Chuyên gia hiến kế vận hành hiệu quả quỹ nhà ở quốc gia

Các chuyên gia cho rằng, để quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam vận hành hiệu quả và phù hợp với thực tế, nên thiết kế theo mô hình hợp tác công - tư.

Theo chỉ đạo, Bộ Tài chính hoàn thành việc lập quỹ nhà ở quốc gia trong tháng 3 này. Đây là giải pháp phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn được Tổng Bí thư yêu cầu nghiên cứu thành lập sau buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương mới đây.

Giới chuyên môn cho rằng, việc có một quỹ nhà ở quốc gia là vấn đề cấp thiết tại Việt Nam, đặc biệt là các đô thị lớn, nhiều khu công nghiệp như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương…

Nguồn vốn và thủ tục là yếu tố cốt lõi

Từ kinh nghiệm của nhiều nước, các chuyên gia cho rằng, để quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam vận hành hiệu quả và phù hợp với thực tế, nên thiết kế theo mô hình hợp tác công - tư. Trong đó, cần huy động nguồn vốn bền vững và đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả trong quản lý.

Nhấn mạnh yếu tố huy động vốn, Thạc sĩ Hồ Bá Tình, chuyên gia kinh tế chỉ ra bài học thành công của mô hình nhà ở xã hội của Singapore. Tại quốc đảo này, Chính phủ yêu cầu người lao động, doanh nghiệp đóng góp vào Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF). Trong đó, một phần được sử dụng để mua nhà hoặc trả lãi vay.

“ Mấu chốt thành công là Singapore xây dựng cơ chế tài chính dài hạn, bắt buộc người dân tích luỹ, đồng thời chính sách vay mua linh hoạt giúp họ dễ tiếp cận. Tại Đức, mô hình nhà ở xã hội thành công nhờ có sự hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước và doanh nghiệp. Cả 2 bên cùng xây dựng và Chính phủ tạo ra các ưu đãi thuế, hỗ trợ lãi suất để thu hút nhà đầu tư”, ông Tình cho biết.

Ông cũng nói thêm, tại Mỹ, Quỹ nhà ở quốc gia huy động vốn từ các ngân hàng, quỹ đầu tư và ngân sách Chính phủ. Chính phủ Mỹ có các chương trình cho người thuê nhà, và họ chỉ phải trả 30% thu nhập cho tiền thuê, phần còn lại được hỗ trợ. Sự thành công của các chương trình tại Mỹ là huy động vốn đa dạng, chính sách hỗ trợ trực tiếp cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Theo chuyên gia này, việc đầu tiên để xây dựng quỹ nhà ở quốc gia tại Việt Nam là cơ chế huy động vốn. Thay vì chỉ dựa vào ngân sách, nhà nước có thể trích một phần từ thuế bất động sản, tiền sử dụng đất. Chính phủ có thể phát hành trái phiếu dài dạn để huy động vốn từ các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư.

“ Các nguồn vốn quan trọng khác là nguồn đóng góp từ doanh nghiệp bất động sản, chẳng hạn như việc chuyển đổi từ 20% quỹ đất nhà ở xã hội thành tiền để đóng góp vào quỹ. Đặc biệt nguồn vốn không thể thiếu được là huy động từ Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á. Và Quỹ này cần đặt dưới sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan Nhà nước và các tổ tư vấn độc lập, để tránh tiêu cực, trục lợi” , ông Tình nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Property Guru Việt Nam, cho rằng nguồn vốn bền vững là yếu tố rất quan trọng.

“ Nguồn vốn cho quỹ này không chỉ đến từ nhà nước, mà cần có cơ chế để tất cả mọi người chung tay vào. Ví dụ như cần quy định rõ trong quỹ này nguồn vốn từ nhà nước là 20%, 30% từ ngân hàng, 20% từ doanh nghiệp, 10% của người dân và 20% là của các tổ chức nước ngoài” , ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng cho rằng, Nhà nước cũng cần dành các quỹ đất cho quỹ nhà quốc gia. Tất nhiên các quỹ đất này không thể ở trung tâm, mà cần phù hợp, như xây dựng ở xung quanh các tuyến đường huyết mạch liên thông giữa các địa phương.

Ngoài nguồn vốn, một cơ chế thông thoáng rút gọn cho thực hiện dự án trong Quỹ nhà ở quốc gia cũng là chìa khoá quyết định thành công của mô hình này.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM, cho biết hiện nay để xin một dự án nhà ở thương mại thủ tục khoảng 2 năm, nhưng thường mất từ 3-4 năm. Các dự án nhà ở xã hội cũng tương tự.

