Chung tay giải bài toán nguồn cung chung cư giá thấp

Theo ước tính của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong vòng 2 năm nữa, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (mỗi căn có diện tích trung bình khoảng 80m²). Con số này dựa trên chương trình phát triển nhà ở đến năm 2025 của Hà Nội. Tuy nhiên, ghi nhận từ thực tế cho thấy căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm chủ đạo, thiếu nhà giá thấp phù hợp với đại bộ phận người mua nhà. Các chuyên gia đã đưa ra những khuyến nghị cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, các doanh nghiệp để tăng nguồn cung chung cư giá thấp tại Hà Nội và trên cả nước.

• Đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư
• Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn

Nguồn cung chủ yếu là chung cư trung và cao cấp

Chị Hoa, một công chức nhà nước sinh sống ở Hà Nội cho biết, sau nhiều năm đi làm, vợ chồng chị để dành được hơn một tỉ đồng. Chuẩn bị cho con trai lấy vợ và ở riêng, chị đi tìm đỏ mắt khắp Hà Nội không mua được căn hộ chung cư cho con với mức giá này. Thị trường phần lớn là sản phẩm chung cư từ hơn 2 tỉ đến hơn 4 tỉ đồng. Nên chị Hoa đành chọn phương án thuê nhà cho con ở để chờ có dự án chung cư giá rẻ để mua sau. Tuy nhiên, chị Hoa cũng chưa biết đến bao giờ chị mới có thể mua được căn nhà hợp với túi tiền của mình.

Hiện, nhu cầu mua sản phẩm chung cư khoảng trên dưới một tỉ đồng như chị Hoa tại Hà Nội chiếm khá lớn, nhưng thị trường lại đang rất thiếu sản phẩm này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết theo chương trình phát triển nhà ở đến năm 2025, thành phố Hà Nội phấn đấu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt gần 30m2/người, phát triển mới gần 20 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Hà Nội cũng đặt ra mục tiêu đạt tỉ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 60 – 62%. Ông Đính dẫn số liệu theo ước tính của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho thấy theo kế hoạch trên, trong vòng 2 năm nữa, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (căn có diện tích khoảng 80m2).

“Đây là những mục tiêu lớn, thậm chí khá tham vọng khi nhìn vào nhu cầu nhà ở thương mại của người dân chưa được đáp ứng ở thời điểm hiện tại. Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu này vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, nhưng nguồn cung còn rất hạn chế,” ông Đính nhận xét.

Ông Đính đưa ra nhận định như trên tại tọa đàm “Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 – 2025 và công bố Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023 – 2025” được tổ chức vào ngày 12-4.

Ông Đính cũng dẫn báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2022 tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm chung cư được mở bán, tỉ lệ hấp thụ đạt trên 47%, tương đương khoảng 7.600 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 – 15% so với năm 2021. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỉ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường.

Cũng cung cấp số liệu về thị trường bất động sản Hà Nội quí 1-2023, tại cuộc họp báo mới đây bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, công ty bất động sản Savills tại Hà Nội cho biết, hiện tốc độ đô thị hóa của Hà Nội chỉ 49% và sẽ đạt 62% vào năm 2025. Quá trình đô thị hóa này đồng nghĩa với nguồn cầu thị trường sẽ gần 427 ngàn căn từ nay đến 2025. Bà Hằng so con số thực tế thị trường cần với mục tiêu phát triển nhà ở của Hà Nội đặt ra đến năm 2025 thì thành phố này còn thiếu hàng trăm ngàn căn hộ.

Vẫn theo số liệu của Savills tại Hà Nội cho biết, triển vọng trong năm nay Hà Nội sẽ có 7.000 căn hộ mở bán mới và căn hộ hạng B (tầm trung) chiếm tới 83%. Còn từ năm 2024 trở đi có 86,5 ngàn căn hộ mở bán, hạng B cũng chiếm tới 60% thị phần.

Lý giải vì sao thị trường chung cư nhiều sản phẩm trung và cao cấp, ông Đính cho biết trong giai đoạn vừa qua, khá nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản này vì bản chất đây là một phân khúc có tiềm năng và lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực sự trong xã hội ở cả phương diện đầu tư và mua để ở. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm (trong giai đoạn 2016 – 2020). Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số (tương đương hơn 50 triệu người Việt Nam) sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu. Nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống là tất yếu và dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp.

Dẫn số liệu từ Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, ông Đính cho biết tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% số vào năm 2026… Hiện thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5-1,6 triệu hộ. Thời điểm đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại sẽ ở mức rất cao, khi văn hoá sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Cũng tại tọa đàm trên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia về quản lý đất đai và thị trường bất động sản nhận định, giá chung cư trung, cao cấp không giảm trong thời gian tới.

“Do hàng loạt những vướng mắc trên thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu nguồn vốn, dẫn đến việc giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và vẫn có người mua,” ông Võ nhận định.

