Chung cư luôn trong tình trạng quá tải, mức giá tăng từ 15 đến 45 triệu đồng/m2 chỉ sau 10 năm mở bán tại phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội.
Nghịch lý đất để xây trường bỏ không, chung cư quá tải
Phường Hoàng Liệt nằm ở phía Tây Nam quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội, với diện tích 4,85km2 và dân số hơn 92.000 người, tương đương quy mô dân số của khoảng 10 phường khác. Điều này khiến Hoàng Liệt trở thành phường có dân số đông nhất Hà Nội, phần lớn là do tốc độ đô thị hóa và dân cư liên tục đổ về.
Hiện tại, phường có gần 100 tòa chung cư cao tầng, chủ yếu tập trung tại khu vực bán đảo Linh Đàm. Đáng chú ý, chỉ riêng 12 tòa HH trong khu vực này đã có tới 40.000 cư dân, tương đương dân số của một huyện ở vùng núi.
| Nhiều chung cư tại phường Hoàng Liệt tăng giá mạnh. Ảnh: Thảo Quyên |
Phường Hoàng Liệt, với dân số đông nhất tại Hà Nội, đang phải đối mặt với áp lực lớn về nhu cầu trường lớp cho học sinh. Trước tình trạng thiếu trường học, hàng trăm phụ huynh phải tham gia bốc thăm để có được suất học cho con tại Trường Mầm non Hoàng Liệt trong năm học 2022-2023.
Thông tin trên báo Vietnamnet, vào tháng 7/2023, UBND TP. Hà Nội đã quyết định thu hồi 3 ô đất có diện tích hơn 30.000m2 tại Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai). Các ô đất này được giao cho UBND quận Hoàng Mai quản lý nhằm chống lấn chiếm và lập phương án sử dụng đất phù hợp theo quy định của Luật Đất đai.
Theo báo cáo từ UBND quận Hoàng Mai, một nghịch lý đang tồn tại là các quỹ đất quy hoạch cho trường học tại quận còn nhiều và đã được thành phố giao cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện đúng thời hạn xây dựng trường, dẫn đến tình trạng kéo dài nhiều năm.
Hiện nay, số ô đất đã quy hoạch cho trường học và được giao cho các chủ đầu tư nhưng chưa được triển khai xây dựng lên tới gần 60 ô.
UBND quận Hoàng Mai đã kiến nghị xin đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của quận để xây dựng trường học trên 7 ô đất tại một số khu đô thị trên địa bàn phường Hoàng Liệt. Đối với 5 ô đất trường học thứ phát còn lại, UBND quận đề nghị TP chỉ đạo các nhà đầu tư sớm triển khai xây dựng, nếu không sẽ tiến hành thu hồi.
Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số đã khiến các chung cư mọc lên dày đặc, trong khi cơ sở hạ tầng xã hội không phát triển kịp. Với gần 100 tòa chung cư nhưng chỉ có 9 tòa được trang bị hầm để xe, vấn đề đỗ xe trở thành một thách thức lớn cho cư dân.
| Nhiều ô đất quy hoạch xây dựng trường học bị bỏ hoang, có khu trường học bị quy hoạch vào những vị trí khó khả thi như trên đất nghĩa trang, ao đình. Ảnh: Báo Vietnamnet |
Do thiếu chỗ đỗ xe, nhiều bãi đỗ xe trái phép xuất hiện tự phát. Chẳng hạn, dưới cụm chung cư HH Linh Đàm, gần Trung tâm Văn hóa, Thông tin và Thể thao quận Hoàng Mai, một khu đất rộng hàng nghìn mét vuông được rào tôn và tận dụng làm bãi đỗ xe ô tô, dù theo quy hoạch, khu đất này đáng lẽ phải dùng để xây trường học.
Một người dân bày tỏ: “Biết là sai nhưng không còn chỗ nào khác, đành phải chấp nhận. Nhiều khi đỗ xe ngoài đường còn bị đòi tiền trông xe, mỗi lần 30 nghìn đồng. Nếu không trả, dễ xảy ra xô xát”.
Không chỉ gặp khó khăn về giao thông, phường Hoàng Liệt còn thiếu trường học nghiêm trọng. Theo Tạp chí Nhịp sống Thị trường, mỗi năm có khoảng 2.000 trẻ em tại phường đến tuổi vào mầm non, nhưng các trường công lập không đủ sức tiếp nhận.