Thời gian thực hiện dự án dài, chi phí đội lên cao trong khi lợi nhuận ở các dự án nhà ở xã hội chỉ giới hạn 10%, nên doanh nghiệp không mặn. Cứ kéo dài thủ tục sẽ khiến giá nhà ngày càng leo thang.

“ Thủ tục, giấy phép thật nhanh, đừng để 1-2 năm mà chỉ trong 3-4 tháng thôi. Muốn nhanh hơn nữa, nên để các doanh nghiệp nhà nước làm rồi chính nhà nước duyệt. Thậm chí, cho làm trước rồi hậu kiểm ”, ông Bảo nói.

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam có thể học hỏi các mô hình làm quỹ nhà ở từ các nước, bằng cách tăng cường quy hoạch đô thị, đảm bảo các khu nhà ở giá rẻ có đầy đủ tiện ích và hạ tầng. Người mua nhà và cả doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ đều được cho vay ưu đãi và giảm thuế. Phải tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia vào phát triển nhà giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi và hỗ trợ pháp lý.

“ Cần tái khởi động các dự án đang bị đình trệ, cải cách hành chính để rút ngắn thời gian. Đồng thời thực hiện '2 đột phá' trong phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà xã hội để đạt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 ”, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết.

Các quốc gia làm nhà giá rẻ thế nào?

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam lấy ví dụ chính phủ Hàn Quốc đã nhận ra tầm quan trọng của hệ thống nhà ở xã hội từ sớm. Từ thập niên 1970, Công ty Korea Housing (nay là Korea & Housing) đã được thành lập, để trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển quỹ đất đô thị xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê dưới mức giá thị trường.

Chính phủ Hàn Quốc cũng chia dân số thành 10 nhóm thu nhập. Nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm thứ mười là nhóm giàu có nhất.

Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm: nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm 1, nhóm 2); nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3, nhóm 4); nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9, 10).

Các thủ tục hành chính với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện.

Singapore thành công với chương trình nhà ở công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. HDB xây dựng và bán nhà ở giá rẻ cho người dân với các khoản vay ưu đãi, đồng thời chú trọng vào quy hoạch đô thị hợp lý, đảm bảo các khu nhà ở có đầy đủ tiện ích và hạ tầng.

Hiện nay, khoảng 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, với hơn 1 triệu căn hộ đã hoàn thành. Các căn hộ do HDB xây dựng và quản lý có giá bán dao động khoảng 500.000 SGD (tương đương 357.000 USD) đến hơn 1 triệu SGD ( tương đương 716.000 USD) tuỳ diện tích và vị trí.

Bà Trang Bùi cũng dẫn ví dụ tại Hong Kong (Trung Quốc) với chiến lược “Long Term Housing Strategy” (LTHS- Chiến lược nhà ở xã hội dài hạn) nhằm tạo sự thúc đẩy nguồn cung cho nhà ở xã hội.

Trong đó, tập trung vào việc cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung hiện hữu; tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội qua nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung tương lai; quy định nguồn cung đất và nguồn cầu, nhằm ổn định công/tư hữu tài sản trong thị trường nhà ở.

Đáng chú ý, chiến lược LTHS trong lần cập nhật 2018 đã đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công/tư nguồn cung nhà ở từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-2024 đến 2032-2033. Trong khi đó, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.

Riêng khu vực Đông Nam Á, Malaysia đã triển khai chương trình PR1MA để xây dựng nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập trung bình. Hiện đất nước này đã xây hơn 500.000 căn hộ nhà ở xã hội. Các căn hộ PR1MA có giá bán trung bình 215.000 MYR (tương đương 51.000 USD) đến 400.000 MYR (tương đương 95.000 USD), tùy vị trí và loại hình.

Với Thái Lan, quốc gia này đã triển khai chương trình nhà ở xã hội với sự hỗ trợ của Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GH Bank). Dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thái Lan với mục tiêu cung cấp 1 triệu căn hộ chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của quốc gia.

Các căn hộ này có mức trả góp hàng tháng khoảng 4.000 baht (gần 200 USD), giúp nhiều người có cơ hội sở hữu nhà. Hiện tại, Thái Lan đã hoàn thành khoảng 300.000 căn hộ trong dự án này.