Chính sách nhà ở bao trùm

Một thách thức lớn hiện nay của nhiều chính phủ trên thế giới là chính sách nhà ở đối với người có thu nhập thấp, đặc biệt là ở các thành phố.

• Mô hình nhà ở xã hội nào cho Việt Nam?

Giá nhà ở các đô thị lớn luôn có xu hướng tăng khiến cho chi phí thuê hay sở hữu nhà tăng, và chi cho nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn trong ngân sách hộ gia đình. Tuy vậy, có nhiều chính phủ vẫn cố gắng thông qua các chính sách để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, rút ngắn khoảng cách bất bình đẳng trong xã hội.

Quy luật tự nhiên và thị trường

Gia tăng dân số cơ học là một quá trình tự nhiên khi con người có xu hướng di cư, sinh sống và làm việc ở những nơi thuận tiện về việc làm, đi lại, môi trường sống. Việc làm, hạ tầng, môi trường sống tạo thành một vòng tròn khép kín khi cái này là tiền đề cho cái khác phát triển và ngược lại. Ví dụ, có việc làm sẽ thu hút dân cư, có dân cư thì sẽ thu hút đầu tư, rồi từ đó lại tạo thêm việc làm mới. Và rồi cái vòng này ngày phình to ra.

Nhưng chính vì quỹ đất ở các thành phố là có giới hạn nên tốc độ phát triển nguồn cung luôn thấp hơn tốc độ tăng của nhu cầu. Đó là chưa kể trong trường hợp có quỹ đất thì chi phí đầu tư lớn cũng như cần thời gian là vài năm. Ngoài ra, các thủ tục hành chính cũng là một cản trở trong việc thực hiện nhanh các dự án nhà ở.

Khi cầu lớn hơn cung thì dĩ nhiên theo quy luật thị trường giá sẽ tăng. Ở các thành phố là trung tâm kinh tế lớn thì giá nhà luôn có xu hướng tăng, chỉ là tăng nhiều hay ít mà thôi. Tuy nhiên, trên bình diện của cả một quốc gia thì vẫn có những nơi chỉ số giá nhà giảm.

Như trong một báo cáo về chính sách nhà ở của OECD(1), chỉ số giá nhà của hầu hết các nước thành viên đều tăng, trừ một số trường hợp như Hy Lạp, Tây Ban Nha, Ý, Slovenia. Trong khi đó, chỉ số giá nhà cho thuê lại tăng gần như tuyệt đối ở các nước, chỉ có hai trường hợp đặc biệt là Hy Lạp và Nhật Bản khi chỉ số giá năm 2019 thấp hơn năm 2005.

Bên cạnh việc trợ giá qua nhà xã hội cho thuê thì chính sách trợ giá nhà thuê từ khu vực tư nhân cũng được nhiều nước thực hiện.

Khi giá nhà tăng thì các chủ nhà thường chuyển chi phí này sang cho người thuê, và thậm chí còn tăng giá thuê với tốc độ nhanh hơn. Chi phí thuê nhà tăng khiến cho khoản chi nhà ở ngày càng chiếm một tỷ trọng lớn trong ngân sách chi tiêu của người trẻ, của nhiều hộ gia đình.

Ngay cả trong giai đoạn lãi suất thấp, việc sở hữu nhà là có lợi hơn đi thuê thì đối với nhiều người trẻ, việc tiếp cận được nhà cũng hết sức khó khăn vì nguồn cung hạn chế. Lãi suất thấp khiến cho nhu cầu tăng và đẩy giá nhà ở lên, khiến cho nhiều người cũng không được hưởng lợi từ lãi suất thấp.

Nỗ lực của các chính sách

Nhiều chính phủ thấy rằng việc tiếp cận được nhà ở của người dân có thu nhập thấp là một chính sách quan trọng trong chiến lược an sinh xã hội, tạo lập và duy trì một xã hội hài hòa và ổn định. Trung Quốc thực hiện chính sách “thịnh vượng chung” thông qua điều tiết thị trường bất động sản cũng vì những lý do vừa đề cập.

