Thanh khoản trên thị trường bất động sản thời gian gần đây có chiều hướng giảm rõ rệt, trong khi việc cấp room tín dụng cho các ngân hàng vẫn đang được NHNN thận trọng xem xét.
(Ảnh minh họa).
Báo cáo vừa công bố của DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung đất nền tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 7 ghi nhận tăng khoảng 49% so với tháng trước, nhưng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Bình Dương, tuy nhiên phân bổ cục bộ tại một dự án (chiếm 2/3 tổng nguồn cung). Riêng TP HCM tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới.
Sức cầu chung toàn thị trường đất nền đạt 48% giảm đáng kể so với các tháng trước đó, cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Nguyên nhân theo DKRA là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa có động thái nới lỏng tín dụng và thị trường cũng xuất hiện các thông tin sửa đổi bổ sung Luật đất đai làm nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.
Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn tăng phổ biến khoảng 7 - 11% so với cuối năm trước. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp sụt giảm, phần lớn đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Đơn vị này dự báo, trong những tháng tiếp theo nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tiếp tục giảm, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An.
Đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 7, nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở TP HCM và Bình Dương. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, các chủ đầu tư liên tục đẩy mạnh các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn gốc/lãi vay nhằm kích cầu người mua.
DKRA cho biết, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới.
Riêng tại TP HCM, thống kê của DKRA cho biết, tỷ lệ hấp thụ chung các dự án căn hộ mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ khoảng 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.
Giá bán sơ cấp các giai đoạn tiếp theo không có nhiều biến động, tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022, phần lớn do việc tắc nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.
Với phân khúc nhà phố và biệt thự, thanh khoản thứ cấp cũng kém sôi động, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, các giao dịch tập trung chủ yếu vào những dự án đã bàn giao nhà.
“Việc tăng cường kiểm soát tín dụng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Trong những tháng tiếp theo, dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến và tập trung chủ yếu tại khu Đông”, chuyên gia DKRA nhận định.
Bất động sản chờ tín hiệu nới room
Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tính đến ngày 30/6 đã tăng 9,35% so với cuối năm 2021, cao hơn nhiều so với mức tăng 6,47% cùng kỳ năm trước và là mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp tăng 3,21% so với cuối năm 2021 và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng (cùng kỳ 2021 giảm 4,67%, chiếm 2,27%).
Với mức tăng trưởng tín dụng mạnh, hầu hết ngân hàng đều đã hết hạn mức tín dụng được phân bổ trong khi NHNN vẫn chưa cấp thêm room.
Theo NHNN, thời gian qua, một số (tổ chức tín dụng) TCTD phản ánh hết room tín dụng do các TCTD tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. Việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn do hết room mà còn có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao.
Cụ thể, một số TCTD chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản thì thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.
Giới phân tích dự báo, NHNN sẽ có đợt nới room tín dụng vào quý III năm nay, song đến nay, việc này vẫn đang được các nhà điều hành “bỏ ngỏ”.
Trong báo cáo chiến lược vừa công bố mới đây, Bộ phận Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, tăng trưởng tín dụng đạt 9,4% tính đến cuối tháng 7, không có nhiều thay đổi so với dữ liệu vào cuối tháng 6. Nhóm phân tích cho rằng, NHNN vẫn đang phát tín hiệu khá thận trọng trong hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay và việc nới hạn mức sẽ diễn ra chọn lọc giữa các ngân hàng với mức độ sẽ không quá cao.
SSI Research dự báo, tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 ước tính đạt 15-16%, và mức tăng trưởng này là tăng trưởng danh nghĩa, tuy có thể cao hơn trung bình các năm trước, nhưng hoàn toàn có thể chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát ở mức cao (nên mức vay vốn lưu động của các doanh nghiệp thường sẽ tăng cao).
