Thu Hiền (Hiền Trần Rilands) tốt nghiệp thạc sĩ Quản trị kinh doanh trường Đại học Leipzig, Đức, hiện sinh sống tại Úc theo diện Visa Global Talent của Chính phủ Úc. Bà có hơn 20 năm đảm nhiệm các vị trí quản lý cấp cao trong ngành tài chính ngân hàng và Fintech. Hiện tại, bà Hiền đang là chuyên gia tư vấn về di trú và bất động sản tại một công ty Bất động sản tại Úc.