"Chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát"

Đây là một dẫn chứng liên quan đến những bất cập về định giá đất hiện nay được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest nêu ra tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Trình bày về nội dung Bảng giá đất mới và những vấn đề đặt ra với doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest nhận định đây là vấn đề nóng hiện nay.

Sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, chúng ta đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là định giá đất - vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

"Chúng tôi có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc", ông Hiệp bày tỏ.

Nhìn chung Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào. Tuy nhiên, Nghị định 71 tưởng là cải tiến nhưng khi được áp dụng vẫn có những hạn chế.

Trong Luật có nói phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận thì được thanh toán theo cái đó. Nhưng không ai làm được điều này mà chỉ tính theo suất đầu tư.

"Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2, nhưng dự án chúng tôi là hạ tầng tốt, đẹp nên lên đến 2.400.000 đồng/m2. Dù vậy, chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.

Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. Ngay cả khi tính đủ doanh nghiệp cũng đã khó chứ chưa nói tính chưa đủ. Đó là một vấn đề mà tôi cho là Nghị định 71 chưa phù hợp", ông Hiệp cho biết.

Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp.

Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Vì vậy, ông Hiệp mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm.

Một vấn đề ông Hiệp muốn nhấn mạnh nữa, đó là: Nếu giá đất lên cao thế này thì sức thu hút đầu tư của chúng ta liệu có còn không? Tại sao các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay ở đâu cũng 80 - 90% tỷ lệ lấp đầy?

Câu trả lời, một là chi phí nhân công chúng ta rẻ, hai là chi phí đất đai hợp lý, ba là logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?

Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?

"Ở đâu lại có chuyện chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát?", ông Hiệp bày tỏ.

Chủ tịch GP.Invest đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.