Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam đã có những nhận định xung quanh việc TP.HCM công bố Dự thảo bảng giá đất trong thời gian vừa qua.
TP.HCM vừa qua đã công bố Dự thảo về bảng giá đất mới, trong đó dự kiến giá đất nhiều tuyến đường tại TP.HCM sẽ tăng lên gấp nhiều lần. Bàn luận về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá đây sẽ là một sự thay đổi rất lớn so với trước đây, tác động đến tâm lý của người dân, nhất là những người đang sở hữu bất động sản và mong muốn giao dịch trong thời gian sắp tới.
Ông Kiệt cho rằng có 8 đối tượng sẽ chịu ảnh hưởng tác động bởi bảng giá đất mới này. Trong đó, nhóm đối tượng sẽ chịu tác động lớn nhất là cá nhân đang sở hữu đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp mà muốn chuyển đổi thành đất ở.
"Mặc dù, sự điều chỉnh khung giá đất ở cũng sẽ đi kèm với điều chỉnh của khung giá đất phi nông nghiệp hoặc nông nghiệp, nhưng mức chênh lệch điều chỉnh này sẽ cao. Và chắc chắn rằng, chi phí chuyển mục đích sử dụng trong thời gian tới đối với những dạng đất như vậy cũng sẽ tăng. Đồng nghĩa, điều này sẽ gián tiếp ảnh hưởng tới chi phí bỏ ra và giá bán của các chủng loại sản phẩm bất động sản này", chuyên gia CBRE nhận định.
Giải thích thêm về tác động của bảng giá đất mới đến giá bán bất động sản trong thời gian tới, ông Kiệt cho biết, đối với những dự án mà đã được phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn triển khai, trên cơ bản về việc điều chỉnh khung giá đất này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư. Tuy nhiên, xét về khía cạnh nào đó, bảng giá đất mới vẫn sẽ tác động về mặt tâm lý đối với người mua.
Còn với những dự án mới hoàn toàn, ngay từ các khâu chuyển mục đích sử dụng, đền bù giải tỏa mặt bằng hay đóng các chi phí thuế đất chắc chắn sẽ tăng cao. Điều này cũng sẽ làm tăng trực tiếp chi phí phát triển dự án, kéo theo đó giá bán cũng sẽ tăng theo.
Ngoài chi phí đất, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong quá trình phát triển dự án, chuyên gia CBRE còn đánh giá chi phí xây dựng (nhân công, vật liệu,...), chi phí tài chính và một số chi phí phát sinh khác nữa cũng tác động khá lớn đến chi phí cấu thành sản phẩm bất động sản.
Trước đó, chia sẻ với truyền thông, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cũng đã nhận xét, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.
Ông Tuấn phân tích, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.
Theo Sở Tài nguyên và Môi Trường, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng. Trong đó, có lợi là nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư, bởi giá đất điều chỉnh được công bố bảo đảm tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp giá thị trường.
Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì có 3 nhóm không bị tác động, gồm: tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Trong 8 nhóm đối tượng bị tác động, có hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất.
