Cần tiếp tục khơi thông thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới

Thời gian qua, công tác hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày càng được chú trọng và tập trung nguồn lực thực hiện, góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, cần tiếp tục được quan tâm để có giải pháp điều tiết, phát triển phù hợp.

Nhiều hạn chế còn tồn tại

Từ khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu suy thoái, Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương đã chủ động, tích cực triển khai các giải pháp nhằm ngăn chặn, đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn đinh. Ngoài các đạo luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được Quốc hội thông qua sớm 05 tháng; Chính phủ còn ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ còn thành lập Tổ công tác Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Theo báo cáo, tính đến ngày 11/12/2024, Tổ công tác đã xử lý toàn bộ 188/188 kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 203 dự án bất động sản, trao đổi và hướng dẫn cụ thể các địa phương và một số doanh nghiệp về những khó khăn, vướng mắc liên quan đến những vấn đề pháp lý, quy hoạch trong triển khai dự án bất động sản trên địa bàn. Nhờ sự chủ động của các cơ quan quản lý Nhà nước đã góp phần quan trọng để thị trường bất động sản tiếp tục đà phát triển trong bối cảnh mới.

Theo số liệu của Cục Đăng ký kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2024 có 4,580 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới, giảm 4.9% so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động lại tăng 42% so với năm 2023 với 2,270 doanh nghiệp.

Ngoài ra, dòng vốn FDI đối với lĩnh vực bất động sản năm 2024 cũng cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư thể hiện, tổng vốn đăng ký FDI lĩnh vực này đạt hơn 6.3 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2023, chiếm 16.5% tổng vốn FDI đăng ký. Dòng vốn FDI năm 2024 tập trung nhiều ở loại hình bất động sản thương mại, công nghiệp. Điều này chứng minh các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường có tiềm năng phát triển các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động của thị trường bất động sản vừa qua vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế chưa được giải quyết triệt để.

Trước hết, tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung – cầu bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm, gần như không còn trên thị trường do các chủ đầu tư vẫn ưu tiên lựa chọn phát triển các dự án bất động sản cao cấp. Số liệu của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, tại một số thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ giá rẻ, bình dân (dưới 1,5 tỷ đồng) chỉ còn chiếm dưới 10% tổng nguồn cung thứ cấp. Cụ thể, tỷ lệ của Hà Nội là 2.6%, thành phố Hồ Chí Minh là 2.65%, Đà Nẵng là 9.14%, Bà Rịa – Vũng Tàu 6.26%.

Trong khi đó, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn còn rất chậm dù nhiều điều kiện, rào cản về cơ chế, chính sách và nguồn vốn đã được tháo gỡ, càng làm trầm trọng thêm sự mất cân đối trên thị trường. Qua báo cáo của các địa phương cho thấy, trong năm 2024 chỉ khoảng 07 dự án nhà ở xã hội được khởi công, với khoảng 14,000 căn hộ.

Mặt khác, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam, tính đến hết năm 2024, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát hành chỉ mới đạt khoảng 88.7 ngàn tỷ đồng (chiếm 20% tổng giá trị phát hành). Trên thị trường chứng khoán, việc huy động vốn của nhóm ngành bất động sản cũng chưa đạt hiệu quả khi đa số cổ phiếu bất động sản đều có hiệu suất kém hơn thị trường. Giá giao dịch cổ phiếu bất động sản tại thời điểm cuối năm 2024 cho thấy đều giảm điểm so với thời điểm đầu năm.

Một tồn tại dai dẳng khác của thị trường bất động sản Việt Nam là các hành vi thao túng, gây nhiễu thị trường, trả giá cao, tạo sốt rồi bỏ cọc đã đẩy giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn. Điều này đã được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng khẳng định “Thị trường bất động sản có tình trạng đẩy giá, thổi giá”. Thực tế này làm biến động mạng mặt bằng giá, gây nhiều tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, khó khăn cho công tác quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ.

Triển khai hiệu quả những giải pháp

Nhằm tiếp tục tạo tiền đề phát triển thị trường bất động sản bền vững và lành mạnh trong kỷ nguyên mới, Chính phủ và các bộ, ngành, cơ quan liên quan cần triển khai hiệu quả một số giải pháp trọng tâm sau:

Trước hết, cần giải quyết hiệu quả sự lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản bằng việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục hành chính của các dự án bất động sản đang triển khai như thủ tục lập, thẩm định quy hoạch, hồ sơ thiết kế, thủ tục nghiệm thu, thủ tục đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng… để sớm tăng nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, cần tận dụng được những chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nguồn vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người lao động. Ngoài ra, mục tiêu dài hạn cần đạt được là có cơ chế đủ mạnh để phát triển các phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền (affordable house) nhằm tạo sự đa dạng cho thị trường, tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Đối với việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản, tăng cường giám sát việc thực hiện nghĩa vụ công bố thông tin trái phiếu của doanh nghiệp phát hành, thông tin cổ phiếu niêm yết, nâng cao độ tin cậy của trái phiếu, cổ phiếu bất động sản nhằm thu hút thêm nhà đầu tư.

Ngoài ra, cần tiếp tục nâng cao tính minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản thông qua việc công khai đầy đủ, rộng rãi quy hoạch tại các khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng; cũng như cập nhật liên tục, đồng bộ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là cơ sở quan trọng giúp các địa phương xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường, đảm bảo công tác quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, giúp người dân, doanh nghiệp yên tâm hơn trong quyết định đầu tư, giao dịch bất động sản, hạn chế tình trạng thao túng, nhiễu loạn thị trường.