Chấp nhận một thực tế là giá nhà ở tại các đô thị sẽ luôn có xu hướng tăng, nhưng không vì thế mà không thể có các chính sách giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở như một nhu cầu tối thiểu cơ bản.

Và một trong các chính sách quan trọng là nhà ở xã hội cho thuê. Theo thống kê của Tổ chức OECD(2), nhà ở xã hội cho thuê của các nước thành viên và các nước không thành viên ở EU là 28 triệu căn, chiếm khoảng 6% tổng số quỹ nhà ở. Những nước có tỷ lệ nhà xã hội nhiều có thể kể đến như Anh, Pháp với tỷ lệ tương ứng là 17% và 14%.

Bên cạnh việc trợ giá qua nhà xã hội cho thuê thì chính sách trợ giá nhà thuê từ khu vực tư nhân cũng được nhiều nước thực hiện. Những nước nổi bật trong chính sách nhà cho thuê có trợ giá này có thể kể đến như Pháp, Phần Lan, Iceland, Bỉ, Đức, và Thụy Sỹ. Ngân sách hỗ trợ của nhiều chính phủ là rất đáng kể. Ví dụ như năm 2020, nước Anh chi 1,38% GDP, nước Đức chi 0,73% GDP, Pháp chi 0,69% GDP cho việc trợ cấp nhà cửa.

Một giải pháp khác cũng được áp dụng là khống chế mức tăng giá nhà cho thuê, hay khống chế mức trần giá thuê cho 1 mét vuông ở các thành phố lớn, như chính quyền thành phố Paris đang áp dụng. Các quy định kiểm soát giá nhà cho thuê ở nhiều nước được áp dụng phân loại cho cả người thuê mới và người đang thuê. Ví dụ với người đang thuê thì sau bao nhiêu năm mới được tăng, và mỗi lần tăng là bao nhiêu phần trăm.

Tuy vậy, các chính sách của nhiều chính phủ cũng gặp rất nhiều khó khăn như ngân sách bị hạn hẹp. Phải có sự lựa chọn và đánh đổi giữa chi cho hỗ trợ nhà ở và chi cho các khoản mục quan trọng khác như y tế, giáo dục, hạ tầng.

Ngân sách bị giới hạn của chính phủ cũng hạn chế trong việc gia tăng nguồn cung nhà xã hội cho thuê, duy tu và bảo trì các nguồn nhà xã hội hiện có. Các nước như Pháp, Anh luôn tranh luận gay gắt về việc sử dụng ngân sách để phát triển nhà ở xã hội.

Nghĩ về Việt Nam

Nhà cho người thu nhập thấp cũng là một bài toán khó ở Việt Nam hiện nay vì hiện tượng đầu cơ bất động sản, giá nhà tăng và áp lực gia tăng dân số cơ học ở các thành phố lớn.

Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được xem xét dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, như giá nhà so với thu nhập, tỷ trọng chi phí nhà cửa trong tổng thu nhập, thu nhập còn lại, và chất lượng nhà ở. Nếu thu nhập của người dân được tăng nhanh, tỷ trọng chi cho nhà ở trong tổng chi ở mức độ chấp nhận được (30-40%) thì vấn đề nhà ở sẽ không dẫn đến những vấn đề xã hội phức tạp hơn.

Muốn vậy, thì các chính sách cần hướng đến việc tăng nguồn cung, trong đó quan trọng là nguồn cung nhà xã hội cho thuê. Thực hiện nghiêm các chính sách thuế để chống đầu cơ, điều tiết thu nhập của những người có nhiều nhà cho thuê để lấy nguồn đó hỗ trợ. Bên cạnh đó, khuyến khích việc sở hữu căn nhà đầu tiên cho lao động trẻ thông qua chính sách lãi suất ưu đãi, bảo lãnh vay.

Cuối cùng, giảm các thủ tục hành chính phức tạp để các chủ đầu tư có thể thực hiện nhanh dự án, tăng nguồn cung, cũng như có chính sách kiểm soát thị trường nhà thuê tư nhân cũng là cách để người thu nhập thấp tăng khả năng tiếp cận nhà ở của mình.

————

(1) OECD (2021), “Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/affordable-housing-2021
(2) OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social-housing-2020