Vừa qua, nhiều phụ huynh phải bốc thăm để giành suất học cho con ở trường công. Một số lô đất được quy hoạch xây trường học nhưng lại nằm ở vị trí khó khả thi, như trên đất nghĩa trang hay ao đình.
>> Mục sở thị đường trục phát triển hơn 5.000 tỷ nối Nam Định với cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình
Giá chung cư tại Hoàng Mai nóng dần theo xu hướng chung
Bên cạnh áp lực hạ tầng, giá nhà đất tại phường Hoàng Liệt ngày càng tăng cao.
Năm 2015, hàng nghìn căn hộ tại tổ hợp 12 tòa chung cư HH ở khu đô thị Linh Đàm được mở bán với giá dao động từ 13,5-15,5 triệu đồng/m2. Sau gần 10 năm sử dụng, các căn hộ tại tổ hợp chung cư HH Linh Đàm tăng rất cao. Khảo sát trên các trang mua bán bất động sản, các căn hộ ở khu vực dự án HH Linh Đàm được mua đi bán lại rất nhiều và giá không ngừng tăng.
Thời điểm tháng 8/2022, mức giá rao bán ở chung cư HH Linh Đàm dao động từ 19-21 triệu đồng/m2. Một số căn hộ có vị trí đẹp giá bán cao hơn, khoảng 22-23 triệu đồng/m2.
Đến cùng kỳ năm 2024, mức giá rao bán căn hộ tại đây quanh mức 30-37 triệu đồng/m2. Các căn hộ có vị trí đẹp có giá từ 38-41 triệu đồng/m2 - tiệm cận các khu chung cư cao cấp trước đây.
| Chung cư Linh Đàm khi nhìn từ trên cao. Ảnh: Internet |
Hay như tại khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, thời điểm mở bán, giá chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2. Hiện tại, căn hộ tại khu này được rao bán từ 43-49 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với giá khởi điểm.
Không riêng Rice City, giá bán thứ cấp tại một số dự án nhà ở xã hội khác ở Hà Nội cũng tăng mạnh, vượt mức 40 triệu đồng/m2. Tại tòa HUD Tây Nam Linh Đàm, bàn giao năm 2016, các căn hộ diện tích 55-57m2 hiện được rao bán với giá hơn 2,5 tỷ đồng, tức trung bình trên 44 triệu đồng/m2.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2024, giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Giá bán sơ cấp trung bình đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 8,7% so với quý II và 26% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm, với giá trung bình đạt 46 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội hiện chỉ thấp hơn TP. HCM khoảng 2 triệu đồng/m2.
Báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho thấy, giá bán căn hộ tại Hà Nội và các tỉnh lân cận trong quý III dao động từ 30-80 triệu đồng/m2, tăng 5-10% so với quý trước.
Trung bình, giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2024 gần đạt 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý I/2019. Tốc độ tăng giá này vượt xa các thị trường lớn khác như TP. HCM và Đà Nẵng, với mức tăng lần lượt là 30,6% và 46,2%.
Giữa bối cảnh giá chung cư Hà Nội leo thang, quận Hoàng Mai vốn được nhiều gia đình trẻ chọn làm nơi an cư nhờ mặt bằng giá có phần "mềm" hơn so với các quận trung tâm thì hiện nay, giá chung cư tại khu vực này cũng tăng nhanh, không thua kém xu hướng chung của thị trường Thủ đô.
Cụ thể, giá chung cư tại quận Hoàng Mai vào tháng 10/2024 đã chạm ngưỡng cao. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích 82m2 tại dự án Feliz Home đang được rao bán với giá 5,4 tỷ đồng, tương đương 54,88 triệu đồng/m2.
Cùng thời điểm, một căn hộ 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, rộng 103m2 tại dự án Vinaconex Đại Kim cũng được rao bán với giá 5,6 tỷ đồng, tương đương 54,37 triệu đồng/m2.
Tại dự án Eco Lake View, đường Đại Từ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, một căn hộ 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh với diện tích 85m2 hiện đang được rao bán với giá 5,45 tỷ đồng, tương đương 64,12 triệu đồng/m2.
>> Dự án đường Vành đai 4 TP. HCM sẽ hoàn thành trước năm 2027