Chuyển động chính sách thôi vẫn chưa đủ…

Để tăng nguồn cung sản phẩm chung cư giá thấp trên thị trường, các chuyên gia đã đưa ra những khuyến cáo khác nhau đối với cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư các dự án và người mua nhà.

Với kinh nghiệm nhiều năm tham gia xây dựng chính sách, ông Đặng Hùng Võ phân tích, đối với một dự án nhà ở được phê duyệt, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn để hoàn thành phần nền móng, còn lại phần xây nhà là sử dụng ngay vốn góp trước của người mua nhà ở trong tương lai. Như vậy, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn cho khoảng 25 – 35% tổng đầu tư cho dự án, còn lại là vốn góp trước của những người sẽ mua nhà.

Khi các dự án không thể phê duyệt được trong tình trạng hiện nay thì ông Võ cho rằng vừa gây ra thiếu cung, vừa gây ra thiếu vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này cho thấy các khoảng trống pháp luật và các khoảng xung đột pháp luật là “thủ phạm” chính gây ra tình trạng thiếu cung bất động sản và cả tình trạng thiếu vốn cho phát triển.

Do đó, trong giai đoạn tới, ông Võ cho rằng nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.

“Nhìn vào tư duy và cách thức soạn thảo luật cho thấy việc có thể tháo gỡ được nguồn cung và nguồn vốn cho thị trường bất động sản hay không còn là dấu hỏi lớn. Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay. Đặc biệt, khi công cuộc phòng, chống tham nhũng ngày càng quyết liệt hơn thì nhiều cán bộ sẽ rụt rè hơn,” ông Võ nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đề cập đến 1 giải pháp là Chính phủ sẽ soạn thảo Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét ban hành nhằm tạo tính thống nhất trong quy trình phê duyệt các dự án bất động sản.

Ông Võ cho rằng đây là một giải pháp tốt vì làm cho các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt dự án vững tâm, đồng thời cũng là khung pháp luật thống nhất để phê duyệt dự án. Từ đó, vị chuyên gia này cho rằng Chính phủ cần ban hành một nghị định hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục phê duyệt một dự án bất động sản ở mức chi tiết để giải quyết những vướng mắc, xung đột, chồng chéo của các luật.

Vấn đề còn lại là làm thế nào để các bộ ngành cùng thống nhất góc nhìn, tránh tình trạng cát cứ mang tính cục bộ về quyền lực của từng ngành. Về lâu dài, giảm thiểu nguy cơ mất cân đối cung cầu, thiếu vốn, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân.

Bà Hằng từ Savills nhận định, từ 2024 trở đi nguồn cung trên thị trường chung cư Hà Nội có thêm ở phân khúc cao cấp, trung cấp hay bình dân phụ thuộc vào chính sách quản lý đưa ra là gì. Đưa ra khuyến nghị nhằm tăng nguồn cung và cân đối giữa các phân khúc cho thị trường chung cư, bà Hằng cho rằng Chính phủ cần có chính sách thúc đẩy căn hộ hạng C (nhà ở thương mại giá rẻ) để đáp ứng nhu cầu lớn, đang thiếu của người mua nhà.

Cũng đưa ra những khuyến nghị nhằm tăng nguồn cung cho thị trường chung cư, bất động sản, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tán đồng việc cần hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung một số chính sách phát triển thị trường bất động sản và nhà ở, gồm: gửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; sớm xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị” để các địa phương thực hiện thuận lợi và thống nhất; xây dựng và ban hành chính sách riêng cho phát triển nhà ở thương mại; nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

VIRES cho rằng, các chính sách, quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cần tạo điều kiện tối đa cho việc phát triển nhà ở thương mại theo dự án, gắn với phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở. Khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, thân thiện với môi trường…

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, VIRES cho rằng cần nghiên cứu và nắm bắt xu hướng “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” để triển khai những dự án đô thị quy mô lớn để kiến tạo môi trường sống lành mạnh và bền vững. Tập trung phát triển chung cư thương mại cao tầng ở các quận, huyện ngoại thành, đảm bảo kết nối giao thông và hạ tầng xã hội. Phát triển đa dạng loại hình sản phẩm nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán, có cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp, trong đó tăng tỷ trọng chung cư thương mại, đáp ứng nhu cầu của từng nhóm cư dân đô thị thông qua các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản như bình dân, trung cấp, cao cấp…

Đối với khách hàng, nhà đầu tư, VIRES khuyến nghị cần kựa chọn dự án đáng để ở và để đầu tư trong bối cảnh hiện nay dựa trên các yếu tố: pháp lý, minh bạch của dự án, uy tín của chủ đầu tư, vị trí, hạ tầng của dự án… Trong đó, xem xét các dự án được triển khai bài bản, trong các khu đô thị mới có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển trong tương lai gần.